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Investir en résidence étudiante : les bonnes questions pour réussir

Acheter un appartement étudiant dans le cadre d'un investissement locatif soulève pour l'acquéreur plusieurs questions sur la nature du bien immobilier à acquérir, son emplacement, ou sur les réductions d'impôts possibles. Dans cet article, nous n'aborderons pas l'achat d'un studio ou d'un appartement classique, mais l'achat d'un logement dans une résidence étudiante, une catégorie de résidences services adaptée à la vie étudiante.

Article mis à jour le 30 mai 2018

Investir dans un appartement étudiant neuf ou ancien ?

Éternelle question de l'investisseur immobilier : vaut-il mieux acheter un bien neuf ou un logement ancien ? Dans le cadre d'un investissement locatif dans un appartement en résidence étudiante, il nous semble qu'un produit neuf présente des avantages financiers et techniques certains, tout en offrant une plus grande sécurité à moyen terme pour votre investissement :

  • Les frais de notaires représentent de 2 à 3% du prix de vente d'un bien neuf, contre 7 à 8% pour celui d'un bien ancien.
  • Le taux d’occupation est potentiellement plus fort car un appartement neuf en résidence étudiante répond aux normes de confort actuelles : il est donc plus attractif.
  • Un bien neuf ne nécessite pas de travaux de rénovation : c'est un achat immobilier clé en main.
  • En investissant en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement), vous bénéficiez de garanties constructeur (biennale, décennale et garantie de parfait achèvement).
  • Acheter un appartement neuf meublé pour les étudiants avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous permet de récupérer la TVA sur le prix d'achat selon certaines conditions décrites ci-dessous.

Défiscaliser en LMNP Censi-Bouvard ou avec la loi Pinel ?

Les studios et appartements neufs vendus en résidences étudiantes sont la plupart du temps meublés et équipés ; ils n'entrent donc pas dans le cadre d'un investissement en Pinel, prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. En revanche, ils sont tout à fait adaptés au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) :

  • Le statut LMNP permet de récupérer la TVA lors de l'investissement immobilier dans un bien neuf, lorsque l'achat est réalisé par l'intermédiaire d'une société d'exploitation, pour un bail de 9 ans minimum : 20% du prix TTC du bien vous sont remboursés.
  • En choisissant le régime LMNP Censi-Bouvard, il est possible d'obtenir, jusqu'à fin 2018, une réduction d'impôts de 11% du prix du logement neuf sur 9 ans (limité à un investissement de 300 000€).

Quelle sera la rentabilité de mon investissement locatif ?

Le succès de votre investissement locatif dans un appartement étudiant tiendra à la rentabilité locative de votre bien. Dans nos 5 conseils pour rentabiliser son investissement locatif, nous présentons le mode de calcul de la rentabilité locative d'un appartement. A Toulouse ou Bordeaux, le rendement locatif moyen est de l'ordre de 5 à 6%. En tenant compte des taxes et charges (taxe foncière, charges de copropriété...), nous estimons qu'un taux de rentabilité locative nette est de 3 à 5% en moyenne.

Dans quelle ville investir en résidence étudiante ?

Votre choix doit se porter sur une métropole régionale à la dynamique étudiante établie. L'enjeu est évident : sécuriser votre investissement locatif avec un logement étudiant en misant sur les secteurs à forte demande locative. Pour trouver la perle rare, guettez les publications des palmarès et classements des villes étudiantes. Ces classements mâchent votre travail d'analyse dans la mesure où ils prennent en compte les principaux facteurs d'attractivité pour un étudiant : qualité de vie, excellence universitaire, débouchés professionnels... A ce jeu-là, la ville rose caracole en tête depuis plusieurs années. Toulouse et son agglomération accueillent chaque année 115 000 étudiants séduits par son offre universitaire et son cadre de vie. Cependant, l'offre en logements étudiants répond difficilement à la demande. Dans notre article Pourquoi investir dans une résidence étudiante à Toulouse, nous vous présentons les atouts de la villes pour acheter un logement étudiant en résidence services. De son côté, Bordeaux tire aussi son épingle du jeu : le plus vaste campus universitaire d'Europe est bordelais ! La ville est aussi systématiquement présente dans le top 5 des villes où il fait bon étudier, comme nous le détaillons dans Les avantages d'un investissement en résidence étudiante à Bordeaux. Afin de répondre à la demande croissante en logements étudiants neufs, plusieurs constructions de résidences étudiantes ont été lancées dans la ville. Leur avantage : être à proximité immédiate des écoles ou des transports en commun y conduisant.

Quelles sont les services offerts dans la résidence étudiante ?

Ce point souvent laissé de côté, est pourtant capital puisque l'offre de services détermine l'attractivité de la résidence étudiante pour ses futurs locataires, mais aussi les parents puisque ce sont souvent eux qui versent les loyers. Une laverie, un local à vélo, voire une salle de sport au sein de la résidence facilite le quotidien des locataires. L'accès au wifi est aussi devenu un incontournable. A cela s'ajoute la sécurisation de la résidence par des accès fermés et la mise en place d'interphones avec caméra. Enfin, une résidence service est gérée au quotidien par un régisseur. Présent à tout moment pour répondre aux besoins des étudiants (et de leurs parents), il est aussi chargé d’effectuer le suivi des locataires (demande de location, état des lieux...) et de gérer les petits tracas du quotidien à la place du propriétaire.

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