Rentabiliser son investissement locatif

Au moment d’investir dans l’immobilier neuf locatif, il peut parfois être compliqué de se projeter pour savoir si l’investissement réalisé va être réellement profitable.

Pour le savoir, plusieurs critères sont à prendre en compte tels que la superficie du logement ou encore sa localisation. Si certains biens immobiliers peuvent être rentables en seulement quelques années, d'autres peuvent nécessiter plus de temps pour atteindre un niveau de rentabilité satisfaisant sur du plus long terme.

Plan du dossier :

• Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
• Calculer la rentabilité locative de son logement
• Comment optimiser la rentabilité de son investissement locatif ?
  • Visez les secteurs à forte demande locative
  • Ne pas négliger la superficie du bien immobilier
  • Protéger votre investissement locatif

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative - ou rendement locatif - est le rapport entre les sommes engagées dans l’acquisition et l’entretien d’un bien immobilier ainsi que les loyers perçus pour ce même bien. Grâce à cet indicateur, l’investisseur est en mesure de déterminer le temps nécessaire à la rentabilité de son bien en fonction du prix d’achat et des frais annexes. Plus ce temps sera court, plus le placement immobilier sera intéressant… Surtout lorsque l’investisseur contracte un prêt immobilier auprès d’une banque !

On distingue la rentabilité nette avant impôts de la rentabilité brute et de la rentabilité après impôts. À la différence de la rentabilité nette avant impôts, le calcul de la rentabilité brute ne tient pas compte des frais et charges divers (entretien, notaire, gestion, etc.). Quant à la rentabilité nette après impôts, comme son nom l’indique, elle détermine la rentabilité de votre investissement immobilier après impôts. Bien que ce soit l’indicateur le plus fiable, ce dernier est toutefois difficile à calculer.

Par conséquent, pour calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier le système de calcul le plus courant est celui de la rentabilité nette avant impôts.

 

Calculer la rentabilité locative de son logement

Afin d’évaluer la pertinence de son investissement locatif, il s’agit de vérifier si l’investissement en vaut la chandelle. Mais alors, comment bien calculer la rentabilité locative de son investissement ?

Il faut tout d’abord comprendre ce qu’est la rentabilité nette de son investissement locatif. Celle-ci prend en compte le rendement annuel de votre appartement, en tenant compte des taxes et charges diverses : taxe foncière, frais de copropriété et éventuellement l’assurance loyer impayé. La formule pour calculer le taux de rentabilité nette est la suivante :

((Loyer annuel – charges annuelles) / prix d’achat) x 100

Illustrons cette formule par un exemple. Vous achetez un studio neuf de 140 000 €, frais de notaire inclus, dans le centre de Toulouse. La taxe foncière et les frais de copropriété s’estiment à 1 000€ par an, alors que le montant du loyer mensuel s’estime à 470€. En appliquant la formule précédente, nous obtenons donc :

((470 euros x 12 mois) – 1000 euros) / 140 000 euros) x 100 = 3,3%

La rentabilité locative nette de charges sera donc de 3,33%. Il est évident que ce taux de rentabilité s’atteint une fois un éventuel crédit immobilier remboursé.

Vous pouvez aussi faire entrer en ligne de compte les réductions d’impôts auxquelles vous pouvez prétendre avec la loi Pinel ou en optant pour le statut LMNP.

 

Comment optimiser la rentabilité de son investissement locatif ?

Rentabilité : le mot d’ordre de l'investissement locatif peut parfois donner du fil à retordre aux investisseurs. C’est pourquoi il est nécessaire de bien comprendre comment elle est calculée et surtout de quoi elle dépend.

Voici quelques astuces pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

 

Visez les secteurs à forte demande locative

Contrairement aux idées reçues, la demande locative n’est pas garantie de façon équivalente selon l’emplacement du bien (maillage interne : Bien choisir son emplacement) à louer. La première étape est donc d’évaluer la concurrence locative et la qualité de vie dans le quartier ou la ville que vous visez, puis de les comparer avec d’autres emplacements.

Vous pouvez par exemple consulter les différents palmarès des villes étudiantes pour choisir la résidence étudiante idéale. Par ailleurs, selon le type d’investissement locatif pour lequel vous optez, l’emplacement et les attentes des locataires vont différer et parfois au sein d’une même agglomération.

Prenons quelques exemples avec les résidences de services :

• Investissement dans une résidence étudiante : si certaines universités ou écoles sont excentrées, les étudiants préfèrent cependant le centre-ville pour ses multiples animations : bars, cinémas, lieux culturels, etc... Se renseigner sur les quartiers animés est donc primordial pour définir l’emplacement idéal pour son investissement en résidence étudiante.
• Investissement dans une résidence coliving : ces résidences accueillent les jeunes actifs qui viennent généralement de trouver un premier emploi. Les recherches pour ce type d’investissement vont donc se concentrer sur les bassins d’emplois à proximité de la résidence. Tout comme les étudiants, les jeunes actifs cherchent également à accéder facilement aux quartiers animés, souvent situés en centre-ville et en première périphérie.
• Investissement dans une résidence séniors : les séniors cherchent principalement une situation en périphérie, loin du tumulte urbain. Calme, services de proximité et dessertes de transports en commun sont leurs principaux critères de choix. Or, cette information n’est pas toujours véridique. Certains séniors souhaitent rester à proximité de leurs familles pour entretenir la relation avec leurs petits enfants par exemple. Un emplacement à proximité des écoles et des espaces de loisirs sont donc à privilégier pour répondre à leur demande.

 

Ne pas négliger la superficie du bien immobilier

L'évaluation de la rentabilité locative d'un bien immobilier destiné à la location repose sur de nombreux critères. Parmi ceux-ci, l'emplacement reste le critère primordial pour déterminer la rentabilité future. Cependant, d'autres éléments doivent être pris en compte pour évaluer le potentiel d'un investissement locatif. Parmi eux : la surface du bien immobilier.

La rentabilité locative des studios et des T1 est bien supérieure aux moyennes et grandes surfaces (T2 et plus). Cela s’explique notamment pour deux raisons :

• Le prix au m2 est plus élevé et, par conséquent, le montant du loyer l’est aussi ;
• Ils sont particulièrement recherchés par les étudiants et jeunes actifs situés dans les principales villes de France telles que Paris, Toulouse et Bordeaux.

Toutefois, contrairement aux T2 et T3, le risque de vacances locatives est plus important.  

Pour les T4 et les maisons, la rentabilité locative est bien souvent moindre. Cependant, le risque de vacance locative est quasiment nul, car le profil des locataires concerne souvent des familles qui s’approprient la maison. Les frais consacrés à l’entretien et à la rénovation seront, eux aussi, amoindries.
 

Bon à savoir : Comme dans tout placement financier, plus le bénéfice d’un bien est élevé, plus le risque est élevé. 

 

Protégez votre investissement locatif

Votre rente locative sera pérenne si vous louez de façon régulière votre appartement et si les charges annuelles restent contenues. Sur ce dernier point, l’achat d’un logement neuf parait évident : aucuns travaux à prévoir (ravalement, parties communes, etc…) et des charges de copropriété très raisonnables comparées à un bien ancien.

Faîtes jouer la concurrence concernant les assurances. L’assurance loyer impayé est une sécurité supplémentaire pour l’investisseur pour assurer ses rentes mensuelles. Le montant de cette assurance varie autour de 3% du loyer. Vous pouvez passer par l’intermédiaire d’un courtier en assurances pour faciliter les démarches.

Prenez aussi en compte que la gestion de votre bien peut être particulièrement chronophage. Opter pour la gestion locative peut donc être un bon calcul pour celui qui souhaite se décharger des tâches administratives, ou de la recherche d’un locataire. C’est aussi l’intérêt des résidences services, aussi appelées résidences gérées.

Enfin, anticipez la revente en entretenant régulièrement votre logement : les travaux de peinture et l’entretien annuel de la chaudière par exemple sont des critères pris en compte par le prochain propriétaire qui devra lui aussi évaluer sa rentabilité locative. Un bien régulièrement entretenu permettra de réaliser une plus-value plus importante lors de la revente.