Les solutions à portée de main

Lorsqu’un acquéreur souhaite financer son projet immobilier, la banque demande de respecter certaines conditions, notamment celle de “l’apport personnel”. 

Cet apport personnel correspond à l'épargne constituée au fil du temps et peut provenir de différentes sources à portée de main, telles que les sommes placées auprès d’établissements bancaires, les sommes provenant de la famille ou encore, d’une vente immobilière.

Si vous envisagez de vendre un logement dont vous n’avez pas encore fini de rembourser l’emprunt pour en acheter un autre, sachez qu’il existe également des dispositifs qui sont à votre disposition.

Plan du dossier :

• Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
• Quel est l’intérêt d’avoir un bon apport immobilier ?
• Les différentes sources d'apport personnel pour financer son achat immobilier
  • Le Prêt-relais
  • Le Prêt Achat-revente

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

Généralement exprimée en pourcentage, l’apport personnel correspond à la part du montant de l'acquisition immobilière dont dispose l'acquéreur au moment de la transaction, hors prêt immobilier.

Cette somme d’argent doit être disponible avant la signature du prêt immobilier afin d’aider votre établissement financier à supporter une partie de votre investissement immobilier. Bien souvent, cet apport personnel permet de couvrir les frais relatifs à l’emprunt, tels que les frais de notaire, de notion ou encore la caution.

S’il n’est pas obligatoire, l’apport personnel est toutefois crucial pour obtenir un crédit immobilier dans de bonnes conditions. En effet, de nombreuses banques refusent d’accorder un emprunt supérieur à la valeur du bien immobilier acheté.
 

Bon à savoir : Face à l’augmentation des prix de l’immobilier neuf et au retour de l’inflation, les banques ont décidé de durcir leurs critères en ce qui concerne les emprunts immobiliers. Depuis 2022, 20% d'apport personnel sont désormais demandés par les banques.

Ainsi, si vous souhaitez souscrire un prêt pour un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros, vous aurez besoin d’un apport personnel égal à 40 000 euros au minimum.

Toutefois, en fonction des situations, il n’est pas toujours nécessaire d’avoir un apport personnel. Par exemple, dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts de l’emprunt sont défiscalisés grâce au dispositif Pinel. Il est donc plus avantageux de ne pas avoir d’apport.

Quel est l’intérêt d’avoir un bon apport immobilier ?

Outre le fait que l’apport personnel soit essentiel pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque, il représente aussi un véritable levier de négociation. En effet, plus votre apport personnel d’achat immobilier est important, plus vous serez à même d’obtenir un meilleur taux de crédit ou une réduction des frais associés (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé, coût de l’assurance emprunteur, etc.) à votre prêt.

Vous pourriez même être en mesure de négocier avec votre banque une augmentation de votre taux d'endettement afin d’emprunter davantage ou sur une période plus courte.

Dans tous les cas, un apport personnel élevé témoigne de votre stabilité financière et de votre capacité à épargner, ce qui renforce la confiance des établissements financiers envers vous.

Les différentes sources d'apport personnel pour financer son achat immobilier

Bien souvent, l’apport personnel comprend l’épargne accumulée tout au long de sa vie. Pour cette raison, celui-ci peut avoir diverses provenances :

• Les sommes placées auprès des banques, telles que le livret A, le plan d’épargne logement (PEL) ou encore le compte épargne logement (CEL) ;
• Les sommes obtenues par le biais de sa famille, que ce soit par donation, héritage ou par emprunt ;
• Lorsqu’une entreprise compte au moins 50 salariés et qu'elle réalise des bénéfices, la participation aux résultats est obligatoire pour les employés. Cette participation peut faire l’objet d’un déblocage anticipé dans le cadre de l'achat d'une résidence principale ;
• L’argent issu de la vente d’un bien immobilier peut également être utilisé comme apport personnel.

Dans le cas où vous avez pour projet de vendre votre bien immobilier pour en acquérir un nouveau, deux dispositifs sont à votre disposition : le prêt relais et le prêt achat-revente.

Le prêt relais

Le prêt relais est un prêt qui s’adresse spécifiquement aux emprunteurs qui souhaitent acquérir un second logement sans attendre la conclusion de la vente de leur logement initial.

Dans les faits, cette somme lui permettra d’obtenir la capacité de financement nécessaire à l’achat d’un nouveau logement en comblant le manque d’apport censé provenir de la vente de son premier logement. Il est particulièrement avantageux lors d’un changement précipité de résidence principale à la suite d’une mutation par exemple.

Dans le cadre d’un crédit relais, vous aurez la possibilité d’emprunter jusqu’à 70% de la valeur du bien que vous souhaitez revendre, moins le capital restant dû – si tel est le cas.

Si un couple souhaite vendre une maison d’une valeur de 350 000 €, et a remboursé 250 000 €, le capital restant dû est de 100 000 €.

Par conséquent, le prêt relais s’élèvera à : (70% x 350 000 €) – 100 000 € , soit 250 000 €.

Attention, si vous optez pour un prêt relais, sachez que vous aurez seulement deux ans pour vendre votre bien immobilier, au risque de devoir vendre à perte ou rembourser le montant du crédit relais par un autre emprunt.

Le prêt achat-revente

Le prêt achat-revente fonctionne de la même manière que le prêt relais. En effet, en souscrivant un prêt achat-revente, la banque vous avance des fonds qui seront remboursés une fois la vente de l’ancien logement effectuée.

Cependant, le crédit achat-revente offre l'avantage de regrouper tous les crédits en un seul.

Contrairement au prêt relais, le capital restant dû sur le bien vendu n'est pas déduit de l'estimation du prix de vente pour le calcul de l'avance de la banque. Par exemple, si l'estimation de la valeur du bien est de 350 000 €, la banque prêtera 70 % x 350 000 € = 245 000 €.

En plus de ces solutions à portée de main, certains livrets spécifiques à l'immobilier ainsi que des prêts aidés peuvent être considérés comme un apport personnel par les banques. Parmi ces prêts aidés, on retrouve notamment :

• Le PTZ (prêt à taux zéro) pour les primo-accédants ;
• Le prêt Action Logement ou d'autres prêts aidés sous conditions de ressources (octroyés par les départements ou les régions, destinés à certains fonctionnaires, etc.).