Se constituer un patrimoine immobilier
Que ce soit pour préparer votre retraite, réduire vos impôts ou encore diversifier vos sources de revenus, investir dans l’immobilier est souvent un placement privilégié des investisseurs.
Toutefois, afin de déterminer la meilleure stratégie d'investissement et vous permettre d’optimiser votre patrimoine immobilier, il est important de bien comprendre les différentes options disponibles.
Plan du dossier :
- Qu’est-ce qu’un patrimoine immobilier ?
- Les différents leviers pour la constitution de votre patrimoine immobilier
- Utiliser l'effet de levier du crédit pour bénéficier d'un avantage financier
- Optimiser sa capacité d’emprunt
- Investir dans l’immobilier neuf
- Nos conseils pour se constituer un patrimoine immobilier rentable
Qu’est-ce qu’un patrimoine immobilier ?
Avant de vous livrer les clés pour vous constituer un patrimoine immobilier, il est important de bien comprendre ce que cela signifie.
Le patrimoine immobilier est l'ensemble des biens immobiliers que vous possédez, soit en votre nom propre, soit par le biais d'une société (comme une SCPI ou une SARL familiale) ou de la pierre-papier.
Du point de vue juridique, il est important de faire la distinction entre :
- Les immeubles par nature, tels que le sous-sol, le sol, les constructions, les champs, les arbres, etc ;
- Les immeubles par destination, qui comprennent tous les biens meubles qui ont été ajoutés à l'immeuble et qui ne peuvent pas être déplacés sans endommager la structure de l'immeuble.
L’investisseur peut donc disposer d’un patrimoine immobilier comprenant, en plus de sa résidence principale, une résidence secondaire, des biens en location, un parking, un local commercial, etc. Le patrimoine immobilier peut également comprendre certains droits réels tels que la nue-propriété, l'usufruit ou l'hypothèque.
Bon à savoir : Le patrimoine immobilier ne doit pas être confondu avec le patrimoine financier qui équivaut à l’ensemble de vos actifs, c’est-à-dire, à vos actions, votre épargne ou encore votre assurance vie. Les deux constituent votre patrimoine mais ne se fructifient pas de la même manière.
Les différents leviers pour la constitution de votre patrimoine immobilier
Pour se constituer un patrimoine immobilier intéressant, il est primordial de réfléchir, en amont, à une stratégie qui vous permettra d’obtenir le financement nécessaire tout en réduisant les frais relatifs à votre imposition.
Utiliser l'effet de levier du crédit pour bénéficier d'un avantage financier
Simple à comprendre, l’effet de levier du crédit est une notion essentielle si vous souhaitez construire un patrimoine immobilier rentable. Cette stratégie financière repose sur l’utilisation de l’endettement pour augmenter votre capacité d’investissement.
Concrètement, l’objectif est d’acquérir, avec un apport moindre, un bien d’une valeur nettement supérieure. Pour obtenir le multiplicateur de l’effet de levier, il suffit de diviser le montant de l’investissement par l’apport personnel. Par exemple, si vous investissez 300 000 €, que vous financez avec un apport de 30 000 € et un crédit de 270 000 €, le multiplicateur de l'effet de levier sera de 10.
En utilisant cette méthode d’autofinancement, vous pouvez augmenter votre capital à long terme et améliorer la rentabilité de votre projet immobilier.
Optimiser sa capacité d’emprunt
Aujourd'hui, pour acquérir un logement, un emprunt à la banque est bien souvent nécessaire. Lors de votre entretien avec votre conseiller bancaire, ce dernier va ainsi déterminer le montant maximum qu’il peut vous prêter dans le cadre de votre investissement locatif. Pour ce faire, il va notamment se baser sur votre capacité d’emprunt, limitée en principe par le taux d’endettement de 35 %.
Pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque prend en compte vos revenus, vos charges, votre apport personnel mais aussi, la durée du prêt immobilier. Pour vous être la plus profitable, cette capacité d’emprunt doit être maximisée avec diverses possibilités :
Diminution des charges : Si vous avez des difficultés pour augmenter vos revenus, vous pouvez toujours chercher à limiter vos dépenses. Par exemple, il peut être judicieux de rembourser vos prêts à la consommation avant d’effectuer une demande de crédit immobilier. Cela réduira le montant de vos charges mensuelles et par conséquent, augmentera votre capacité d'emprunt. De cette manière, vous pourrez maximiser vos chances d'obtenir le prêt dont vous avez besoin.
Augmentation de la durée de prêt : Cela permet de diminuer le montant des mensualités et de laisser davantage de temps à l’investisseur pour rassembler le budget nécessaire.
Augmentation de l’apport personnel : Bien qu'il soit possible de réaliser un investissement locatif sans apport, il est recommandé de disposer d'une épargne suffisante avant de solliciter les banques. En effet, un apport personnel supérieur à 20 % peut contribuer à augmenter votre capacité d'emprunt et ainsi accroître vos chances d'obtenir un prêt immobilier.
Investir dans l’immobilier neuf
De plus en plus, les investisseurs font le choix de l’immobilier neuf. Et pour cause, en comparaison avec l’ancien, les avantages d’investir dans l’immobilier neuf sont nombreux :
- Absence de travaux de rénovation ;
- Des frais de notaire réduit à 3 ou 4%, contre 7 à 8% dans l’immobilier ancien ;
- Une exonération de la taxe foncière pendant les deux années qui suivent la livraison du logement neuf ;
- Des aides financières non négligeables (loi Pinel, LMNP, etc.) ;
- Des revenus mensuels et une plus-value conséquente en cas de revente à condition de bien choisir l’emplacement, le type et la superficie du bien immobilier.
Nos conseils pour se constituer un patrimoine immobilier rentable
Pour maximiser vos chances de réussite dans le développement de votre patrimoine immobilier, voici quelques conseils que vous pouvez d’ores et déjà appliquer :
- Déterminer votre épargne mensuelle : Plus celle-ci sera élevée, moins l’emprunt sera important ;
- Faites attention à vos dépenses : Éviter toutes dépenses superflues vous permettra de profiter d’un apport supérieur à 20% du prix d’investissement du bien ;
- Bien choisir l’emplacement (maillage interne : Bien choisir son emplacement) de votre futur logement neuf : Cela vous permettra de profiter d’un bien attractif qui conserve sa valeur initiale ou profite d’une plue-value en cas de hausse des prix et dont la location sera assurée sans perte ;
- Analyser continuellement le marché de l’immobilier et l’évolution fiscale : L’investissement immobilier peut être stressant et énormément de paramètres sont à prendre en compte afin de se constituer le plus avantageux des patrimoines immobiliers. Par conséquent, n’hésitez pas à prendre contact avec un expert LP Promotion. Celui-ci saura vous conseiller et vous guider afin que vous soyez satisfait de votre patrimoine immobilier.