Réduire ses impôts grâce à l’investissement immobilier

Ces dernières années, plusieurs lois et mesures fiscales ont été mises en place par l'État français pour favoriser l'investissement immobilier. Ces dispositifs de défiscalisation encouragent la construction de logements locatifs et facilitent l'accession à la propriété pour les particuliers.

Par conséquent, investir dans l'immobilier et acquérir sa première propriété est un moyen efficace de réduire ses impôts tout en bénéficiant des avantages de la propriété.

Plan du dossier :

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023
- Le dispositif Pinel et Pinel + pour l’investissement locatif
- Le dispositif LMNP, disponible à la fois dans le neuf et l’ancien
- Le dispositif Denormandie : le Pinel de l’immobilier ancien
- Le dispositif Malraux pour l’immobilier ancien
- Sur un même logement locatif ?
- Sur plusieurs logements locatifs ?
Nos conseils pour réduire ses impôts grâce à l’immobilier locatif
- Suivre le marché immobilier
- Faire appel à un conseiller en investissement immobilier

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière consiste à investir dans l'immobilier locatif afin d'obtenir une réduction d'impôts une réduction d'impôts accordée par l'État. Cet avantage fiscal permet de réduire le montant de l'impôt sur le revenu pour une durée spécifique. Il varie selon le type de bien immobilier acheté (ancien ou neuf) et le dispositif législatif choisi : Pinel, Malraux, LMNP, etc.

Ces mesures fiscales ont été mises en place afin de répondre à plusieurs enjeux :

Le déficit structurel de logement en France ;
La sauvegarde du patrimoine immobilier en incitant à la construction de logements neufs et à la réhabilitation de logements anciens ;
La création d’emploi et de richesse.

Côté investisseur, ces différents dispositifs fiscaux leur offrent la possibilité de préparer leur retraite grâce à un complément de revenus, mais aussi de développer leur patrimoine immobilier.

Toutefois, ces différents dispositifs ne présentent pas les mêmes avantages et inconvénients. En effet, la réduction de l’impôt sur le revenu varie en fonction des modes de calcul, des montants, des durées et des conditions d’obtention pratiqués par chacun de ces dispositifs législatifs.

Il est donc primordial d’avoir pris connaissances des différentes conditions qui s'appliquent à ces différentes lois d’incitation fiscale.

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023

Dispositif Pinel, LMNP, Malraux ou encore Denormandie… Le gouvernement encourage l'investissement dans la construction de logements neufs ou la rénovation de biens existants en offrant une série de dispositifs fiscaux incitatifs.

Le dispositif Pinel et Pinel + pour l’investissement locatif

Considéré comme l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus, le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui acquièrent et mettent en location un logement neuf.

Depuis le 1er janvier 2023, les investisseurs qui utilisent le dispositif Pinel profitent de :

17,5 % de réduction d'impôt pour une mise en location de 12 ans ;
15 % de réduction d'impôt pour une mise en location de 9 ans ;
10,5 % de réduction d'impôt pour un engagement de mise en location du logement pendant 6 ans.

Toutefois, pour bénéficier de cette réduction d'impôt Pinel, les acquéreurs doivent remplir certaines conditions, telles que :

Acheter un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
Acquérir un bien immobilier construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
Respecter une période de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prolongé jusqu’à 12 ans,
Respecter les plafonds de loyer.

Bien que l’abattement fiscal soit dégressif depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel+ maintient les avantages fiscaux antérieurs en 2023 et 2024 :

21 % de réduction d'impôt pour une mise en location de 12 ans ;
18 % de réduction d'impôt pour une mise en location de 9 ans ;
12 % de réduction d'impôt pour un engagement de mise en location du logement pendant 6 ans.

Cependant, en plus des critères énoncés précédemment, les acheteurs devront remplir l'une des conditions suivantes :

Acheter un logement situé dans un quartier classé prioritaire par la mairie ;
Acquérir un bien immobilier présentant un niveau de qualité d'usage et de confort précis, conformément au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 :
- une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
- deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Vérifier que le logement respecte le niveau de performance énergétique et environnementale (Réglementation environnementale - RE 2020 en vigueur en 2025).

Le dispositif LMNP, disponible à la fois dans le neuf et l’ancien

Le LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal réservé aux particuliers qui mettent en location un logement meublé. Il existe deux options fiscales pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel 5LMNP) :
Le régime "micro-BIC" s'applique si les recettes locatives sont inférieures à 70 000€, et permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire global de 50% ;
Le régime "réel" s'applique si les recettes locatives sont supérieures à 70 000€ (ou sur option peu importe votre situation), et permet de bénéficier d'une optimisation fiscale grâce à la déduction de charges réelles (charges de copropriété, intérêts bancaires, frais d'entretien et de réparation, assurances...).

Si les charges réelles dépassent les 50% d'abattement du régime micro-BIC, le régime réel est alors plus avantageux.

Le statut LMNP peut s’acquérir plutôt facilement à conditions de respecter les quelques critères suivants :

Le bien immobilier doit être meublé. Autrement dit, il doit inclure la présence de mobilier tel que de la literie avec couette et couverture, une table et des chaises, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, ainsi que des étagères de rangement ;
Le bien immobilier doit être déclaré au greffe du tribunal de commerce afin d'obtenir un numéro SIRET qui devra être mentionné sur vos déclarations de revenu.

Le dispositif Denormandie : le Pinel de l’immobilier ancien

Le dispositif Denormandie est un avantage fiscal offert pour les investissements locatifs dans le but de promouvoir la rénovation de logements anciens afin de répondre aux besoins de logement des populations.
Plus précisément, cette mesure se présente sous forme d'une réduction d'impôt sur le revenu accordée aux particuliers qui achètent un logement vacant à rénover dans certaines zones spécifiques, avec l'intention de le louer par la suite.

Afin de bénéficier de cette mesure, le logement doit être situé dans l'une des villes suivantes :

Une ville faisant partie du programme national Action cœur de ville. Ce programme, lancé en 2018, est basé sur une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l'État et 222 villes moyennes, visant à redynamiser leur centre-ville.
Une ville ayant conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).
Une ville dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est élevé.

En plus de la condition relative à la localisation de votre logement, il est nécessaire que plusieurs autres critères soient satisfaits pour pouvoir bénéficier de cette mesure :

Être un logement ancien faisant l’objet de travaux ou un local transformé en usage d’habitation ;
Être un logement non meublé, loué en tant qu’habitation principale pour une période de 6, 9 ou 12 ans ;
Une fois que le logement a été rénové selon les critères d'éligibilité (voir paragraphe suivant), le montant du loyer hors charge/m²/mois ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

Localisation du logement	2023
Zone A bis	18,25€
Zone A	13,56€
Zone B1	10,93 €
Zone B2 et C	9,50 €

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Pour bénéficier de crédit d’impôts, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’investissement. Parmi les travaux suivants, au moins un d’entre eux doit être réalisé :

une amélioration de la performance énergétique d'au moins 20% (30% pour les logements individuels) ;
la réalisation d'au moins deux types de travaux parmi : le remplacement de la chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le remplacement du système de production d'eau chaude ou l'isolation des fenêtres ;
la création d'une nouvelle surface habitable comme par exemple un balcon, une terrasse ou un garage.

Tous les travaux doivent se terminés le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien immobilier.

Après les travaux, il est important de respecter les critères concernant le ou les locataires du logement. Celui-ci ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence doit être inférieur aux plafonds réglementaires énoncés ci-dessous :

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Reste de la zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	32 115 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	116 487 €	106 987 €	77 805 €	70 025 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	131 078 €	119 987 €	87 685 €	78 917 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème personne	14 603 €	13 369 €	9 782 €	8 801 €

Plafonds annuels de ressources pour les baux conclus en 2023, en métropole

La réduction d'impôt accordée par le dispositif Denormandie est calculée à partir du prix de revient net du logement, qui comprend toutes les dépenses liées à l'acquisition du bien ainsi que les frais de rénovation.

L'avantage fiscal est réparti sur la durée de location et son taux varie en fonction de la durée pendant laquelle le logement est loué :

Si la location dure 6 ans, la réduction d'impôt représente 12 % du prix d'achat ;
Si la location dure 9 ans, elle atteint 18 % du prix d'achat ;
Si le logement est loué pendant 12 ans, la réduction d'impôt s'élève à 21 % du prix d'achat.

Le dispositif Malraux pour l’immobilier ancien

La loi Malraux, instaurée en 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture, a pour objectif de faciliter la rénovation immobilière et de compléter la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique en France.

Elle vise à préserver l'intégrité des quartiers historiques, notamment suite aux réaménagements des centres-villes, en encourageant la restauration immobilière dans les quartiers anciens.

Le dispositif de défiscalisation Malraux octroie une réduction d'impôt considérable à l'investisseur :

30% si les dépenses engagées s’effectuent sur des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR), dans le périmètre d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans des quartiers anciens dégradés, ou dans un quartier présentant une forte concentration d'habitats anciens dégradés (NPNRU)
22% si les dépenses engagées concernent des logements situés dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), ou pour une restauration déclarée d’utilité publique.

Toutefois, le montant des travaux ne doit pas excéder le montant de 400 000€ et une durée de 4 ans.

Les avantages fiscaux peuvent-ils être cumulés ?

Cumuler les dispositifs de défiscalisation est une notion plutôt attrayante afin de réduire davantage ses impôts. Bien que cela soit possible, certaines restrictions ont tout de même été mises en place.

Sur un même logement locatif ?

Chaque dispositif dispose de son lot d’avantages fiscaux mais également de contraintes.

Ainsi, la loi est formelle à ce sujet : il est impossible de cumuler divers dispositifs pour un seul bien. Surtout lorsque le dispositif Pinel se consacre aux logements neufs et la loi Malraux aux logements anciens, par exemple.

Sur plusieurs logements locatifs ?

En revanche, il est envisageable d'additionner ces dispositifs de défiscalisation pour deux biens locatifs par an.

Par exemple, deux investissements d’appartements avec le dispositif Pinel sont envisageables, à condition que :

Ce soit uniquement deux biens distincts achetés sur l’année ;
Le montant de l’investissement n’excède pas au total 300 000€ sur l’année ;
Le plafond des niches fiscales de 10 000€ est respecté.

Nos conseils pour réduire ses impôts grâce à l’immobilier locatif

L’investissement locatif présente de nombreux avantages pour la réduction de ses impôts. En avoir connaissance est un atout indéniable lors de l’achat de son bien immobilier, mais encore faut-il choisir le bon dispositif.

Suivre le marché immobilier

Pour cela, vous devez prendre le temps d’analyser et comprendre le marché immobilier. En effet, vous ne choisirez pas le même dispositif s’il s’agit :

D’un bien immobilier situé dans un site patrimonial (loi Malraux) ;
D’un logement neuf situé dans une zone géographique présentant un écart entre l’offre et la demande (dispositif Pinel) ;
D’un appartement dans un quartier ancien dégradé (dispositif Denormandie) ;
D’un logement meublé (statut LMNP).

De plus, vous renseigner sur le marché immobilier vous permettra de repérer les zones géographiques en cours de réhabilitation et celles présentant les meilleurs avantages pour bénéficier de revenus locatifs annuels.

Faire appel à un conseiller en investissement immobilier

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier (neuf ou en rénovation). Vous vous êtes renseigné sur les différents dispositifs. Pourtant, vous ne savez toujours pas lequel choisir. Rien de plus normal, il s’agit d’un choix important qu’il ne faut pas négliger.

Sources :