Acheter son logement seul ou à plusieurs
L'achat d'un bien immobilier neuf représente l'un des investissements financiers les plus importants d'une vie. Pour cette raison, la décision d'acheter seul ou à plusieurs peut soulever de nombreuses questions et incertitudes.
Dans les deux cas, de nombreuses solutions juridiques existent pour sécuriser votre achat. Régime d’indivision, Société Civile Immobilière (SCI), séparation des biens ou encore pacte tontinier… En fonction de votre profil et de la situation financière du ou des futurs acheteurs, les modalités d’acquisition tout comme les avantages diffèrent.
Plan du dossier :
- Acheter un logement neuf seul
- Acheter un logement neuf à plusieurs
- Acheter dans le cadre d’une SCI
- Acheter à plusieurs en indivision
Acheter un logement neuf seul
L'avantage principal de l'achat seul est la liberté totale de prendre des décisions sans consulter l’avis d'autres personnes. L’acquéreur peut ainsi choisir le bien immobilier qu’il souhaite acheter et personnaliser les finitions et les équipements intérieurs selon ses goûts et ses besoins.
En tant que primo-accédant, le futur propriétaire qui achète seul peut également profiter de solutions d’aide à l’achat immobilier telles que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou encore l’Action Logement.
Toutefois, si acheter seul un logement neuf apparaît comme la solution la plus simple et la plus rapide, il faut tout de même penser aux éventuelles contraintes. Et pour cause, en fonction de sa situation personnelle, professionnelle et financière, le futur propriétaire peut être amené à rencontrer des difficultés à financer son projet, notamment en raison de la prudence de certains organismes bancaires.
Son dossier devra par conséquent être solide et s’appuyer si possible, d’un apport personnel important.
Bon à savoir : Vous êtes marié sous le régime de la communauté ? Sachez qu’il est tout à fait possible d'acheter un logement neuf seul. Dans ce cas, le conjoint n'est pas tenu de rembourser le prêt en cas de défaillance de l'emprunteur.
La banque ne peut saisir le bien immobilier commun sans le consentement du conjoint, qui peut avoir été donné lors de la signature de l'acte comme garantie supplémentaire.
En revanche, si le conjoint choisit de se porter caution solidaire, l'ensemble des biens communs ainsi que ses propres biens et revenus seront alors engagés.
Acheter un logement neuf à plusieurs
Il est possible d'acheter un bien immobilier neuf à plusieurs sans avoir de lien familial. Pour cela, deux principaux cadres juridiques existent : la Société Civile Immobilière (SCI) et l'indivision.
Acheter dans le cadre d’une SCI
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique représentée à minima par deux personnes, chacune ayant le statut d’associés, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers*. À ce titre, chacun des membres détient une part de la société en proportion de leur apport au capital social. Les éventuels bénéfices réalisés seront ainsi répartis entre chaque associé, en fonction desdites parts.
Bon à savoir : À l’inverse d’une indivision, un membre d’une SCI peut, à tout moment, vendre ses parts sans entraîner la vente du bien immobilier.
Toutefois, la société doit être représentée et gérée par un seul dirigeant. Ce dernier est bien souvent désigné par un vote des associés ou par les statuts de la société qui fixent les pouvoirs du gérant.
Acheter un logement neuf dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI) est une option intéressante pour les personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier à plusieurs. Et pour cause, cette dernière permet notamment de profiter de nombreux avantages, mais aussi et surtout, d’une certaine souplesse juridique :
- Davantage de flexibilité pour les couples non mariés : Dans le cadre d’une SCI, les concubins ont la possibilité d’être copropriétaires de leur logement. Ils profiteront ainsi d’une flexibilité plus importante que dans le cadre d’une indivision, notamment en cas de séparation ou de décès. En cas de séparation, l’un des associés peut céder ses parts à l’autre, mais uniquement avec l’accord de la majorité des associés (suivant les différents statuts) ou avec l’accord à l’unanimité de ces derniers. Dans le cas d’un décès, ce sont les potentiels héritiers qui récupèrent les parts de la personne décédée. Toutefois, ces derniers auront l’interdiction de vendre le bien sans l’accord du second associé.
- Une transmission du patrimoine facilitée : Dans le cadre d'une SCI familiale, l'ajout des descendants à la société simplifie la transmission de son patrimoine. En effet, en tant que parents, il est possible de transmettre son bien immobilier à ses enfants de manière progressive en leur cédant des parts de la SCI. Cette méthode permet de bénéficier des abattements pour les droits de succession en ligne directe, qui s'élèvent à 100 000 € par enfant pour chaque don, et qui peuvent être renouvelés tous les 15 ans.
- Des avantages fiscaux non-négligeables : Lorsque la SCI génère des bénéfices, deux options sont possibles pour les associés. Premièrement, ils peuvent choisir de déclarer leur SCI sur la base des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu. Les associés ont alors la possibilité de déduire les éventuels déficits dans une limite de 10 700 € par an. L'autre option est de choisir l'impôt sur les sociétés (IS) et de rendre imposables les bénéfices et les plus-values de la SCI. Cela peut être avantageux à moyen terme en permettant la déduction des charges réelles de la société. Cependant, lors de la cession du bien immobilier, l'imposition pourrait être plus élevée, car celle-ci est, par conséquent, étroitement liée à l’augmentation des plus-values et l’amortissement des biens.
L'achat d'un logement neuf dans le cadre d'une SCI peut offrir des avantages intéressants pour les personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier à plusieurs. Cependant, il est important de bien comprendre les implications financières et fiscales de cette option et de se faire accompagner d’un expert avant de prendre une quelconque décision.
Acheter à plusieurs en indivision
Le régime de l'indivision permet à deux ou plusieurs personnes d'acquérir un bien immobilier ensemble. Chaque indivisaire devient propriétaire de la proportion de l'immeuble correspondant à son apport, comme spécifié dans l'acte de vente. Si la répartition n'est pas mentionnée dans l'acte, elle sera répartie également entre les propriétaires.
Considéré comme la solution la plus courante dans l’investissement en groupe, l’achat d’un bien immobilier en indivision est bien souvent choisi par les couples mariés, pacsés ou concubins pour acheter leur résidence principale. Et pour cause, ce statut juridique offre une grande liberté aux différents indivisaires : à tout moment, l’un des indivisaires peut décider de mettre fin à l’indivision (Article n°815 du Code Civil). Dans ce cas, trois solutions s’offrent à eux :
- Lorsque l’un des indivisaires souhaite arrêter l’indivision, ce dernier peut vendre sa quote-part à un autre indivisaire ou à une tierce personne (bien que les autres indivisaires aient la priorité pour l'acquérir) ;
- L’indivisaire peut également demander le partage total ou partiel des biens en fixant leur valeur et en les répartissant en fonction des parts de chaque co-indivisaire ;
- À défaut de pouvoir – ou vouloir – partager les biens, les indivisaires peuvent prendre une décision à l’amiable sur la vente proprement dite et répartir le prix obtenu, au prorata des parts respectives.
Qu’elles soient d’ordres financières (coût de travaux répartis) ou de gestion des différents biens indivis (distinction des parts attribuées à chaque indivisaire), l’indivision n’est pas sans conséquences pour les propriétaires. Pour cette raison, la loi a prévu la possibilité de signer une convention d'indivision. Limitée à 5 ans, cette convention vise à structurer la gestion et à établir les règles de l'indivision. Les propriétaires peuvent ainsi décider de la répartition de leurs charges, désigner un gestionnaire (parmi eux ou non) ou encore déterminer le montant d'une indemnité d'occupation si l'un d'entre eux occupe seul le bien.
