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Prix au m², une vraie fausse indication

Tous les futurs acheteurs de biens neufs comparent le prix au mètre carré d’un bien à l’autre. Tout cela est bien naturel car il n’existe pas de meilleur moyen de comparaison de prix d’un logement à l’autre. Cependant attention, cet indicateur peut parfois s’avérer trompeur et donner de fausses indications. Alors voyons pourquoi le prix au m2 est à relativiser dans l’achat d’un logement neuf.

Comment est calculé le prix au m² ?

Sur internet, toutes les annonces de biens neufs présentent le prix au mètre carré moyen du logement neuf. Et pourtant on pourrait se demander si tous les m² se valent ? Un m² de salon a-t-il la même valeur qu’un m2 de parking ou de terrasse ?

Méthode de calcul du prix au mètre carré :
Prix du bien neuf / Nombre de mètres carrés = Prix du m²
Exemple : 250 000 € / 70 m² = 3 571 € par m²

Il faut savoir que plus le logement a une petite superficie, plus le prix au m² est élevé. En effet, un appartement neuf T1 aura un prix plus élevé qu’un appartement neuf T5 sur le même programme immobilier. Cela s’explique par le fait que les infrastructures sont les mêmes (panneau électrique, canalisation…) mais que seule la surface des pièces change. Donc le coût de la construction est moins élevé pour une grande superficie de type 4 ou 5 pièces.

Ce que ne prend pas en compte le prix au m²

Attention, les m² de certains espaces ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable, il est donc primordial de relativiser le prix des mètres carrés d’un logement à l’autre en fonction des types de pièces mais également si certaines prestations ont plus de standing que d’autres.

Les superficies non comptabilisées dans le prix au mètre carré

Le prix au m² ne prend pas en compte certaines superficies (considérées comme non habitables), et c’est peut-être là le plus gros problème dans cette méthode de calcul.

En effet, la terrasse, le jardin, le garage, le parking, le box, et même les communs, sont autant de surfaces qui ne sont pas prises en compte dans ce calcul.

En extrapolant un peu, cela signifierait qu’un appartement T3 de 75 m² devrait avoir un prix au m² équivalent au même appartement T3 de 75 m² qui disposerait quant à lui d’une terrasse de 20 m2 et d’un parking couvert ? Impossible, vous en conviendrez.

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Les prestations du logement non prises en compte dans le calcul du prix au m²

Les prestations que certains biens neufs proposent, comme la domotique, le type de revêtement de sol, les matériaux d’isolation utilisés, ou encore les menuiseries, sont autant de prestations que le prix au mètre carré ne prend pas en compte dans le calcul.

Il est pourtant évident qu’une villa neuve avec des carreaux de ciment au sol, des équipements électroménagers haut de gamme dans la cuisine, une salle de bain avec baignoire balnéo, ou encore l’installation d’un pack domotique complet pour toute la maison, devrait voir son prix au mètre carré impacté. Pourtant la méthode de calcul ne prend pas en compte ces critères.

Les normes de constructions là encore, obligent à respecter certains standards, mais si vos doubles vitrages sont de dernière génération et l’isolation phonique des murs très bien conçue grâce à des matériaux innovants, le prix au m² sera là aussi différent d’un bien à l’autre.

Le quartier d’une rue à l’autre peut changer du tout au tout le prix immobilier

Un autre critère important mais qui est très compliqué à mathématiser, c’est le prix d’un bien neuf d’une rue à l’autre dans un même quartier.

Prenons comme exemple Bordeaux et Toulouse, et comparons les prix au m² de certains quartiers.

Le prix au m² du quartier des Chartrons / Bacalan à Bordeaux :

Sur cette capture d’écran on s’aperçoit que le quartier en jaune réunit :

  • Quartier des Chartrons
  • Quartier de Bacalan
  • Quartier du Lac

Selon ces données, le prix au m² est donc le même pour un appartement en plein cœur des Chartrons (quartier historique de Bordeaux et très en vogue depuis 20 ans) qu’à Bordeaux Lac (sous le pont d’Aquitaine qui relie Paris à Bilbao, donc moins sympathique sauf si vous êtes fans de camions)… les Bordelais comprendront rapidement que cet indicateur est à pondérer. Car le quartier du Lac est bien entendu beaucoup moins prisé que les Chartrons en août 2019.

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(Source : SeLoger - Août 2019)

 

Le prix au m² du quartier des Minimes / Fondeyre à Toulouse :

Même exercice pour Toulouse, sur cette capture d’écran on s’aperçoit que le quartier en bleu réunit :

  • Quartier des Minimes
  • Quartier de La Salade
  • Quartier Fondeyre

La démonstration est la même, le prix de l’immobilier dans le quartier Fondeyre est bien en dessous du prix des Minimes en août 2019, et pourtant ces données montrent un prix identique.

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(Source : SeLoger - Août 2019)

 

Pour toutes ces raisons, il n’est pas rare de trouver des différences de prix considérables d’un bien neuf à l’autre. Alors, notre conseil est d’utiliser cet indicateur avec parcimonie et de vous faire votre propre opinion en visitant le lieu, le programme, et en demandant conseil à votre conseiller qui aura étudié en détail : le quartier, les prestations, les typologies de lots et l’environnement que ce soit à Toulouse, à Bordeaux, ou même sur le Bassin d’Arcachon.


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