Bien comprendre les prix au mètre carré

​Utilisé par tous les futurs propriétaires pour préparer leur projet immobilier, le mètre carré est devenu l’incontournable outil de comparaison entre logements. Bien qu’il se positionne en tant que référent ultime du marché immobilier, cet indicateur peut néanmoins s’avérer trompeur et donner de fausses indications. Profitez de l’œil d’expert de LP Promotion pour comprendre pourquoi le prix du m² est à relativiser dans l’achat d’un logement neuf.

Plan du dossier :

• Calculer le prix du m²
• Les éléments à relativiser
  • La typologie du logement
  • Les superficies
  • Les prestations
  • L’emplacement

Calculer le prix du m²

Vous avez sûrement déjà remarqué au cours de vos recherches sur Internet que les annonces de logements neufs présentent toutes un prix du m² moyen. Ne vous êtes-vous jamais demandé comment cette estimation était calculée ?  Et quels sont les critères qu’elle prend en compte ? Et bien le calcul du prix du m2 moyen est similaire et invariable pour tous les logements. Voici la formule : 

• Prix du logement neuf / Nombre de mètres carrés = Prix du m²

À titre d’exemple, un logement neuf qui affiche un prix de 250 000 euros pour une superficie de 70 mètres carrés aura donc un prix du m² chiffré à 3 571€ : 

• 250 000 € / 70 m2 = 3 571 € par m²

Les éléments à relativiser

Comme nous venons de voir, le prix du m² d’un logement neuf se calcule très simplement avec uniquement deux informations : le prix d’achat et le nombre de mètres carrés. Mais pensez-vous vraiment que seuls ces critères doivent être pris en compte pour comparer les annonces ? Qu’en est-il du type de logement, des superficies, des prestations ou encore de la localisation ? Tous ces éléments sont à considérer lorsque vous souhaitez comparer des logements neufs.

La typologie du logement

L’information que vous devez toujours garder à l’esprit, et ce qu’importe la nature de votre projet immobilier, se porte sur la typologie du bien. Il faut savoir que plus le logement a une petite superficie, plus le prix au m² est élevé. En effet, sur le marché immobilier, un appartement neuf de type T1 aura un prix du m² plus élevé qu’un appartement neuf de type T5 sur le même programme. Cela s’explique notamment par le fait que seule la surface des pièces change alors que les infrastructures sont similaires entre tous les logements : panneau électrique, canalisation, etc… Le coût de la construction sera donc moins élevé pour une grande superficie de type 4 ou 5 pièces.

Les superficies

Les m² de certains espaces ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable, et c’est peut-être là le plus gros problème dans cette méthode de calcul. Il est donc primordial de mesurer le prix du m² d’un logement à l’autre en fonction des types de pièces. En effet, la terrasse, le jardin, le garage, le parking, le box, et même les espaces communs, sont autant de surfaces qui ne sont pas prises en compte dans ce calcul.

En extrapolant un peu, cela signifierait qu’un appartement T3 de 75m² sur le marché immobilier neuf devrait avoir un prix au m² équivalent qu’un appartement qui disposerait d’une terrasse de 20 mètres carrés et d’un parking couvert. Impossible, vous en conviendrez.

Les prestations

Un autre critère qui échappe à la formule de calcul du prix du m² est celui des prestations. Vous n’êtes pas sans savoir qu’un logement neuf dispose de prestations intérieures différentes selon l’exploitant que vous mandatez. A titre d’exemple, LP Promotion se démarque de certains de ses concurrents sur le marché immobilier en proposant des prestations de standing adaptées selon les résidences. 

Bien évidemment, les normes de construction propres à l’immobilier neuf obligent les prestataires à respecter certains standards. Mais si un promoteur immobilier souhaite utiliser des matériaux innovants équipés de technologies dernière génération, le prix du m² des logements proposés restera inchangé.

Il est pourtant évident qu’une villa neuve avec des carreaux de ciment au sol, des équipements électroménagers haut de gamme, ou encore l’installation d’un pack domotique, devrait voir son prix du m² impacté. Pourtant la méthode de calcul ne prend pas en compte ces critères.

L’emplacement

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement : le vieil adage de nos grands-parents est certes un peu ancien mais toujours d’actualité. Comment s’en rendre compte facilement ? Il vous suffit de comparer le prix du m2 d’un quartier à l’autre, ou même plus précisément de comparer le prix d’une rue à l’autre. Bien que ce critère soit très difficile à chiffrer, il vous donne tout de même une idée des emplacements les plus prisés et agréables à vivre.  

Cependant, il faut être attentif aux zones géographiques que vous comparez lors de vos recherches. Selon les sites de comparaison, le prix du m² moyen sera établi selon des zones différentes : ville, quartier, groupement de quartiers, arrondissement… Attention donc à bien comparer le prix du m² selon des secteurs de taille similaire.