Dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel, nous apporte un nouveau cadre pour l’investissement locatif en location nue. Son principe-clé n’est plus la réduction d’impôt, mais l’amortissement fiscal du logement, applicable sur tout le territoire et ouvert à l’immobilier neuf et rénové. Voici l’essentiel à connaître pour décider, chiffrer et saisir les opportunités.
Le principe: un amortissement fiscal en échange d’une location encadrée
Le dispositif Jeanbrun (Relance Logement dans la loi de finances 2026) permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers. En contrepartie, vous vous engagez à :
- louer en location nue au titre de résidence principale du locataire,
- respecter des plafonds de loyers (intermédiaire, social, très social),
- maintenir la location pendant au moins 9 ans.
Qui peut en bénéficier ?
- Biens éligibles : logements en immeubles collectifs, en neuf (VEFA ou achevé) et en ancien rénové (sous conditions de travaux).
- Ancien rénové : les travaux doivent représenter une part significative du coût total (référence couramment citée à 30 %), avec un niveau de performance et de confort amélioré par la rénovation.
- Location à un tiers : le locataire occupe le bien à titre de résidence principale, sans lien familial direct.
Taux d’amortissement et plafonds: les repères à retenir
À ce stade, les taux publiés et largement relayés pour le neuf sont :
| Niveau de loyer | Taux d’amortissement annuel (neuf) | Plafond annuel d’amortissement (indicatif) |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % de la base amortissable | Jusqu’à env. 8 000 € |
| Loyer social | 4,5 % de la base amortissable | Jusqu’à env. 10 000 € |
| Loyer très social | 5,5 % de la base amortissable | Jusqu’à env. 12 000 € |
La base amortissable est généralement plafonnée à 80 % de la valeur du logement (hors terrain). Les paramètres précis (dont l’ancien rénové) seront confirmés par les textes d’application définitifs.
Un atout stratégique: l’absence de zonage
Grande nouveauté, le Jeanbrun ne restreint pas l’avantage fiscal à des zones A/B (comme le Pinel). Cela signifie que nous pouvons étudier l’éligibilité partout en France, en adaptant simplement le niveau de loyer au marché local. Concrètement, tous nos programmes peuvent être éligibles, de l’Île-de-France à l’Occitanie, en passant par la Nouvelle-Aquitaine, l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Bretagne et les Pays de la Loire.
Vous pouvez d’ores et déjà consulter nos programmes neufs en France et identifier les résidences susceptibles d’entrer dans ce cadre.
Déficit foncier: comment l’imputer pour optimiser l’impôt ?
L’amortissement fiscal logement peut générer un déficit foncier. Les règles de base à connaître :
- Le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (règle de droit commun), sous conditions.
- L’excédent de déficit au‑delà de ce plafond est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Si vous imputez un déficit sur le revenu global, vous devez conserver le bien en location nue au moins 3 ans (après l’imputation) pour sécuriser l’avantage.
En pratique, l’arbitrage entre niveau de loyer, taux d’amortissement, charges et intérêts d’emprunt se fait au cas par cas. D’où l’intérêt d’une simulation personnalisée par région, typologie et budget.
Exemple : neuf et loyer intermédiaire
Pour un appartement à 250 000 €, base amortissable 80 % = 200 000 €. À 3,5 %/an, l’amortissement déductible représente 7 000 € par an. Sur 9 ans, cela peut totaliser 63 000 € de déduction potentielle (plafonds annuels et paramètres à confirmer selon la résidence et le niveau de loyer retenu). Couplé aux autres charges (intérêts, frais de gestion…), l’avantage fiscal peut fortement améliorer l’effort d’épargne.
Envie d’un chiffrage précis ?
Nous vous aidons à vérifier l’éligibilité de votre projet, à choisir le niveau de loyer optimal et à modéliser l’impact fiscal sur 9 ans et plus. Prenez rendez-vous avec nos équipes pour une simulation personnalisée !
