Loi Jeanbrun

Avec le projet de loi de finances pour 2026, le gouvernement acte la création d’un statut du bailleur privé (SBP) également appelé dispositif Jeanbrun. Porté politiquement au plus haut niveau de l’État et intégré au texte via l’article 12 octies rectifié, ce nouveau statut vise un objectif clair : relancer l’investissement locatif privé, en particulier dans le logement collectif neuf.

Dans un contexte de crise du logement et après la fin des anciens dispositifs de défiscalisation, le statut du bailleur privé vise à apporter un cadre fiscal plus lisible et plus pérenne pour les investisseurs, en soutenant une stratégie patrimoniale de long terme.

Important : les modalités définitives du statut du bailleur privé sont susceptibles d’évoluer lors des décrets d’application.

Dispositif Jeanbrun 2026 : un nouveau cadre fiscal pour investir dans le neuf

Le statut du bailleur privé n’est ni un nouveau Pinel, ni une niche fiscale temporaire.
Il s’agit d’un régime fiscal de droit commun aménagé, fondé sur un mécanisme d’amortissement, applicable aux investisseurs qui s’engagent dans la location longue durée.

Le principe est simple : plutôt que de promettre une réduction d’impôt ponctuelle, le statut du bailleur privé permet de réduire durablement l’imposition des revenus locatifs, en tenant compte de l’usure économique du bien.

Plan du dossier

Un dispositif recentré sur le logement collectif neuf

Selon le texte issu du 49-3, le statut du bailleur privé s’applique aux logements acquis en VEFA entre la publication de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028.

Il concerne en priorité :

le logement collectif neuf,
et, sous conditions, certains biens assimilés à de l’ancien (rénovation lourde).

Objectif : redonner de la visibilité aux particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif neuf et sécuriser leur cadre fiscal sur plusieurs années.

Consultez notre analyse complète pour comprendre les différences avec l’ancien dispositif Pinel.

Le cœur du dispositif Jeanbrun : l’amortissement fiscal

Le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal du bien, calculé sur une partie de sa valeur.

Taux d’amortissement

Logement collectif neuf	En cas de rénovation assimilée à l’ancien
3,5 % par an	3 % par an
amortissement appliqué sur 80 % de la valeur du bien	avec majoration possible selon le type de loyer

Modulation selon le type de loyer

Le taux d’amortissement peut être majoré de 1 ou 2 points lorsque le logement est loué :

en loyer social,

ou en loyer très social, via le dispositif Loc’Avantages.

👉 Les conditions de location sont soumises à des plafonds de ressources du locataire et plafonds de loyer en 2026 qui seront basés sur le barème du LLI/Pinel.

Pour l’investisseur, l’enjeu est de piloter l’équilibre entre loyer, demande locative et avantage fiscal, afin d’optimiser son rendement locatif dans une logique de stratégie patrimoniale.

Des plafonds clairs pour sécuriser le dispositif

Le législateur a souhaité encadrer cette loi pour en faire un outil stable et soutenable.

Plafond de l’amortissement

8 000 € par an pour un logement loué avec un loyer LLI (ex-loyer Pinel)
Majorations possibles :
- 2 000 € en loyer social
- 4 000 € en loyer très social

Imputation sur le revenu global

L’amortissement peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de
10 700 € par an

C’est un point clé : le statut du bailleur privé permet non seulement de réduire l’imposition des loyers, mais aussi d’alléger l’impôt sur le revenu global, dans un cadre maîtrisé.

Des contreparties clairement définies

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur s’engage à respecter plusieurs règles structurantes :

engagement de location de 9 ans minimum,
respect de plafonds de loyers (LLI, social ou très social),
interdiction de louer à un ascendant ou descendant, jusqu’au 2ᵉ degré inclus,
location à usage de résidence principale.

Ces contreparties assurent :

une cohérence avec la politique du logement,
une forte demande locative,
et une stabilité du cadre fiscal.

Pourquoi cette loi change la stratégie des investisseurs en 2026 ?

La loi Jeanbrun apporte enfin :

✔️ un cadre fiscal pérenne,

✔️ un mécanisme lisible basé sur l’amortissement,

✔️ une vraie visibilité à long terme, utile pour sécuriser un rendement locatif,

✔️ une compatibilité naturelle avec le logement neuf,

✔️ un alignement entre intérêt privé et politique du logement.

Il marque une rupture avec les dispositifs temporaires et redonne de la confiance aux investisseurs particuliers.

Exemple concret :

Un couple achète un bien à 180 000 € : 30 000€ apport personnel et 150 000€ d’emprunt.

Résultat après 10 ans de détention : jusqu’à 0 impôt sur vos revenus locatifs et 16 000€ déductibles au titre de l’impôt sur le revenu.

En résumé : ce qu’il faut retenir

Le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun :

Un nouveau régime fiscal, pas une niche
Basé sur l’amortissement du bien
Applicable aux acquisitions en VEFA jusqu’en 2028
Modulé selon le niveau de loyer (LLI, social, très social)
Avec un engagement locatif de 9 ans

Jeanbrun et LLI : une combinaison à l’étude

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pourrait devenir cumulable avec le statut du bailleur privé !

Si cette disposition n’est pas encore officiellement actée, le texte définitif et ses mesures d’application restant à paraître, elle représenterait un levier majeur pour les investisseurs en combinant le statut du bailleur privé avec des avantages propres au LLI, notamment la TVA réduite à 10 % (sous conditions) et un crédit d’impôt lié à la taxe foncière pouvant s’étendre jusqu’à 20 ans (selon les cas).

Cette perspective renforcerait encore l’attractivité de l’investissement locatif neuf, en offrant un cadre à la fois sécurisé, lisible et fiscalement optimisé. Dans l’attente de la confirmation réglementaire, elle témoigne néanmoins d’une volonté des pouvoirs publics de soutenir l’investissement locatif privé dans un contexte de forte tension sur le marché du logement.