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Mariés, pacsés, concubins : comment acheter selon votre situation ?

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Découvrez quelles sont les modalités qui s’offrent à vous selon votre situation. Mariés, pacsés ou concubins, des régimes spécifiques existent pour chacun d’eux et qui auront des conséquences sur votre futur achat d’un logement neuf.

Couples mariés : tout dépend du régime choisi

Si vous êtes mariés, 3 régimes sont possibles :

  • la communauté de biens réduite aux acquêts : s’applique automatiquement si les époux n'ont pas fait de contrat de mariage. Lors d’un achat, le bien appartient à parts égales aux deux acheteurs et ne prend pas en compte le montant de financement apporté par individuellement par les deux acquéreurs. Ce régime ne comprend pas les biens acquis avant le mariage. Ceux-ci restent à la propriété de celui qui l’a initialement acheté.
  • la communauté universelle : c’est le même principe que le régime précédent sauf que, dans ce cas, les biens achetés avant le mariage deviennent également une propriété conjointe à 50 %.
  • l’indivision ou la séparation des biens : sous ce régime, le couple peut acheter en indivision, c’est-à-dire que le financement apporté par chacun individuellement déterminera la part obtenue du logement.

Partenaires pacsés : un statut intermédiaire

La séparation de biens est le régime par défaut du Pacte Civil de Solidarité (Pacs). Chacun des acheteurs est alors propriétaire du logement à hauteur du financement apporté. Malgré tout, le couple peut opter pour un régime d'indivision dès la signature du Pacs ou ultérieurement par une convention modificative. Dans ce cas, les biens achetés par les partenaires appartiennent, indivisément pour moitié, à chacun d’eux.

Comment se protéger : pacs, notaire, sci…

Depuis 2007 les couples pacsés sont placés sous le régime de la séparation des biens, comme les couples mariés. Cela implique que dès lors qu’un partenaire achète un bien, l’autre en devient propriétaire à hauteur de 50%. Vous pouvez également faire préciser dans l’acte notarié votre souhait de faire une donation au dernier vivant. Cela signifie qu’en cas de décès, le défunt cède ses parts à son concubin survivant. Toutefois, cela s’applique dans le cas où le défunt ne lèse pas un héritier potentiel comme un enfant.

La constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière) peut également être une alternative mais cela demande beaucoup plus de formalités administratives et un coût financier élevé.

La solution la plus simple est d’établir un PACS et un acte notarié bien précis afin de tout envisager lors de l'achat d’un bien neuf. N’hésitez pas à en parler à votre conseiller qui peut vous accompagner dans toutes les démarches administratives y compris notariales. 

Concubins : l’indivision obligatoire

Dans le cadre d’un concubinage, le seul régime possible est celui de l’indivision. Cela signifie que chaque acquéreur est propriétaire en fonction de l’investissement investi.

Il existe toutefois des solutions pour protéger les acheteurs en cas de décès :

  • la tontine : il s’agit d’une formule juridique qui prévoit qu'au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été l'unique propriétaire.
  • la Société Civile Immobilière (SCI) : en utilisant ce montage juridique, ce n'est pas le couple qui achète mais la société par l'intermédiaire de leurs apports. Son intérêt principal réside dans la possibilité de mettre en place un montage particulier permettant, au jour du décès de l'un des acheteurs, de protéger efficacement le survivant. 

À noter : les décisions concernant la vente ou la location du logement des couples mariés ou pacsés doivent obligatoirement être prises à deux, même si un seul est propriétaire. Cette protection légale ne s’applique pas à la résidence principale des concubins.

Dans tous les cas, dans le cadre d’un achat à deux, prenez le temps de demander conseil à votre notaire afin de vous protéger au mieux ainsi que vos héritiers.  

Que prévoit la loi lors d’un achat à deux sans être mariés ?

Si vous vivez en concubinage ou en union libre et que vous achetez à deux sans être mariés, vous serez soumis au régime d’indivision. Il sera obligatoire lors de votre achat de signer un acte notarié chez le notaire.

Celui-ci stipule toutes les clauses du contrat mais surtout la répartition du bien entre les deux acheteurs du logement neuf. Sans cela, rien n’indique la part de l’un ni de l’autre dans l’achat du logement.

Vous êtes propriétaire à la hauteur de votre investissement financier

En indivision, il arrive souvent que l’un des deux acheteurs fasse un apport personnel plus important que l’autre. Dans ce cas-là, il est propriétaire du bien neuf à hauteur de son apport et cela doit être mentionné dans l’acte notarié afin de déterminer le montant de chacun en cas de revente.

En revanche, si rien n’est écrit à ce sujet dans l’acte notarié, la revente du bien immobilier se fait à 50/50 dans l’indivision.

En cas de séparation, rachat de la part de l’autre ou revente obligatoire

En cas de séparation, le couple non marié devra faire un choix concernant le logement acheté à deux. Le revendre et rembourser le crédit immobilier, ou racheter la part de l’autre…?

S’il est tout à fait possible que l’un rachète la part de l’autre, la loi interdit en revanche qu’une personne reste propriétaire d’un bien si elle ne le souhaite pas.

Si les concubins ne parviennent pas à trouver un accord (à l’unanimité), il faudra faire appel à un juge. Quoi qu’il arrive, ce dernier tranchera toujours vers la vente du bien à défaut d’accord entre les parties.

En cas de décès, qui hérite de quoi ?

Sachez que de manière générale les couples en union libre, c'est-à-dire vivant ensemble sans contrat de mariage, ne représentent juridiquement rien l’un pour l’autre. C’est également le cas dans le cadre d’un achat immobilier en indivision.

En cas de décès, le conjoint survivant ne pourra pas hériter des parts du défunt. Si le défunt a des héritiers, ce sont eux qui bénéficieront des parts, ce qui aura un impact pour le conjoint restant : rachat des parts aux héritiers, déménagement et revente des parts, etc…

Pour éviter cette situation, le testament permet aux concubins de préciser s’ils souhaitent léguer à leur partenaire, leur part du bien immobilier en cas de décès.