Les différents types de prêt immobilier
Pour financer votre projet immobilier, vous pouvez bénéficier de plusieurs solutions de financement. Prêt à Taux Zéro, Prêt Action Logement, Prêt d’Accession Sociale ou encore Prêt Épargne Logement… En fonction de votre situation, de vos revenus, mais aussi du type de bien souhaité, différents types de prêts immobiliers s’offrent à vous. Parfois, il est même envisageable de combiner plusieurs types de prêts immobiliers.
Encore faut-il connaître et maîtriser les différents dispositifs pour construire le financement le plus avantageux possible.
Plan du dossier :
- Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?
- Quelles sont les conditions d’octroi d’un prêt immobilier ?
- Quelle est la durée d’un prêt immobilier ?
- Quels sont les modes de remboursement d’un prêt immobilier ?
- Quel est le taux d’emprunt d’un prêt immobilier ?
- Quelles sont les conditions de remboursement d’un prêt immobilier ?
- Les différents types de prêt immobilier subventionnés
- Le Prêt à Taux Zéro
- Le Prêt Action Logement
- Le Prêt d’Accession Sociale
- Le Prêt Épargne Logement
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?
Lorsque vous envisagez de réaliser un projet immobilier, les organismes conventionnels de crédit vous offrent la possibilité d'obtenir un prêt bancaire. Cela vous permet d'acquérir les fonds nécessaires pour concrétiser votre projet.
En retour, vous devez rembourser le montant emprunté de manière progressive, tout en prenant en compte les intérêts associés. Les montants prêtés peuvent varier en fonction de votre projet, de votre situation financière et du type de crédit choisi.
Les sommes accordées sont à rembourser mensuellement et peuvent s'étendre sur plusieurs années.
Quelles sont les conditions d’octroi d’un prêt immobilier ?
Pour obtenir un prêt immobilier, plusieurs conditions doivent être remplies. Les banques évaluent notamment :
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. En évaluant cette capacité d’emprunt, la banque s'assure que vous aurez suffisamment de revenus disponibles après avoir payé vos mensualités. Si ce n'est pas le cas, votre demande de financement peut être refusée.
Depuis le 1er janvier 2021, le HCSF a augmenté le taux d’endettement maximal conseillé de 33 % à 35 %. Cela signifie que vous avez de meilleures chances d'obtenir un prêt avec les mêmes revenus.
L’apport personnel
Avoir un apport personnel facilite considérablement l’accès à un prêt immobilier, car cela prouve votre sérieux aux yeux des banques. En effet, votre capacité à épargner est perçue comme une garantie de votre gestion financière et de votre aptitude à rembourser le prêt. Cet apport peut provenir de différentes sources, telles que des économies personnelles, des revenus professionnels, des placements financiers ou des loyers perçus de biens immobiliers.
L’apport personnel peut servir à couvrir les frais de notaire, qui représentent entre 2 % et 3 % du prix de vente pour un logement neuf. Cela permet de réserver l’intégralité du prêt à l’achat de la propriété, après déduction des frais d’assurance et de garantie.
Même sans apport personnel, vous pouvez obtenir un prêt immobilier. Les banques examinent l'ensemble de votre dossier et évaluent tous vos points forts. Si vous présentez d’autres arguments convaincants, votre demande de prêt peut tout de même être acceptée.
L’historique de la gestion financière
Un dossier de prêt immobilier doit contenir des pièces qui jouent en votre faveur. Vos relevés bancaires doivent montrer une gestion saine de vos comptes.
Évitez les découverts et épargnez régulièrement dans les trois mois précédant votre demande.
Assurez-vous que les prélèvements automatiques sur votre compte sont honorés. Tout rejet de paiement peut faire douter la banque de votre capacité à rembourser le prêt.
La situation professionnelle de l’emprunteur
Les banques sont plus enclines à financer les projets immobiliers lorsque l'emprunteur a une situation professionnelle stable. Les personnes en CDI ou avec un statut de fonctionnaire sont souvent avantagées, car elles présentent moins de risques de chômage.
Si vous êtes en CDI ou fonctionnaire, mentionnez-le clairement dans votre dossier, surtout si votre période d’essai est terminée. Cela peut vous permettre d’obtenir une offre de prêt immobilier plus avantageuse.
Quelle est la durée d’un prêt immobilier ?
La durée d'un prêt immobilier peut varier en fonction des capacités de remboursement de l'emprunteur et de ses objectifs financiers. En général, elle s'étend de 5 à 25 ans.
Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont réduites, mais cela augmente également le coût total du crédit en raison des intérêts accumulés sur une période plus longue.
Quels sont les modes de remboursement d’un prêt immobilier ?
Les modes de remboursement d'un prêt immobilier sont principalement :
- Le remboursement amortissable : Les mensualités comprennent une part de capital et une part d'intérêts. C'est la formule la plus courante.
- Le remboursement in fine : L'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital en une seule fois à la fin du crédit. Ce mode est souvent utilisé pour les investissements locatifs.
- Le prêt relais : Utilisé généralement en attendant la vente d'un bien immobilier, permettant de financer l'acquisition d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien.
Quel est le taux d’emprunt d’un prêt immobilier ?
Le taux d'emprunt d'un prêt immobilier peut être fixe ou variable :
- Le taux fixe : Il reste constant pendant toute la durée du prêt, offrant ainsi une stabilité et une prévisibilité des mensualités.
- Le taux variable : Il peut fluctuer en fonction de l'évolution des indices de référence du marché financier. Il peut être avantageux si les taux baissent, mais comporte un risque en cas de hausse.
Le taux d'emprunt dépend également du montant de votre apport, de la durée du prêt et des conditions du marché au moment de la souscription.
Quelles sont les conditions de remboursement d’un prêt immobilier ?
Les conditions de remboursement d’un prêt immobilier incluent :
- Les mensualités fixes ou variables selon le type de taux choisi.
- La possibilité de remboursement anticipé, partiel ou total, souvent assortie de pénalités ou frais.
- Les assurances emprunteur, couvrant les risques de décès, invalidité ou incapacité de travail, et parfois la perte d'emploi.
- Les options de modulation des échéances, permettant d'augmenter ou de réduire temporairement les mensualités en fonction de la situation financière de l'emprunteur.
Bien comprendre les conditions de remboursement est essentiel pour négocier la souscription d'un prêt immobilier, optimiser le coût total du crédit et sécuriser son investissement.
Les différents types de prêts immobiliers subventionnés
Le Prêt à Taux Zéro
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide gouvernementale française destinée à faciliter l'accession à la propriété pour les primo-accédants, c'est-à-dire ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Ce prêt, comme son nom l'indique, est sans intérêts et sans frais de dossier, ce qui le rend particulièrement attractif pour les ménages aux revenus modestes et intermédiaires.
Le montant du PTZ varie en fonction de plusieurs critères, dont la localisation du bien immobilier, la nature du logement (neuf ou ancien avec travaux), et la composition du foyer. Le PTZ peut couvrir jusqu'à 40 % du coût total de l'opération immobilière dans certaines zones tendues, où la demande de logement est forte. La durée de remboursement est également modulable, allant de 20 à 25 ans, avec une période de différé possible pour les ménages aux revenus les plus bas.
Pour être éligibles au PTZ, les acquéreurs doivent respecter des plafonds de ressources spécifiques, qui varient en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes composant le foyer. De plus, le logement acquis doit devenir la résidence principale de l'emprunteur pendant une durée minimale de six ans.
Le Prêt d’accession sociale (PAS)
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) est un dispositif mis en place par l'État français pour faciliter l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes ou intermédiaires.
Accordé par les établissements bancaires ayant passé une convention avec l'État, ce prêt est destiné à l'achat ou la construction d'une résidence principale, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien avec des travaux.
Concrètement, le PAS permet de financer jusqu'à 100 % du coût de l'opération immobilière, à l'exception :
- Des frais de notaire ;
- Des frais d'hypothèque ;
- Des frais d'instruction du dossier de demande de prêt ;
- Des éventuels frais d'achat des meubles pour meubler le logement.
Le financement complet n'est qu'un des nombreux avantages de ce dispositif. Les futurs propriétaires bénéficient également d’un taux d'intérêt plafonné, plus bas que les conditions de marché, ce qui rend le crédit plus accessible financièrement. La durée de remboursement peut s'étendre jusqu'à 30 ans, permettant ainsi une modulation des mensualités en fonction des capacités financières de l'emprunteur.
Pour bénéficier du PAS, les emprunteurs doivent respecter certains critères d'éligibilité. Leurs revenus ne doivent pas dépasser un plafond fixé en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien immobilier. De plus, le logement financé par le PAS doit être destiné à devenir la résidence principale des primo-accédants, et non à des fins d'investissement locatif.
Le PAS représente une opportunité significative pour les ménages modestes et intermédiaires d'accéder à la propriété en bénéficiant de conditions de financement avantageuses et d'un accompagnement adapté à leurs besoins spécifiques.
Le Prêt Action Logement (PAL)
Le Prêt Action Logement (PAL) est un dispositif d'aide à l'accession à la propriété destiné aux salariés des entreprises du secteur privé non-agricole comptant au moins 10 employés. Ce prêt est octroyé par Action Logement, un organisme paritaire et interprofessionnel visant à faciliter l'accès au logement des salariés.
Le PAL permet aux bénéficiaires de financer :
- L'achat d'un logement neuf ;
- La construction d'une maison individuelle en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) ;
- L’acquisition d’un logement ancien vendu par un organisme de logement social dans le cadre de la vente HLM ;
- L’accession sociale à la propriété (neuf), y compris le Prêt Social de Location-Accession (PSLA) ;
- L’accession en bail réel solidaire (BRS) pour des logements neufs ou anciens.
Ce prêt inclut des conditions avantageuses telles qu'un taux d'intérêt réduit de l’ordre de 1 % (hors assurance et garanties) et une durée de remboursement pouvant aller jusqu'à 20 ans.
Les modalités d'obtention du PAL varient en fonction des besoins et des ressources du demandeur. Les critères d'éligibilité comprennent notamment les revenus du foyer, la localisation du logement, ainsi que le respect de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) pour les nouvelles constructions.
Le montant du prêt peut couvrir jusqu'à 40 % du coût total de l'opération immobilière, dans la limite de 30 000 €, sauf en cas de vente HLM ou d’accession en bail réel solidaire, où les plafonds sont alignés sur ceux du Prêt d’Accession Sociale (PAS).
Le PAL peut être cumulé avec d'autres prêts aidés tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou encore des subventions de collectivités locales, permettant ainsi de renforcer le pouvoir d'achat immobilier des salariés éligibles. À ce titre, le PAL constitue une aide précieuse pour concrétiser un projet d'accession à la propriété dans des conditions financières favorables.
Le Plan épargne logement (PEL)
Le Plan Épargne Logement, appelé communément PEL, est un dispositif avantageux qui permet à l’emprunteur de négocier un prêt immobilier à un taux fixe prédéterminé. Cette négociation est rendue possible suite à un engagement de la part de l’emprunteur à épargner une certaine somme selon une fréquence définie contractuellement, et ce, pour une durée de 4 ans minimum.
La période d’épargne est définie à l’ouverture du PEL et varie de 4 à 10 ans. La somme à épargner est également définie à l’ouverture selon différents éléments analysés par la banque, à savoir :
- La situation financière de l’emprunteur ;
- Le type d’habitation souhaité (résidence principale, résidence secondaire, etc…) ;
- La zone du logement à financer ;
- L’ancienneté du logement.
Au terme de cette période d’épargne, l’emprunteur détiendra alors suffisamment de garanties auprès de sa banque pour contracter un prêt immobilier à un taux d’intérêt particulièrement intéressant.
