La loi Pinel a pris fin : elle n’est plus accessible pour de nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
Maintenant le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, vient redéfinir la fiscalité de l’investissement locatif : il repose sur un mécanisme d’amortissement.
Dans cet article, nous comparons les deux cadres, puis nous expliquons ce qui est réellement possible aujourd’hui pour investir en 2026, notamment dans nos régions : Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Auvergne-Rhône-Alpes, Île-de-France, Bretagne, Pays de la Loire.
Pinel vs Jeanbrun : l’essentiel à retenir
La loi Pinel
La loi Pinel était une réduction d’impôt accordée en échange :
- D’un investissement immobilier locatif neuf
- D’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans
- De loyers plafonnés
- D’un bien situé dans certaines zones
📌 Important : depuis le 31/12/2024, la loi Pinel n’est plus ouverte aux nouvelles acquisitions.
Elle concerne uniquement les investisseurs ayant acheté avant sa fin.
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)
Le dispositif Jeanbrun repose sur une logique différente :
- un amortissement fiscal immobilier (déduction annuelle)
- la possibilité, sous conditions, de créer un déficit foncier
- un cadre national (toutes zones), avec des loyers encadrés
- un engagement de location longue durée
Nouveauté : le dispositif peut intégrer l’ancien rénové, ce qui ouvre de nouvelles posibilités.
Pour approfondir chaque cadre, nous vous invitons à consulter notre décryptage du statut du bailleur privé 2026 et tout savoir sur la loi Pinel.
Le comparatif chiffré des dispositifs
| Critère | Loi Pinel | Dispositif Jeanbrun |
| Nature de l’avantage | Réduction d’impôt immobilière calculée sur le prix d’achat | Amortissement fiscal immobilier (déduction annuelle) + déficit foncier imputable (sous plafonds et conditions) |
| Taux / mécanisme | Réduction étalée selon 6/9/12 ans (repères historiques), assiette limitée à 300 000 € et 5 500 €/m² | Base amortissable usuelle : 80 % du prix (hors terrain). Taux indicatifs selon la catégorie de loyer : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Zonage | Réservé aux zones A bis, A, B1 (tension locative). Voir notre dossier : conditions et zonage Pinel | Cadre national (toutes zones), selon catégories de loyers encadrés (intermédiaire / social / très social) |
| Plafonds de loyer | Variables selon le zonage Pinel et la surface (coefficient multiplicateur) | Loyers encadrés selon la catégorie et la localisation (logique d’accessibilité locative) |
| Éligibilité à l’ancien | Principalement neuf (Pinel fermé aux nouvelles acquisitions) | Oui, sous conditions de rénovation et de performance énergétique |
Important : les paramètres Jeanbrun demeurent soumis aux textes d’application. Nous actualiserons nos contenus à mesure de leur publication officielle. Consultez aussi notre focus sur la transition post-Pinel : suppression de la loi Pinel.
Simulation : l’effet de l’amortissement Jeanbrun
Prenons une hypothèse simple :
- Prix d’achat : 250 000 €
- Base amortissable : 200 000 € (80 % du prix hors terrain)
- Taux d’amortissement : 3,5 % (loyer intermédiaire)
- Amortissement annuel : 7 000 €
Impact fiscal (exemple TMI 30 %)
- Gain fiscal théorique : 7 000 × 30 % = 2 100 €/an
⚠️ Cette simulation simplifiée ne prend pas en compte :
- les loyers encaissés
- les charges
- les intérêts d’emprunt
- la fiscalité globale du foyer
- l’éventuelle imputation de déficit foncier
Qui a intérêt à privilégier Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun peut être pertinent pour :
- les contribuables avec une TMI 30 % et plus
- les profils patrimoniaux long terme (9 ans minimum)
- les investisseurs qui acceptent des loyers encadrés
- ceux qui veulent diversifier avec du neuf et de l’ancien rénové
- les projets où le déficit foncier peut devenir un levier complémentaire
Où investir aujourd’hui ?
Notre sélection privilégie des zones à fort potentiel locatif :
- tension locative réelle
- bassins d’emploi
- villes étudiantes
- mobilités (train, métros, pôles économiques)
- attractivité long terme
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FAQ - Pinel vs Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il définitivement la loi Pinel en 2026 ?
Oui. Depuis le 31 décembre 2024, la loi Pinel n’est plus accessible pour de nouvelles acquisitions. En 2026, le dispositif Jeanbrun devient le principal cadre fiscal pour investir dans l’immobilier locatif neuf ou ancien rénové, avec un mécanisme d’amortissement plutôt qu’une réduction d’impôt.
Peut-on investir avec le dispositif Jeanbrun en Nouvelle-Aquitaine, Occitanie ou Île-de-France ?
Oui. Contrairement au Pinel, limité à certaines zones tendues, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire national. Il est donc possible d’investir en Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Auvergne-Rhône-Alpes, Île-de-France, Bretagne ou Pays de la Loire, sous réserve de respecter les loyers encadrés et les conditions du statut.