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Super Pinel : les évolutions à venir du dispositif Pinel

La loi Pinel mise en place en 2015 a été pensée pour favoriser les investissements locatifs dans les zones où la demande en logement dépasse l’offre disponible. Elle propose sous certaines conditions un système de défiscalisation pour les propriétaires bailleurs de logements neufs. Mais dans un contexte changeant marqué par de nouvelles préoccupations environnementales et économiques suite à la crise sanitaire, le dispositif Super-Pinel devrait faire son apparition en 2023 avant de remplacer définitivement la loi Pinel au 31 décembre 2024. Mais qu’est-ce que cela va concrètement changer pour les investisseurs ?

une maisonnette en bois et des pièces de monnaie germantes représentants les rendements du dispositif Super Pinel

Rappel des avantages et conditions pour bénéficier de la loi Pinel

Le dispositif permet sous un certain nombre de conditions à un acheteur de bénéficier d’une déduction fiscale allant jusqu’à 21% du prix du logement neuf, la réduction étant équivalente à 2% du montant d'acquisition chaque année.

Pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut que le logement concerné soit situé en zone tendue, ce qui correspond à un secteur où la demande en logement est supérieure à l’offre, à savoir en zone A, A bis ou B1 parmi lesquelles nous retrouvons les villes de Bordeaux, Toulouse ou certaines régions en Île-de-France. Le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent sa date de livraison et pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. L’objectif étant de favoriser l’accès au logement, ce dernier est soumis à l’encadrement du loyer qui est de 5 500€/m², et doit être conforme aux normes énergétiques.

Les économies d’impôts du montant total de l’investissement selon la durée de location du bien actuellement en vigueur :

  • 12% pour une durée de 6 ans
  • 18% pour une durée de 9 ans
  • 21% pour une durée de 12 ans

Ce qui devrait changer d’ici 2024

Le dispositif Super Pinel prévoit une diminution de ses avantages fiscaux. En effet, à partir du 1er janvier 2023, les acquéreurs de logements neufs répondants aux conditions définies par la loi Pinel verront leurs réductions d’impôt sur le prix d'acquisition du bien diminuer comme suit :

  • 10,5% pour une durée de 6 ans
  • 15% pour une durée de 9 ans
  • 7,5% pour une durée de 12 ans
     

Et au 1 er janvier 2024, l’avantage fiscal devrait encore être revu à la baisse :

  • 9% pour une durée de 6 ans
  • 12% pour une durée de 9 ans
  • 14% pour une durée de 12 ans
     

Mais il faut comprendre que ce nouveau montage fiscal s’inscrit dans un contexte où les préoccupations climatiques sont au cœur des politiques d’aménagement, et que si cela passe par la diminution progressive des avantages fiscaux sur la base des conditions actuelles, c’est parce que les critères pour bénéficier de la réduction fiscale à taux plein ont évolué. En effet, afin de bénéficier d’un avantage fiscal pouvant atteindre 21% du prix du logement comme c’est le cas avec l’actuel Pinel, les acquéreurs devront investir dans des logements répondant d’une part aux nouvelles normes environnementales comme la RE 2020 (voir plus exigeants que la RE 2020) mais également à des exigences en matière de qualité d’usage.

Cette réforme axée sur la qualité de vie des locataires a émergé suite au constat de précarité de logements de nombreux français pendant les confinements de 2020 et 2021.  Ainsi, pour être éligible au Super Pinel (ou Pinel +) une surface minimale par typologie de logement devra être respectée :

  • 28 m² pour un T1
  • 45 m² pour un T2
  • 62 m² pour un T3
  • 79 m² pour un T4
  • 96 m² pour un T5
     

En plus de ce critère de superficie, le logement devra disposer d’une espace extérieur privatif ainsi que d’une double exposition à partir du T3. 

 

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