Les garanties de l'immobilier neuf
Le contrat d'achat d'un logement neuf à construire ou en cours de construction, plus connu sous l'acronyme VEFA (Vente en l’Etat Futur d'Achèvement), offre aujourd’hui des avantages très intéressants au futur acquéreur. En effet, lorsque l'on achète un logement sur plan*, en VEFA, le promoteur immobilier s'engage à respecter différentes obligations vis-à-vis de l'acheteur.
Garantie d’achèvement, garantie biennale ou encore garantie décennale… Ces engagements obligatoires permettent de rassurer les acquéreurs dans leur projet d’achat d’un logement neuf.
Résultat ? Ces garanties propres à l’immobilier neuf rendent particulièrement attractive la vente sur plan.
Plan du dossier :
- Garantie d’achèvement : le logement protégé avant même la livraison
- Les garanties du logement neuf valables jusqu’à 2 ans après la réception
- La garantie de parfait achèvement
- La garantie des vices et défauts de conformité apparents
- La garantie phonique
- La garantie biennale
- Garantie décennale : le logement neuf protégé pendant 10 ans
Garantie d’achèvement : le logement protégé avant même la livraison
Même en cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, la souscription d’une garantie financière d'achèvement, aussi appelée “garantie extrinsèque”, permet d'assurer à l'acquéreur que le logement neuf qu'il a acheté sera achevé et livré. En cas de retard par exemple, l’acquéreur peut parfaitement demander des pénalités. Suivant la nature de la garantie d'achèvement, il se retournera par lettre recommandée directement vers le promoteur immobilier, ou bien vers l'assurance contractée par celui-ci.
Dans le cadre de l’achat d’un logement en VEFA, la souscription à cette caution est obligatoire pour le promoteur immobilier. Et pour cause, celle-ci doit permettre de financer les constructions jusqu’à leur terme. Elle doit par conséquent être mentionnée à la fois dans le contrat de vente, mais également dans la signature de l’acte authentique.
Obligatoire depuis le 1er janvier 2015, la garantie extrinsèque est venue remplacer définitivement la “garantie intrinsèque”. Cette dernière donnait à l’acquéreur la certitude que le constructeur avait les fonds nécessaires pour terminer les travaux.
Les garanties du logement neuf valables jusqu’à 2 ans après la réception
Dès la livraison, le propriétaire bénéficie là encore de plusieurs garanties. En effet, à compter de la réception du bien immobilier, la garantie de parfait achèvement et la garantie biennale s’appliquent afin d’assurer à l’acquéreur la bonne conformité du logement acquis.
La garantie de parfait achèvement
Juridiquement, le constructeur est responsable du parfait achèvement de son ouvrage pendant le délai d’un an suivant la réception de l’immeuble. Par conséquent, cette garantie de parfait achèvement couvre toutes les malfaçons constatées dans ce délai de 1 an.
Dans les faits, la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement peut se justifier de deux façons :
- Le client a émis des réserves lors de la réception des travaux. Une fois constatées, ces réserves sont couchées par écrit dans le procès-verbal de réception des travaux.
- Au cours de l’année suivant la réception des travaux, le client a constaté l'existence de vices cachés : dans ce cas, il doit notifier, par écrit, lesdits défauts au moyen d'une lettre recommandée AR adressée au constructeur et le mettant en demeure d'effectuer les travaux de réparations.
Conformément à l'article 1792-6 du Code civil, la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement oblige le professionnel à effectuer les réparations à ses frais. Le délai des travaux de réparation est quant à lui déterminé d'un commun accord entre le client et le constructeur.
La garantie des vices et défauts de conformité apparents
Pour bon nombre de futurs propriétaires, la différence entre la garantie de parfait achèvement et la garantie des vices et défauts de conformités est assez floue. Et pour cause, tous deux portent sur les vices de construction et les défauts de conformité au stade du parfait achèvement (c’est-à-dire ceux signalés lors de la livraison de l’immeuble et/ou qui apparaîtraient au cours de l’année suivant le premier mois d’entrée dans les lieux).
Néanmoins, contrairement à la garantie de parfait achèvement, la garantie des vices et défauts de conformités ne relève pas de la responsabilité du constructeur. En effet, c’est le vendeur d’immeuble à construire qui est tenu de la garantie des vices et défauts de conformité.
Cette garantie prend effet dès la livraison et s’étend jusqu’à un mois après l’entrée dans les lieux. L’acquéreur dispose alors d’un délai d’un an pour actionner cette garantie.
Attention, les vices apparents ne doivent pas être confondus avec les défauts de conformités apparents. Ces derniers sont appréciés par rapport aux engagements contractuels du promoteur. Par exemple, une hauteur anormale des fenêtres constitue un vice de construction apparent. À l’inverse, la pose de fenêtres en PVC et non en aluminium relève d’un défaut de conformité apparent.
La garantie phonique
La garantie phonique assure, au premier acquéreur, d’être protégé des nuisances sonores extérieures (bruits de la rue) et au sein même de l’immeuble (parties communes, voisins etc.). Pour cela, le promoteur doit garantir la livraison d’un bien respectant les exigences réglementaires en matière d’isolation phonique.
Dans le cadre d’une construction de logements neufs en VEFA, c’est la réglementation NRA (Nouvelle Réglementation Acoustique) qui fixe les seuils minimums d’isolation phonique. Ceux-ci doivent être respectés par le promoteur en fonction de l’usage de chaque secteur (parties communes, appartement, équipements collectifs etc).
Dès l’entrée dans les lieux par le premier acquéreur, le promoteur est garant de cette obligation pour une durée de un an. Dans le cas où les désordres acoustiques portent atteinte à l’habitabilité du bien, ils peuvent relever de la garantie décennale du promoteur.
La garantie biennale
Aussi appelée “garantie de bon fonctionnement”, la garantie biennale couvre l’ensemble des vices cachés et/ou des défauts du second œuvre. À ce titre, cette garantie oblige le promoteur immobilier à réparer ou remplacer l’ensemble des équipements qui ne fonctionnent pas correctement.
Elle s'étend sur deux ans à compter de la remise des clés du logement neuf et porte sur tous les "équipements amovibles" du logement, soit ceux qui peuvent être dissociés du logement sans dégrader le bâtiment. On retrouve donc les :
- Ouvrants : Portes - Fenêtres - Volets
- Canalisations - Robinetterie
- Sanitaires - Radiateurs - Chaudière
- Revêtements sols et murs
Ces anomalies peuvent être constatées par huissier ou alors répertoriées puis portées à la connaissance du promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Garantie décennale : le logement neuf protégé pendant 10 ans
Automatique pour toute construction neuve, y compris lorsque l'on achète son logement en VEFA, la garantie décennale est la plus connue des garanties constructeur. Pendant dix ans, celle-ci couvre l’acquéreur sur les éventuels désordres et vices mettant en jeu la solidité globale de la structure du bâtiment. Le promoteur immobilier est tenu de remédier aux dysfonctionnements ou malfaçons apparus sur les éléments stratégiques du bâtiment : étanchéité, murs porteurs, fondations, planchers, ascenseurs, escaliers, canalisations, réseau électrique, toitures et charpentes, etc…
Pour bénéficier de cette garantie décennale, l'acquéreur dresse une liste de l’ensemble des défauts recensés qu’il fait ensuite parvenir au promoteur immobilier par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il est également tenu d’informer son assureur pour faire valoir son assurance construction dommages-ouvrage.
L'assurance dommages-ouvrage (DO) permet d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre, dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Cette garantie peut être déclenchée sans recherche de responsabilité devant un tribunal. Elle intervient si le constructeur fait défaut à son obligation de mise en œuvre de la garantie décennale. L'acquéreur doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception dans les plus brefs délais afin d’obtenir réparation le plus rapidement possible.
Vous l’aurez compris ; acheter un logement neuf en VEFA, c’est profiter d’une grande sécurité liée aux garanties techniques et financières de la vente sur plan. Mais ce n’est pas tout, l’achat en VEFA permet également d’accumuler une série d'avantages financiers et pratiques.
*Acheter un logement sur plan : qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas achevée.
Sources :
