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Couple écoute la proposition commerciale d'un conseiller

Bien négocier le taux de son crédit

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L'envie de concrétiser l'achat de son logement neuf implique le plus souvent le montage d'un plan de financement. Et c’est une bonne chose. Vous avez sûrement intérêt à faire jouer votre levier de l'endettement pour sauvegarder votre épargne. Il s’agit de bien connaître ses rouages et précisément son pivot central : le Taux de Crédit Immobilier.

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Couple négocie la proposition commerciale d'un conseiller
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Plan du dossier :

  • Le Taux de Crédit Immobilier : Qu’est-ce que c’est ?
    • Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
    • Un taux de crédit régulé par la Banque de France
  • Pour quels types de prêts immobiliers ?
    • Prêt à taux fixe
    • Prêt à taux variable
    • Prêt relais
  • Comment choisir le meilleur taux de crédit immobilier ?
  • Investir dans le neuf et conserver son épargne
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Le Taux de Crédit Immobilier : Qu’est-ce que c’est ?

Le Taux de Crédit Immobilier est le taux attribué aux différents types d’emprunts mis à votre disposition pour financer un projet immobilier. Il suit le cours du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui va déterminer la somme des frais additionnels qui s’ajoute au capital initialement emprunté.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

La loi Scrivener, tenant son nom de la secrétaire d’État à la Consommation en 1978 Christiane Scrivener, a introduit le Taux Annuel Effectif Global en 1979. Le dispositif a pour but, à l’époque, de lutter contre les mauvaises pratiques de certains établissements bancaires dont la publicité est trompeuse. Certains d’entre eux utilisent un taux de crédit particulièrement avantageux dans leur publicité pour attirer des clients, puis ajoutent une liste exhaustive de frais additionnels en cours de crédit.

Le TAEG vise donc à proposer aux clients un taux de crédit clair et transparent, rassemblant l’intégralité des coûts liés à l'emprunt.    Aucune tricherie possible ; les publicitaires doivent obligatoirement faire apparaître le TAEG s’ils souhaitent vanter les mérites de leurs solutions d’emprunt. 

  • La TAEG prend donc en compte dans son calcul :
  • Les intérêts bancaires,
  • Le coût de l'assurance emprunteur,
  • Les frais de dossier dus à la banque,
  • Les frais de garanties telles que les hypothèques ou les cautions,
  • Les frais des intermédiaires intervenus dans l'octroi du crédit tels que les courtiers,
  • Les frais éventuels d'évaluation du logement par un agent immobilier,
  • Les frais spécifiques imposés pour avoir recours au crédit tel que les frais de tenue de compte résultant de l’ouverture d’un compte dans la banque qui octroie le crédit par exemple.

À noter que les intérêts intercalaires dans le cadre d’un achat en VEFA se situent en dehors du périmètre du TAEG.

Un taux de crédit régulé par la Banque de France

Le gouvernement français a également prévu une régulation du TAEG lors de son instauration. Une régulation visant à protéger le pouvoir d’achat des Français. Cette régulation prend la forme d’un taux d’usure correspondant finalement au montant maximum du TAEG autorisé. Les banques sont donc obligatoirement tenues d’appliquer un TAEG inférieur à ce taux d’usure.

La responsabilité revient à la Banque de France, la banque des banques, de fixer le taux d’usure chaque trimestre. Le taux d’usure appliqué varie selon le type, le montant et la durée du crédit contracté.

 

Pour quels types de prêts immobiliers ?

Prêt à taux fixe

Le Prêt à taux fixe est par définition un crédit contracté pour financer l’achat d’un logement dont le taux d’intérêt est identique pendant toute sa durée de vie. Tout est maîtrisé. Ce qui explique que le Prêt à taux fixe reste le type de prêt préféré des français. Tout est défini au moment de la signature de l’offre de prêt. Nous retrouvons :

  • Le taux d'intérêt,
  • Le montant du crédit, 
  • La durée de remboursement,
  • Les mensualités de remboursement.

Toutes ces modalités sont fixées ; les parties doivent désormais faire l’objet d’une renégociation du contrat pour en modifier les termes.

Prêt à taux variable

Le prêt taux variable est un crédit dont le taux d’intérêt évolue au fil du temps selon les modalités prévues dans le contrat. Les évolutions du crédit portent principalement sur la conservation de la durée de remboursement initialement prévue par l’ajustement des mensualités de remboursement. L’acquéreur peut ainsi se retrouver à payer une mensualité 15 % plus importante que celle due pour le mois dernier. L’acquéreur court également le risque que la durée et la mensualité de son crédit soient augmentées sur une même période.

Mais alors qu’est-ce qui rend le taux variable intéressant pour son emprunt ? Le taux variable suit le cours des marchés. Il suit particulièrement un cours qui apparaît comme un indice de référence : l’Euribor. Il s’agit finalement du taux d'intérêt moyen pratiqué par les banques pour réaliser des emprunts entre elles. Vous avez donc intérêt à choisir un taux variable lorsque la tendance du cours de l’indice Euribor est à la baisse et que le taux du crédit devient plus intéressant que celui du taux fixe. À noter que le cours de l'Euribor est révisé régulièrement, à fréquence trimestrielle ou annuelle.

Nous avons constaté ces dernières années une forte baisse du cours de l’Euribor atteignant des taux historiquement négatifs. Cette tendance est très avantageuse pour les emprunteurs, mais laisse néanmoins entrevoir une fenêtre vers une possible augmentation. Il convient donc d’être vigilant lors de la contraction du prêt immobilier sur le risque d’augmentation du cours de l'Euribor pouvant dépasser à nouveau le montant du taux fixe à long terme.

Prêt relais

Le Prêt relais est un prêt qui s’adresse spécifiquement aux emprunteurs qui souhaitent acquérir un second logement sans attendre la conclusion de la vente de leur logement initial.

Cela permet d’obtenir la capacité de financement nécessaire à l’achat d’un nouveau logement en comblant le manque d’apport censé provenir de la vente de son premier logement. Il est particulièrement avantageux lors d’un changement précipité de résidence principale à la suite d’une mutation par exemple. Un taux d’usure spécifique lui est attribué au vu de sa courte durée de remboursement.

 

Comment choisir le meilleur taux de crédit immobilier ?

Le TAEG est votre meilleur outil pour comparer efficacement les offres de crédits des établissements bancaires. Il vous apporte une aide précieuse pour visualiser le montant global de votre emprunt en mettant en évidence les critères de chaque offre concurrente.

Nous vous conseillons, dans ce sens, de demander le calcul précis du TAEG à chaque banque dans le cas où il ne vous a pas été fourni. Vous avez ainsi accès à tous les frais appliqués indépendamment par chaque établissement bancaire. Nous recommandons également de demander des offres de prêts dans chaque banque et d’en négocier les termes en faisant jouer la concurrence.

Attention tout de même à bien garder à l'esprit que le TAEG ne permet pas de comparer tous les éléments de votre crédit immobilier. Certains frais exceptionnels tels que les frais de remboursement anticipé sont situés en dehors du périmètre du TAEG.

Le choix de l’établissement de crédit se fait en toute simplicité maintenant que vous avez toutes les cartes en main pour comparer efficacement les frais appliqués par chaque banque.

 

Investir dans le neuf et conserver son épargne

Il est recommandé de contracter un prêt immobilier plutôt que de puiser dans ses économies. Cette recommandation vaut également pour les acheteurs disposant des fonds nécessaires pour l’acquisition de leur bien immobilier. En effet conserver son épargne intacte pour la faire fructifier sur un compte rémunéré offre un gain financier intéressant à l’issue de la durée du prêt, au vu du coût d'un crédit.
 
Souscrire à un prêt immobilier est particulièrement intéressant dans le cadre d'un projet  d’achat dans le neuf. Vous profitez de dispositifs fiscaux avantageux propres à l’immobilier neuf pour réduire à nouveau le coût de votre achat. La loi Pinel Plus offre par exemple une réduction d’impôts s’élevant jusqu’à 21 % du montant du projet, soit jusqu’à 63 000 €. 
 
Pensez également au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Un prêt sans intérêt qui vous permet de concrétiser plus facilement votre acquisition. Le dispositif permet aux ménages éligibles de financer jusqu’à 40 % du montant de l’achat, sous conditions de ressources. En soutien du PTZ, financer les 60 % restants avec un emprunt permet de réduire le coût d'achat de votre logement neuf, tout en vous permettant de conserver plus d'épargne pour réaliser d'autres projets.