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Immobilier neuf ou ancien : avantages et inconvénients

Au moment d’acheter un bien immobilier, de nombreuses questions se posent. Le charme de l’ancien ou le confort du neuf ? Les moulures au plafond ou les normes qualité ? … Le bruit des voisins ou celui de la VMC ? Ces questions ne sont pas uniquement régies par le prix, de nombreux facteurs sont à prendre en compte. Il est important que vous ayez un maximum d’informations afin de faire le choix qui vous semble le plus pertinent. Pour cela, nous allons nous pencher sur les avantages et inconvénients d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien.

Acheter dans l’immobilier neuf, le pour et le contre

Les avantages de l’achat dans le neuf :

  • Les logements neufs présentent différents avantages liés notamment à la qualité du bien. En plus d’être totalement fonctionnels, les appartements neufs se doivent d’être au niveau des dernières règlementations règlementations environnementales et énergétiques (RT 2020 par exemple). De même pour tout ce qui est plomberie, chauffage, électricité, accessibilité qui impactent directement votre bien-être au quotidien.

 

  • Acheter un bien neuf peut paraître une sorte de départ vers l’inconnu, néanmoins, de nombreuses garanties existent pour vous rassurer. On y retrouve la garantie de parfait achèvement, autrement appelée garantie « extrinsèque » permettant d’assurer l’acheminement des travaux même si le constructeur fait défaut, si c’est le cas il peut même demander garantie de remboursement. La garantie de parfait achèvement assure la conformité du logement tout comme la garantie du vice caché. Enfin un logement neuf est protégé pendant 10 ans grâce à la garantie biennale et les frais de copropriété sont moindres puisque les travaux d’usures inexistants. Autant de raisons pour vous rassurer lors de votre choix.

 

  • Un autre avantage à opter pour l’immobilier neuf concerne les avantages fiscaux qui penchent largement en sa faveur, c’est notamment une des raisons qui permet de contrebalancer le prix d’un logement neuf par rapport à de l’ancien[AB1] . Ce type de bien ne contracte pas de droits de mutation, ce qui réduit drastiquement les frais de notaire à 2% de sa valeur en moyenne. Vous en sortirez également gagnant vis-à-vis de la taxe foncière, avec une exonération pendant les deux premières années suivant la fin des travaux. Enfin, autre avantage financier, vous pourrez peut-être souscrire un PTZ (Prêt à taux zéro).
     
  •  Les programmes neufs sont souvent en périphérie des centres-villes où on trouve encore des terrains constructibles. L’achat sur plan convient donc particulièrement à celles et ceux qui cherchent justement à s’excentrer un petit peu pour profiter de logements plus grands et plus abordables tout en restant accessibles en termes de mobilité et transports.

Êtes-vous éligible au Prêt à Taux Zéro ? 

Les contraintes de l’achat sur plan:

  • La notion de temps est clé dans votre décision d’achat. Pour un achat sur plan (VEFA) on compte entre 1 an et 2 ans et demi entre le moment où vous engagez la démarche et celui où vous emménagez. Si votre objectif est à court-terme cela risque d’être compliqué, optez alors pour de l’ancien qui se concrétise généralement en 3 - 4 mois. Le délai d’obtention du neuf peut être un vrai frein car cela ne permet pas aux foyers de se projeter assez vite, et malgré les nombreuses garanties qui assurent la prestation finie, cela implique de financer l’avancement des travaux tout en vivant encore actuellement dans son habitation que l’on veut quitter. Il faut donc bien prendre du recul sur cette situation pour limiter le stress et optimiser son choix. Si vous êtes déjà propriétaire de votre habitation principale, il existe néanmoins des solutions (telles que le prêt relais) qui peuvent faire la jonction en attendant l’emménagement et ne pas se retrouver sans logement.

 

  • Les délais de livraison importants et le paiement peuvent vous sembler contraignants. Comme énoncé, la durée du chantier dure généralement entre 12 et 18 mois en fonction des besoins sur place, et le fait de payer en amont tout en ne voyant pas forcément l’avancement au quotidien peut créer des craintes à l’engagement. Des frais supplémentaires peuvent également être ajoutés, notamment les mensualités de votre prêt. Pas de panique, les conseillers de votre promoteur immobilier sont là pour tout vous expliquer pas à pas.

L’achat dans l’ancien:

Les avantages de l’immobilier ancien

  • Plusieurs facteurs jouent sur la différence de prix entre le neuf et l’ancien. Tout d’abord les travaux effectués pour restaurer entièrement le logement, le remettre aux normes si ce n’est pas le cas et tout l’entretien qui va avec compte directement.

 

  • On peut également évoquer la confrontation entre l’offre et la demande qui voit les logements neufs être une denrée rare sur le marché. Pour illustrer cela, on recense une différence allant de 15 à 25% dépendant de la localisation mais pouvant monter jusqu’à 30% par rapport aux logements anciens.

 

  • Pour les biens anciens il arrive fréquemment de voir de légères négociations pour diminuer le prix d’achat.

 

  • D’un point de vue administratif le temps entre la signature et l’emménagement est plus rapide, on compte 3 mois en moyenne entre ces deux phases. Si vous devez emménager vite, l’avantage va au logement ancien !

 

  • Enfin, l’achat dans l’ancien vous permet d’acquérir un bien atypique et qui garde tout son charme, vous faisant directement rentrer dans l’univers de la zone géographique où vous vous situez.

Les inconvénients d’acheter dans l’ancien

  • Si les frais de notaire sont d’environ 2 à 3% pour l’achat d’un bien neuf, ils sont plus conséquents pour de l’ancien, on le chiffre entre 7 et 8% du prix du bien. Dès la transaction finie, le nouveau propriétaire d’un bien ancien doit payer la taxe foncière plein tarif. Enfin, les garanties sont limitées et vous n’aurez pas accès aux mêmes avantages, ou du moins pas sous les mêmes conditions. (Le prêt à taux zéro par exemple)

 

  • Forcément, l’aspect différenciant qui creuse l’écart au niveau du prix se trouve dans la réalisation de travaux. En effet, chaque logement est différent et pour certain cela peut être des retouches très légères (peinture, luminaires…), pour d’autres le champ d’action est conséquent. On retrouve fréquemment la rénovation de la toiture, l’isolation, le chauffage ou encore l’électricité pour que tout soit aux normes. Notamment, un point sur lequel il faut appuyer est la règlementation thermique 2020 (RT2020). En effet, si le bien n’est pas aux normes vous consommerez davantage pour réchauffer les pièces et cela peut avoir des répercussions importantes sur le long terme au niveau de votre facture de gaz ou d’électricité. Ainsi, il est important d’avoir toutes ces informations en tête pour pouvoir chiffrer et se projeter dans un bien ancien.

 

  • En achetant dans l’ancien, vous devrez faire certaines concessions entre votre idéal et le choix final. Les biens se font rares, il est donc toujours difficile si on veut en trouver un qui regroupe l’ensemble de vos critères. De plus, il faut également prendre en compte les travaux à faire qui ne vous permettront pas d’emménager directement dans le logement qui ressemble à celui de vos rêves, surtout si vous avez une demande de permis de construire à faire en mairie. Vous devrez subir pendant quelque temps la poussière, les cartons et le ménage !

 

Nous espérons que ces conseils vous ont permis d’en apprendre plus sur le sujet et de pouvoir passer cette étape avec toutes les cartes en main pour réussir votre projet immobilier. Prenez le temps, analyser sereinement tous les facteurs, c’est un engagement à tous les niveaux.

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