Connaître les charges locataires et propriétaires
Toute location de logement implique des charges dites locatives. Afin de garder un équilibre juste et respectueux des parties, la loi répartit clairement ces charges entre le propriétaire et le locataire, selon différents critères ou catégories.
Plan du dossier :
- Quelles sont les charges locatives ?
- Les charges des locataires
- Liste des charges imputables au locataire :
- Les modalités de récupération des charges
- Les charges des propriétaires
- Liste des charges non récupérables
Quelles sont les charges locatives ?
Les charges locatives se définissent comme des dépenses liées à la possession ou l’occupation d’un bien immobilier. Elles se répartissent entre propriétaire et locataire. Dans les faits, elles sont initialement imputées au propriétaire qui peut récupérer certaines d’entre elles auprès de son locataire.
Les charges des locataires
Les charges locatives récupérables par le propriétaire auprès de son locataire sont définies au décret n° 87-713 du 26 août 1987(1) découlant de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Liste des charges imputables au locataire :
- Les taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères ;
- La redevance assainissement ;
- La quote-part des frais d’entretien des parties communes intérieures et extérieures ;
- La quote-part des frais d’entretien des ascenseurs et monte-charge, y compris si l’appartement est en RDC lorsque l’appareil dessert un garage ou une cave ;
- La facture d’eau ;
- La quote-part de la facture de chauffage collectif ;
- La facture de chauffage individuelle ;
- La quote-part de la facture d’électricité des parties communes.
Bon à savoir : La quote-part se définit par la part revenant à chaque partie dans une répartition. Dans une copropriété, la quote-part est calculée au prorata de la surface possédée au sein de cette dernière.
Les modalités de récupération des charges
Le propriétaire peut récupérer les charges locatives précédemment édictées auprès du locataire par versement régulier (mensuel ou trimestriel) ou ponctuel sur présentation d’un justificatif de dépense. Le versement régulier, appelé « provision sur charges » est établi par le propriétaire après évaluation du montant annuel des charges locatives récupérables. Cette solution implique une régularisation annuelle : la clôture des comptes annuels permet de vérifier que les provisions ont bien couvert les dépenses réelles. Dans le cas contraire, un complément est demandé au locataire. À l’inverse, un trop-perçu donne lieu à un remboursement de ce dernier.
Les charges des propriétaires
Toutes les charges ne figurant pas dans le décret de 1987 précédemment mentionné demeurent à la charge du propriétaire bailleur. Ces charges sont dites non récupérables.
Liste des charges non récupérables
Les dépenses de travaux nécessaires au respect des critères de décence du logement loué ;
- Les travaux importants d’amélioration du logement, notamment ceux liés à l’efficacité énergétique ;
- Les travaux importants d’entretien et de rénovation de la copropriété ;
- Les dépenses liées aux actes de vandalisme ;
- Les dépenses d’enlèvement d’encombrants ;
- Les frais liés à la surveillance et à la sécurité de l’immeuble ;
- Les frais liés au remplacement de la boîte aux lettres ;
- Les frais de débouchage de la canalisation des eaux usées ;
- Les charges d’ascenseur lorsque le logement est en RDC et que l’appareil ne dessert ni garage ni cave ;
- Les honoraires du syndic assurant la gestion de la copropriété ;
- Les frais de gestion locative ;
- Les primes d’assurance propriétaire non occupant, assurance vacance locative, et assurance loyer impayé ;
- Les frais d’édition et d’envoi des charges et des quittances de loyer.
La loi définissant très précisément les charges récupérables (imputables au locataire) et les charges non récupérables (dues par le propriétaire), les charges locatives ne devraient pas donner lieu au moindre litige entre les 2 parties signataires du bail. On conseillera néanmoins à tout propriétaire d’informer clairement son futur locataire des dispositions légales en la matière et des modalités qu’il entend mettre en place pour le règlement des charges récupérables. Clarté et transparence sont à la base d’une location sereine.
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