Acheter un logement neuf avec peu d'apport
Pour financer votre projet immobilier, vous pouvez bénéficier de plusieurs solutions de financement. Prêt à Taux Zéro, Prêt Action Logement, Prêt d’Accession Sociale ou encore Prêt Épargne Logement… En fonction de votre situation, de vos revenus, mais aussi du type de bien souhaité, différents types de prêts immobiliers s’offrent à vous. Parfois, il est même envisageable de combiner plusieurs types de prêts immobiliers.
Encore faut-il connaître et maîtriser les différents dispositifs pour construire le financement le plus avantageux possible.
Plan du dossier :
- Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
- Comment emprunter avec peu apport
- L’état des comptes en banque
- Votre situation personnelle et professionnelle
- Les aides pour acheter avec peu d'apport personnel
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
L’apport personnel représente la somme d’argent que vous avez réussi à épargner et avec laquelle vous allez pouvoir financer une partie de votre achat de bien immobilier neuf. De manière générale, celui-ci sert à couvrir les frais annexes tels que les frais de notaire, l’assurance ou encore les frais d’agence.
Par conséquent, fournir un apport personnel apparaît comme le meilleur moyen de rassurer son banquier. Et pour cause, en plus de démontrer votre capacité à épargner, il réduit le montant des remboursements de prêts, ce qui renforce votre capacité à les rembourser.
Si juridiquement parlant, aucun montant minimal ou maximal d’apport n’est imposé quand on emprunte de l’argent, il arrive que certaines banques demandent à ce qu’un apport de 10% soit réalisé pour assurer le financement. La raison ? Sélectionner les meilleurs dossiers et éviter les risques d’insolvabilité.
Par conséquent, fournir un apport personnel permet de prouver sa capacité d’épargne et vous donnera l’image d’un client sérieux qui n’est pas un habitué des découverts et sait être responsable de ses finances. Toutefois, il est possible de contourner cela, notamment grâce aux aides de l’État qui peuvent, dans certains cas, se substituer à l’apport.
Comment emprunter avec peu d'apport ?
Dans le cadre d’un crédit immobilier, il est également possible de ne pas fournir d’apport personnel selon différents critères.
L’état des comptes en banque
Si vous êtes habitué des découverts et que votre compte tombe régulièrement à 0 en fin de mois, vous représentez un risque pour les établissements bancaires. Difficile alors d’obtenir un crédit sans garantie.
Si tel est le cas, il est recommandé de mettre de l'ordre dans vos finances plusieurs mois avant de faire une demande de prêt et de commencer à épargner chaque mois un montant équivalent à vos futures mensualités. En effet, avoir une épargne importante sur des comptes de type Livret A ou assurance représente un indicateur pouvant favoriser votre dossier auprès des banques.
Même si vous ne souhaitez pas puiser dans ces comptes pour votre emprunt, cela montrera malgré tout votre capacité à gérer vos finances.
En plus d’une préparation de votre épargne, assurez-vous que votre taux d’endettement, c’est-à-dire, la part des revenus allouée au remboursement des crédits contractés, soit inférieure à 35%. Avec un faible taux d'endettement, vous pourrez opter pour une durée de prêt plus courte et bénéficier de conditions d'emprunt plus avantageuses, notamment d’un coût total du crédit plus bas.
Pour déterminer votre niveau d'endettement, vous devez diviser le montant de vos crédits en cours et de vos charges par l’ensemble de vos revenus mensuels.
Par exemple, si vous bénéficiez d’un revenu mensuel total de 2 500 € et que, tous les mois, vous avez 1 000 € en charges et crédits en cours. Votre taux d’endettement est alors de : (1000/2500)*100 = 40%. Soit 5% de plus que le taux d’endettement maximum possible.
Votre situation personnelle et professionnelle
Pour acheter avec peu d'apport, la situation professionnelle est un facteur clé de la négociation auprès des banques. Et pour cause, l’un des premiers éléments que le banquier ou le courtier va analyser concerne le niveau et la régularité des revenus.
Synonyme de stabilité, les contrats à durée indéterminée et les statuts de fonctionnaires sont bien souvent avantagés. Les travailleurs non salariés peuvent également obtenir un prêt immobilier à 110% s'ils sont en mesure de fournir les deux ou trois derniers bilans avec des gains réguliers. Il s'agit d'un mode de financement qui inclut non seulement le prix d'achat du bien immobilier, mais également tous les frais liés à l'opération tels que les frais de notaire et d'agence, les garanties, etc.
La régularité de vos revenus financiers est également un élément très important pour les banques. Même si le salaire est bien souvent la part la plus importante d’entrée d’argent, d’autres revenus peuvent aussi entrer en considération dans votre dossier : rentes, primes, loyers perçus d’un appartement que vous louez, etc…
Dans votre dossier, il est important de mettre en avant tous les éléments personnels qui peuvent jouer en votre faveur pour obtenir un prêt avec peu d'apport, tels que votre situation matrimoniale et le nombre de personnes à charge. L’âge et la santé des emprunteurs peuvent aussi avoir des conséquences sur la demande de prêt. À titre d’exemple, une personne de 58 ans en recherche d’emploi représentera un profil plus à risque pour les établissements financiers, et devra apporter plus de garantie à son dossier qu'une personne de 33 ans déclarée non-fumeur.
Les aides pour acheter avec peu d'apport personnel
En fonction de votre situation, des aides financières sont mises à disposition pour vous aider à acheter votre futur logement neuf avec peu d'apport. Celles-ci sont nombreuses mais vous devez remplir certaines conditions pour pouvoir y accéder. Voici une liste des aides financières les plus répandues dans le cadre d’un achat immobilier :
- Considéré comme un atout majeur pour les primo-accédants, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) permet de financer jusqu’à 40% du coût d'achat d'un logement neuf (20% dans les zones B2 et C), net d'intérêts. Toutefois, son montant est plafonné et son accessibilité est soumise à certaines conditions. En effet, le montant du PTZ évolue en fonction de la zone géographique du logement et du nombre de personnes vivant dans le logement, avec une variation allant de 100 000 € à 345 000 €, selon les critères d'éligibilité.
- Comme le Prêt à l'Accession Sociale (PAS), le prêt conventionné est accordé par des organismes financiers ayant signé une convention avec l'État, et permet à l'acquéreur de financer l'intégralité de son projet immobilier sans avoir à fournir un apport personnel conséquent. Les taux d'intérêt du prêt conventionné sont également plafonnés, tout comme le PAS.
- Le prêt d’action logement (PAL), également connu sous le nom de « prêt 1% logement » est destiné aux employés de certaines entreprises, pour un montant maximum de 40 000€. Pour obtenir plus d'informations à ce sujet, il est recommandé de contacter directement l'organisme Action Logement.
- Réservé aux foyers avec des revenus modestes, le Prêt d'Accession Sociale (PAS) est particulièrement avantageux pour financer l'acquisition d'un logement neuf grâce à un taux d'intérêt plafonné. Il permet de financer l'intégralité de l'opération immobilière sans avoir besoin d'un apport personnel important. Seuls les frais de notaire et les frais d'instruction du dossier restent à la charge des futurs propriétaires au moment de l'achat. Toutefois, les ménages qui peuvent bénéficier de ce prêt ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressources, que vous pouvez retrouver sur le site du service-public.fr.
- Si vous êtes titulaire d’un Plan d'Épargne Logement (PEL) depuis quatre ans, vous êtes éligible à l’obtention d’un prêt d'Épargne Logement. Celui-ci doit être utilisé pour financer l'achat, la construction ou les travaux immobiliers d'un logement. Les modalités de ce prêt, telles que les dépenses éligibles, le taux d'intérêt ou encore le versement éventuel d'une prime, sont déterminées en fonction de la date de création du PEL.
Acheter son logement neuf avec peu d'apport est donc une possibilité à condition que vous présentiez un dossier suffisamment rassurant sur votre capacité à rembourser le prêt pour les banques.
Dans tous les cas, que vous contractiez un prêt prochainement ou non, gardez en tête ces éléments pour vous faciliter et surtout vous assurer un investissement immobilier profitable.
Sources :