Les différentes étapes d'un investissement locatif
Aujourd’hui, la question de la rentabilité de l’investissement locatif ne se pose plus. Et pour cause, en France, les valeurs immobilières continuent de progresser dans les grandes villes.
Toutefois, avant de profiter des avantages de l’immobilier locatif, il est important de suivre quelques étapes au préalable. Définition des objectifs, choix du bien, mais aussi du dispositif de défiscalisation ; l'ensemble de ces phases ne doit pas être négligé si vous souhaitez louer votre logement et générer des revenus réguliers.
Plan du dossier :
- Définir les objectifs de son projet d’investissement locatif
- Analyser les points clés du financement
- Choisir le bien dans lequel investir
- L’achat du logement neuf
- Déclarer l’investissement locatif et bénéficier de la réduction d’impôts
1. Définir les objectifs de son projet d’investissement locatif
Avant de se lancer dans un projet d'investissement locatif, il est essentiel de prendre le temps de la réflexion. Cela passe notamment par les définitions des objectifs à moyen et long terme.
Propres à chacun, ces objectifs peuvent varier et prendre différentes formes :
Recherche d'un revenu complémentaire à la retraite ;
- Réduction de ses impôts ;
- Réalisation d'une plus-value ;
- Constitution ou diversification de son patrimoine ;
- Préparation de sa transmission.
Une définition claire de l'objectif permet de mieux choisir le type d'investissement immobilier ainsi que le logement adéquat, en prenant en compte des critères tels que la superficie, le type de locataires, la zone géographique, l'accessibilité, l'environnement, la proximité des services (pour les résidences), etc.
2. Analyser les points clés du financement
Également avant de commencer la recherche d'un bien immobilier, il est important de faire le point sur sa situation financière. Cela vous permettra de déterminer les possibilités d'investissement locatif qui s’offrent à vous.
Pour ce faire, la première étape consiste à évaluer ses ressources financières personnelles, telles que l'épargne à disposition qui pourrait servir d’apport initial. En règle générale, il est recommandé de disposer d'un apport personnel d'environ 10 à 20 % du coût d'acquisition du bien. Cela permet de faciliter l'obtention d'un prêt immobilier auprès de certaines banques.
Lors de la recherche de prêts immobiliers, il est essentiel de comparer les offres proposées par les différents établissements bancaires. Les éléments à prendre en compte incluent la durée du prêt, le taux d'intérêt, le coût des assurances, etc.
L'objectif est de sélectionner l'option la plus avantageuse qui convient le mieux à ses besoins financiers.
En plus de vos dépenses actuelles (remboursement de crédits, assurances, dépenses d’énergie, etc.), il est aussi important de prendre en compte toutes les dépenses liées à l'acquisition de votre investissement. Bien qu’elle soit difficile à estimer, cette estimation permettra de calculer la rentabilité locative de votre investissement et les flux de trésorerie prévisionnels.
L’investisseur peut aussi commencer à se renseigner sur les différents dispositifs de défiscalisation. Ceux-ci permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt à condition que le propriétaire loue son bien pendant une certaine période (entre 6 et 12 ans pour la loi Pinel par exemple).
3. Choisir le bien dans lequel investir
Une fois la réflexion sur le financement réalisée, il est temps de choisir le type de bien à acheter. En investissement locatif, on distingue principalement deux catégories de biens immobiliers :
- Les logements dits “classiques” pour lesquels l’investisseur peut notamment bénéficier du dispositif Pinel ou Pinel +. Pour en profiter, quelques conditions doivent toutefois être respectées (le bien doit être situé dans une zone de tension locative, avoir un niveau global de performance énergétique minimal, etc.).
- Les résidences étudiantes, séniors ou co-living, pour lesquelles le propriétaire peut profiter d’une récupération de la TVA jusqu’à 20% du prix du bien.
Qu’importe le type de bien visé, il est essentiel de le sélectionner minutieusement, en gardant constamment à l'esprit les objectifs établis préalablement. Pour choisir son bien immobilier et profiter d’une rentabilité sur le long terme, il vous faudra prendre en compte :
- La tension locative : Autrement dit, étudier le marché locatif en France et se renseigner sur les zones où la demande locative est la plus importante ;
- La proximité avec les transports, commerces et services : Un accès facile, proche et rapide des différents réseaux (routiers, ferroviaires, aérien), des commerces ou encore des écoles augmente l’attractivité du bien ;
- L’économie de la ville : Le patrimoine culturel, touristique et naturel sont des atouts clés pour séduire les futurs locataires.
En plus de la location, investir au bon endroit permet à l’investisseur de profiter d’une plus-value sur la valeur du bien en cas de revente.
4. L’achat du logement neuf
Une fois que vous avez choisi votre bien immobilier, vous pourrez procéder à la signature du contrat de réservation dans le cas d'une vente en futur état d'achèvement (VEFA) ou d'un compromis de vente. Par la suite, vous devrez faire valider votre dossier de financement et formaliser votre investissement en signant l'acte de vente en présence du notaire. À ce stade, vous devenez propriétaire du logement neuf.
Dès cette étape, il peut être judicieux de commencer à chercher des locataires pour rentabiliser rapidement votre investissement. Il est également opportun de décider des modalités de gestion du bien à louer, qu'il s'agisse d'une gestion par une agence ou autonome.
5. Déclarer l’investissement locatif et bénéficier de la réduction d’impôts
En fonction du dispositif d'investissement locatif choisi, différentes déclarations fiscales devront être effectuées lors de la mise en location de votre bien. Afin de bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur devra notamment remplir :
- Le formulaire 2044-EB est un engagement de location qui vous lie à votre investissement immobilier pour une durée limitée déterminée en fonction du dispositif fiscal que vous avez choisi. Cette déclaration s’effectue lors de la première année de demande de réduction d’impôts (année de l’achèvement des travaux ou acquisition du bien) ;
- L’imprimé 2042-RICI : Lors de l'année d'achèvement ou d'acquisition de votre bien immobilier, vous devez remplir le formulaire 2042-RICI en y mentionnant le montant de votre investissement locatif. Suite à cette déclaration, l'avis d'impôt que vous recevrez comprendra un échéancier indiquant les montants à reporter sur les années suivantes.