Les avantages financiers d’un achat en VEFA
Lorsqu'un particulier souhaite acheter un bien pour y vivre, il hésite souvent entre acheter un bien neuf ou un bien ancien. L’argument principal qui fera bien souvent pencher la balance sera le prix d'achat.
Selon une étude (de 2019) des Notaires de France et de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), un logement neuf serait plus cher qu'un logement ancien.
Mais toutes les variables sont-elles bien prises en compte dans cette étude ?
En effet, devenir propriétaire d'un logement neuf permet de cumuler une série d'avantages financiers et pratiques (comme la possibilité de profiter des frais de notaires réduits ou de la TVA réduite…) qui rééquilibrent le calcul financier.
Plan du dossier :
- Des frais de notaire réduits
- Des aides financières non négligeables
- Les différents types de prêts immobiliers
- La TVA réduite
- L’exonération de la taxe foncière
- Les avantages à la revente
- Pas de travaux de rénovation
Des frais de notaire réduits
Les futurs propriétaires s’arrêtent souvent au prix d’achat Hors Charges (HC) d’un logement, sans prendre en compte les frais de notaires. Pourtant, tout projet d’achat dans l’immobilier neuf ou ancien est soumis à des frais de notaire calculés sur le prix d’achat.
Si les frais de notaire s’élèvent de 7 à 8 % du prix total d’un logement ancien, dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont deux fois moins élevés. Ils correspondent à 2 % ou 3 % environ du prix d’un logement neuf.
Cet avantage de l’immobilier neuf peut vous permettre de réaliser d’importantes économies.
Prix de vente |
Frais de notaire |
TOTAL (FNI) |
|
Immobilier Ancien |
250 000 € |
20 000 € (8%) |
270 000 € |
Immobilier Neuf |
250 000 € |
7 500 € (3%) |
257 500 € |
Soit une différence de 12 500 € pour un bien à 250 000 € |
Et pour cause, pour deux appartements équivalents vendus à 250 000 €, les frais de notaire seront de 7 500 € maximum s'il s'agit d'un logement neuf contre 20 000 € s'il est ancien.
> Conclusion : un bien ancien, d’apparence très intéressant si l’on considère uniquement le prix d’achat, peut rapidement devenir moins avantageux qu’un logement neuf.
Bon à savoir : Un logement est considéré comme neuf sur une durée de 5 ans à partir de sa date de construction. Mais également s'il n'a jamais été habité et s'il n'a pas fait l'objet d'une première mutation chez le notaire pendant cette période.
Des aides financières non négligeables
1. Les différents types de prêts immobiliers
Pour accompagner les primo-accédants à financer leur premier projet immobilier, l’État a mis en place un certain nombre d’aides financières. L'objectif ? Rendre le crédit immobilier abordable à tous les ménages.
Parmi ces aides, on retrouve notamment le PTZ (prêt à taux zéro). Considéré comme un véritable avantage pour financer son premier logement, le PTZ permet aux futurs propriétaires de financer jusqu’à 40% du coût d’achat d’un logement neuf (20% dans les zones B2 et C), net d’intérêts.
Accessible sous certaines conditions, son montant est toutefois plafonné. Il change en fonction de la zone géographique du logement et du nombre de personnes qui vivront dans le logement. Son montant varie donc entre 100 000 € et 345 000 € selon plusieurs conditions d’éligibilité.
Considéré comme un complément de prêt, le PTZ est cumulable avec au moins un autre prêt parmi les suivants :
- Prêt immobilier “classique” : Le prêt immobilier “classique” est proposé par une banque à toute personne souhaitant acquérir un logement ou un terrain à construire. Ce type de prêt tient sa dénomination “classique” de par son accessibilité, sa simplicité et sa grande popularité auprès des français.
- Prêt épargne logement (PEL) : Le Plan épargne logement, appelé communément PEL, est un dispositif avantageux qui permet à l’emprunteur de négocier un prêt immobilier auprès de l’organisme bancaire auprès duquel il a souscrit son PEL. Le prêt sera possible 3 ans après l’ouverture du Plan Epargne Logement et le taux d’intérêt variera selon la date de souscription.
- Prêt d’accession sociale (PAS) : Le prêt d’accession sociale est un type de prêt très avantageux pour financer son logement neuf avec un taux d’intérêt plafonné. Réservé aux revenus les plus modestes, il permet de financer la totalité de l'opération immobilière sans pour autant nécessiter d’apport personnel. Seuls les frais de notaire et les frais d’instruction du dossier, restent dû aux futurs propriétaires au moment de l’achat. Les foyers pouvant en bénéficier, ne devront pas dépasser certains plafonds de ressources que vous pourrez retrouver sur le site du Service-Public.fr
- Prêt conventionné : Le Prêt conventionné se rapproche quelque peu du PAS car tout comme celui-ci, il est accordé par des organismes financiers ayant signé une convention avec l’État. Il donne également le même avantage à l’acquéreur de financer la globalité de son projet immobilier sans pour autant nécessiter d’apport personnel. Ses taux d’intérêts sont également plafonnés tout comme le PAS.
- Prêt immobilier complémentaire : Comme son nom l’indique, le prêt complémentaire a pour but de financer une partie de la construction ou de l’achat d’un logement. Il agit donc en complémentarité d’un prêt principal. Ce type de prêt est délivré par des organismes non financiers tels que les collectivités territoriales, les caisses de retraite ou mutuelle, Action Logement ou encore les employeurs.
2. La TVA réduite
Mis en place par le gouvernement afin d’encourager l’accession à la propriété, le dispositif de TVA réduite représente une réelle opportunité pour acheter moins cher un logement dans le neuf. En revanche, il ne pourra ainsi s’appliquer uniquement si l’acquisition concerne un logement à usage de résidence principale. Les investissements locatifs ne sont donc pas concernés par cette mesure.
Lorsque que vous achetez un logement neuf en résidence principale, vous pourrez, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité, bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5% au lieu de 20%.
Vous pourrez cumuler la TVA réduite avec d'autres aides comme par exemple le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Accession Sociale (PAS) ou encore, le prêt Action Logement.
Quelles sont les conditions pour profiter de la TVA réduite ?
Quelques conditions sont à respecter afin de profiter de la TVA réduite à 5.5% pour l’acquisition d’un logement neuf :
- L’acquéreur doit être une personne physique et doit respecter un plafond de ressources fixé par l’administration fiscale ;
- Le logement doit être un terrain à bâtir ou un bien neuf acquis en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
- Le logement doit être conforme à la réglementation environnementale RE 2020.
Depuis le 1er janvier 2014, les acquéreurs devront également occuper le logement pour une durée minimum de 10 ans en tant que résidence principale. En cas de revente anticipée, l’acquéreur devra payer un complément d'impôt égal à 100% de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d'un dixième par année de détention à compter de la première année.
Par exemple, après 5 ans de détention du bien, vous devrez rembourser 50% de la différence entre les deux taux. Après 7 ans, 30% et après 9 ans, 10%.
Dès lors que la revente intervient après 10 ans d'acquisition, le remboursement n'est plus dû.
Certaines exceptions permettent toutefois de revendre le bien pendant la période des 10 ans, tout en conservant le bénéfice de la TVA réduite :
- Décès ;
- Chômage longue durée ;
- Carte d’invalidité ;
- Mobilité professionnelle ;
- Divorce, mariage ou pacs ;
- Naissance d’un enfant…
Le prix de vente est également encadré et ne doit pas excéder un prix plafond au m² fixé en fonction de la zone géographique.
Quelles sont les zones éligibles ?
Pour accéder à la propriété et profiter d’un taux de TVA réduit, le programme immobilier neuf doit être situé :
- soit dans un quartier bénéficiant d’une convention signée avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) ;
- soit dans l’un des quartiers prioritaires de la politique de la ville ou dans un rayon de 300 mètres, à condition que le permis de construire soit déposé entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2024.
Ces quartiers, délimités par les collectivités territoriales, font l’objet de nombreux aménagements afin de proposer aux habitants un cadre de vie agréable et attractif. Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à consulter la liste des quartiers de la politique de la ville dans les départements métropolitains sur le site legifrance.gouv.fr.
Les plafonds de revenus annuels du foyer pour bénéficier d’une TVA réduite (au 1er janvier 2022)
Les plafonds de revenus annuels du foyer sont définis en fonction de plusieurs critères :
- Le nombre de personnes composant le foyer fiscal ;
- La zone géographique où est situé le bien ;
- Les revenus sur l’année N-2.
Catégorie de ménages |
PARIS et communes limitrophes |
ILE-DE-FRANCE, hors Paris et communes limitrophes |
Autres régions |
1 personne |
34 641 € |
34 641 € |
30 115 € |
2 personnes |
51 770 € |
51 770 € |
40 216 € |
3 personnes |
67 865 € |
62 232 € |
48 364 € |
4 personnes |
81 028 € |
74 544 € |
58 387 € |
5 personnes |
96 406 € |
88 245 € |
68 686 € |
6 personnes |
108 480 € |
99 303 € |
77 408 € |
Par personne supplémentaire |
12 088 € |
11 064 € |
8 634 € |
Par exemple, si vous souhaitez acquérir un appartement neuf à Aulnay-sous-Bois, commune francilienne qui n'est pas limitrophe de Paris, et que votre foyer est composé de vous, de votre conjoint(e) et d’un enfant, alors les revenus de l'ensemble du foyer ne devront pas dépasser 62 232€ par an.
En conclusion, pour bénéficier de la TVA à taux réduit (5,5%) il faut être éligible à plusieurs critères détaillés ci-dessus :
- Être une personne physique ;
- Le logement doit être un terrain à bâtir ou un bien neuf acquis en VEFA ;
- Le logement doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012 ;
- Le logement doit être situé dans une zone éligible ;
- Les acquéreurs devront occuper le logement pour une durée minimum de 10 ans en tant que résidence principale.
3. L’exonération de la taxe foncière
Faire le choix de l’immobilier neuf permet également de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière. En effet, à ce jour, une grande majorité des communes exonère les propriétaires de cette taxe pendant les deux années qui suivent la livraison du logement neuf.
Comment réaliser sa demande d'exonération de la taxe foncière ?
Dès l’achèvement des travaux, l’acquéreur du bien immobilier neuf devra effectuer une déclaration auprès des impôts. Pour profiter de l’exonération de la taxe foncière, cette déclaration devra s’effectuer au plus tard dans les 90 jours qui suivent la date de fin des travaux. Passé ce délai, l’exonération pourra faire l’objet d’une perte totale ou partielle.
Attention, certains travaux, comme les peintures extérieures/intérieurs, l’installation du chauffage ou encore certaines malfaçons ne doivent pas nécessairement être terminés pour faire sa déclaration.
Si le bien correspond à un appartement, le formulaire H2 (cerfa 10869) est à compléter. S’il s’agit d’une maison individuelle, c’est le formulaire H1 (cerfa 10867) qu’il faudra utiliser.
Par la suite, cette déclaration est à transmettre au centre des impôts dont dépend le bien construit dans les 90 jours suivants son achèvement.
Quels sont les logements neufs concernés par l’exonération ?
Si l’achat d’un logement neuf en VEFA est concerné par cette exonération de taxe foncière, il en est de même pour l’acquisition de construction neuve, les additions de construction et les reconstructions.
Toutefois, les biens immobiliers non destinés à usage résidentiel feront l’objet d’une exonération partielle. En effet, seule la partie départementale sera exonérée, les parts intercommunales et communales resteront elles, dues par le propriétaire.
Selon les communes, l’exonération peut être supprimée ou limitée à des types d’habitation spécifiques. Dans certains cas, elle peut même être accordée uniquement aux logements financés avec des prêts aidés (PAS, prêt conventionné, etc.) ou des prêts à taux zéro.
Bon à savoir : L’exonération ne concerne pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Les avantages à la revente
En plus des avantages financiers à l’achat cités précédemment, l’immobilier neuf permet de réaliser une plus-value particulièrement intéressante lors de la revente. D’autant plus si vous avez acheté votre bien immobilier dans une ville où la demande de logement est forte, comme Bordeaux, Toulouse et Paris.
Mais ce n’est pas tout : contrairement à l’immobilier locatif, revendre sa résidence principale permet de bénéficier d'une exonération d'imposition sur les plus-values immobilières.
Dès l’achat de votre logement acquis en VEFA, il est donc important de bien anticiper votre revente. Pour cela, préférez un bien attractif (volumes, terrasse, balcon, équipements récents, etc.) situé dans un quartier dynamique.
Réussir la revente de son logement neuf en VEFA
Une des clés pour réussir la revente de son appartement neuf consiste à savoir si le marché immobilier local connaît une forte demande tant locative que pour acquérir.
Pour ce faire, il est important d’étudier scrupuleusement les prix de vente pratiqués dans votre quartier. En analysant le marché immobilier de votre ville, vous saurez rapidement si le prix auquel vous avez pensé pour la revente est correct ou non.
Pour présenter le potentiel de votre bien aux éventuels acquéreurs, pensez également à étudier le marché locatif.
Bon à savoir : Pour comparer plus facilement les prix pratiqués actuellement sur le marché du neuf, le site internet Trouver-un-logement-neuf.com propose un baromètre des prix de l’immobilier neuf en temps réel.
En plus de surveiller le marché immobilier local, il est nécessaire d’étudier le cours des taux d’intérêt lors de la revente de son bien. En effet, des taux bas encouragent davantage les investisseurs à passer le cap.
Le contexte international, l’inflation, la volatilité des marchés financiers sont également des sujets à contrôler, puisqu’ils peuvent influencer la décision des futurs acquéreurs.
Revendre son logement en VEFA avant la livraison
Parfois, selon les événements de vie (naissance d’un enfant, séparation, mutation), il est nécessaire de revendre un logement neuf acquis en VEFA avant même l’achèvement des travaux. Fort heureusement, c’est tout à fait possible, à condition que ce soit indiqué dans le contrat de vente.
Mais cette revente ne se fera pas sans conditions et sans certains frais inhérents.
Côté acquéreur, s’il fait de ce logement neuf sa résidence principale, il pourra lui aussi profiter du PTZ (prêt à taux zéro). Cependant, pour profiter des frais de notaire réduits, il faudra que la revente s’effectue avant la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire.
De son côté, le vendeur devra s’acquitter de la TVA (réduite ou non) et de l’éventuelle taxe sur les plus-values immobilières puisqu’il ne s’agissait pas encore de sa résidence principale.
Pas de travaux de rénovation
Si à l’achat, un bien ancien peut sembler moins coûteux qu’un logement neuf, il est important de prendre en compte les éventuels travaux de rénovation. En effet, l’achat d’un bien immobilier ancien entraîne la plupart du temps des travaux de rénovation portant sur des petites dépenses comme le rafraîchissement des peintures ou des sols, mais pouvant aussi porter sur des travaux plus conséquents tels que le changement de la chaudière, ou encore le remplacement des matériaux d’isolation, voir même la réfection de la toiture. Des dépenses qui, à la longue, risquent bien d’être salées !
À l’inverse, les logements neufs achetés en VEFA répondent déjà à toutes les réglementations. Aucune rénovation n’est donc nécessaire dans l’achat de bien neuf.
De plus, en optant pour l’achat d’un bien immobilier sur plan, vous aurez l'opportunité d’intervenir tout au long de la construction pour contrôler chaque détail et être certain que votre futur logement corresponde parfaitement à vos attentes.
Sachez également que certains logements neufs proposés par LP Promotion peuvent être livrés avec une cuisine équipée ou aménagée, ainsi qu’une salle de bain fonctionnelle : meuble-vasque, douche ou baignoire, etc…
Frais de notaires réduits, exonération de la taxe foncière pendant deux ans, TVA réduite ou encore plus-value lors de la revente… En comparaison avec l’ancien, l'immobilier neuf permet de profiter d’un certain nombre d’avantages financiers non négligeables qui peuvent faire pencher la balance vers le neuf par rapport à l’ancien.