Situation matrimoniale, acheter un bien immobilier en couple

Acheter un logement neuf à deux n’est pas sans conséquence. Si l’obtention d’un prêt immobilier est l’un des sujets les plus importants selon les futurs acheteurs, le régime matrimonial du couple doit aussi être au cœur des discussions pour préparer l’avenir.

Mariés, pacsés ou concubins, des régimes spécifiques existent et s’adaptent selon la situations du ou des futurs acheteurs. N'hésitez pas à demander conseil à un notaire avant l’achat d’un bien immobilier neuf afin d’éviter toute déconvenue.

Plan :

Acheter un bien neuf en étant mariés : comprendre les différents régimes matrimoniaux
- Le régime matrimonial de la communauté de biens réduite aux acquêts
- Le régime matrimonial de la communauté de meubles et acquêts
- Le régime matrimonial de la communauté universelle
- Le régime matrimonial de la séparation des bien
- Le régime matrimonial de la participation aux acquêts
Partenaires pacsés : deux choix pour un achat immobilier
- PACS : achat immobilier et régime de séparation des biens
- PACS : achat immobilier et indivision
Concubins : achat immobilier en indivision, SCI ou tontine
- L’indivision quand on est concubins
- La tontine quand on est concubins
- La Société Civile Immobilière (SCI) quand on est concubins
Comment se passe la transmission du bien immobilier en cas de rupture ou de décès ?
- Indivision et rupture conjugal ou décès
- SCI et rupture conjugal ou décès

Acheter un bien neuf en étant mariés : comprendre les différents régimes matrimoniaux

Être marié ne signifie pas que tout achat immobilier sera partagé à parts égales entre les époux. Chaque transaction immobilière est unique et la répartition des parts dépendra du contrat de vente et du régime matrimonial du couple.

Lors d'une union civile, il est obligatoire de déclarer l'existence d'un contrat de mariage. En l'absence de contrat établi chez un notaire, les époux sont soumis automatiquement au régime de la communauté légale.

Le régime matrimonial de la communauté de biens réduite aux acquêts

C’est ce que l’on appelle le régime de la communauté légale. Lors d’un achat, le bien acquis pendant le mariage appartient à parts égales aux deux acheteurs et ce, même si l’un des époux a apporté un financement plus important que l’autre. La communauté réduite aux acquêts ne comprend pas les biens acquis avant le mariage. Ceux-ci restent à la propriété de celui qui l’a initialement acheté.

Le régime matrimonial de la communauté de meubles et acquêts

Il fonctionne sur le même principe que le régime de la communauté légale. Le bien acheté en commun devient propriété à parts égales pour les deux époux. Attention, si le couple s’est marié avant février 1966, des clauses spécifiques s’appliquent.

Le régime matrimonial de la communauté universelle

Le régime de la communauté universelle détermine que tous les biens achetés avant ou pendant le mariage deviennent une propriété conjointe à 50 %.

Le régime matrimonial de la séparation des bien

Sous le régime de la séparation des biens, les biens achetés avant le mariage restent des biens propres à chaque époux concerné. En cas de revente, la plus-value reviendra individuellement au propriétaire.

Lorsqu'un couple marié sous le régime de la séparation des biens achète un bien immobilier ensemble, le financement individuel de chaque époux déterminera leur part respective dans le bien, conformément au principe de l'indivision. Si les montants apportés ne sont pas précisés, il est supposé que la propriété est partagée à parts égales (50% chacun).

Le régime matrimonial de la participation aux acquêts

Lorsque les époux sont mariés sous le régime matrimonial de la participation aux acquêts, ils sont soumis aux mêmes règles qu’en cas de séparation des biens. Attention, en cas de dissolution du mariage (divorce, décès ou changement de régime matrimonial), s’il y a enrichissement d’un ou deux côtés des époux, le montant de l’enrichissement est partagé à moitié pour les deux ex-époux.

Partenaires pacsés : deux choix pour un achat immobilier

Les couples pacsés ont le choix entre dépendre du régime de séparation des biens et celui en indivision.

PACS : achat immobilier et régime de séparation des biens

La séparation de biens est le régime par défaut du Pacte Civil de Solidarité (PACS). Chacun des acheteurs est alors propriétaire du logement à hauteur du financement apporté.

PACS : achat immobilier et indivision

Le couple peut opter pour le régime de l’indivision dès la signature du PACS ou ultérieurement par une convention modificative. Dans ce cas, les biens achetés par les partenaires appartiennent, indivisément pour moitié, à chacun d’eux.

Concubins : achat immobilier en indivision, SCI ou tontine

Dans le cadre d’un concubinage, il existe plusieurs possibilités pour se protéger lors d’un achat immobilier en couple : l’indivision, la tontine ou la SCI.

L’indivision quand on est concubins

Un couple peut tout à fait acheter à deux sans être marié ni pacsé. Dans la majorité des cas, c’est l’indivision qui sera proposé par le notaire. En indivision, il arrive que l’un des deux acheteurs engage un apport personnel plus important que l’autre. Dans ce cas, il est propriétaire du bien neuf à hauteur de son apport et cela doit être mentionné dans l’acte notarié afin de déterminer le montant de chacun en cas de revente. En revanche, si rien n’est écrit à ce sujet dans l’acte notarié, la revente du bien immobilier se fait à 50/50 dans l’indivision.

La tontine quand on est concubins

Il s’agit d’une formule juridique qui prévoit qu'au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été l'unique propriétaire, ce qui ne donnent aucun droit sur le bien aux héritiers de la personne décédée.
Attention, c’est un choix qui ne s’offre pas à tous les couples. Des éléments doivent être similaires de chaque côté, notamment l’espérance de vie et l’obligation de financer tous les deux le bien immobilier. Autre risque, en cas de rupture, l’unanimité est toujours indispensable au contraire de l’indivision qui pourra être partagée en justice.

La Société Civile Immobilière (SCI) quand on est concubins

En utilisant ce montage juridique, ce n'est pas le couple qui achète mais la société. Chaque associé de la SCI détiendra des parts sociales à hauteur de leur financement apporté. Les SCI sont particulièrement recommandées pour gérer un patrimoine familial important.

Son intérêt principal réside dans la possibilité de mettre en place un montage particulier permettant, au jour du décès de l'un des acheteurs, de protéger efficacement le survivant, avec un abattement fiscal sur les droits de succession.

Comment se passe la transmission du bien immobilier en cas de rupture ou de décès ?

En cas de divorce ou de séparation, le couple devra faire un choix concernant le logement acheté à deux. Le revendre et rembourser le crédit immobilier, racheter la part de l’autre pour garder la propriété exclusive de sa résidence principale ? Tout dépendra là encore de la situation maritale du couple.

Indivision et rupture conjugal ou décès

S’il est tout à fait possible que l’un rachète la part de l’autre, la loi interdit dans le régime de l’indivision qu’une personne reste propriétaire d’un bien si elle ne le souhaite pas.

“Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention”

Si les ex-concubins, ex-pacsés ou ex-mariés ne parviennent pas à trouver un accord (à l’unanimité), il faudra faire appel à un juge. Quoi qu’il arrive, ce dernier tranchera toujours vers la vente du bien à défaut d’accord entre les parties.

En cas de décès, le bien sera transmis aux héritiers. Si le couple n’est pas marié, il sera nécessaire de rédiger un testament chez le notaire pour déterminer si le conjoint survivant hérite de la part des biens immobiliers achetés en couple.

Communautés de biens et rupture conjugal ou décès

Dans le cadre du régime matrimonial de la communauté de biens ou de la communauté universelle, lors du divorce, le patrimoine commun est chiffré et un calcul déterminera la valeur qui revient à chaque ex-époux.

En cas de décès, le bien sera transmis aux héritiers et/ou au conjoint survivant.

SCI et rupture conjugal ou décès

Avec une SCI, les ex-conjoints peuvent décider de dissoudre ou maintenir la société. En cas de dissolution, ils ont le choix entre :

la vente des biens (le produit sera partagé entre les associés) ;
l’attribution à l’un des deux propriétaires (le bénéficiaire pourrait être amené à payer une somme d’argent à son ex-conjoint) ;
le transfert de la propriété des biens immobiliers à l’un des époux dans le cadre de la restitution de ses apports en nature.

En cas de décès, le bien sera transmis aux héritiers de l’associé décédé.

Sources :

Récherche générale