Dispositif Denormandie : une alternative au Pinel pour l’investissement locatif ?

Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?

Instauré en 2019 dans le cadre de la loi de Finances, le dispositif Denormandie est une incitation fiscale visant à encourager la rénovation des logements anciens situés dans des zones où le marché immobilier est en difficulté. Contrairement au Pinel, exclusivement réservé au neuf, le Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en contribuant à la revitalisation des centres-villes dégradés.

L’un des critères fondamentaux de ce dispositif repose sur l’obligation de travaux, qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement (prix d’achat + rénovation). L’objectif ? Améliorer la qualité du parc immobilier et assurer une remise sur le marché de logements répondant aux standards actuels, notamment en matière de performance énergétique.

 

Une fiscalité avantageuse pour l’immobilier ancien

Le principal atout du dispositif Denormandie réside dans son avantage fiscal attractif, similaire à celui du Pinel dans le neuf. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement locatif :

• 12 % du montant de l’investissement pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans.

L’investissement est toutefois plafonné à 300 000 € par an (et de 5 500 m2 de surface habitable). Ainsi, l’avantage fiscal peut atteindre 63 000 € sur 12 ans.

Enfin, les investisseurs ayant opté pour l’imposition au réel peuvent déduire les charges et les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition et aux travaux, optimisant ainsi leur rentabilité locative.

Ce dispositif permet donc d’allier défiscalisation et valorisation d’un patrimoine immobilier ancien, souvent plus abordable que le neuf et offrant un potentiel de plus-value intéressant après travaux.

 

Conditions d’éligibilité et de location

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs conditions strictes doivent être respectées.

1. Conditions liées au bien immobilier

L’un des principes fondamentaux du Denormandie est d’encourager la réhabilitation de logements anciens situés dans des zones nécessitant une revitalisation urbaine. Ainsi, seuls les biens immobiliers anciens nécessitant des travaux sont éligibles.

L’investissement doit inclure une rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + coût des travaux). Ces rénovations doivent viser l’amélioration de la performance énergétique, la modernisation des installations ou encore la transformation de locaux en logements habitables.

2. Conditions de location

L’investisseur doit s’engager à louer le bien nu (non meublé) pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans, en respectant les plafonds de loyer fixés par l’État. Ces plafonds varient selon la localisation du bien et visent à garantir un accès au logement pour des ménages aux revenus modestes.

Il est également interdit de louer le bien à un membre de son foyer fiscal, afin d’éviter tout avantage familial détourné.

 

Quelles sont les communes où il est possible de bénéficier du dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie vise à favoriser la rénovation de l’immobilier ancien dans des zones où l’habitat est dégradé et où la vacance locative est élevée. Pour garantir une action ciblée, son application est strictement limitée à certaines communes sélectionnées par l’État.

Les villes éligibles au Denormandie sont principalement celles qui ont engagé des projets de redynamisation urbaine, notamment à travers deux programmes gouvernementaux majeurs :

• Le programme "Action Cœur de Ville" : lancé en 2017, il concerne 244 communes de taille intermédiaire dont le centre-ville souffre d’une baisse d’attractivité, d’un déficit d’infrastructures et d’une détérioration du parc immobilier. L’objectif est de faciliter la réhabilitation des logements vétustes afin de redynamiser ces territoires et d’y attirer de nouveaux habitants.
• Les communes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) : ce dispositif, instauré par la loi Élan, permet aux collectivités de mettre en place des stratégies spécifiques pour lutter contre la vacance commerciale et résidentielle. Il ouvre également l’accès au Denormandie pour les investisseurs souhaitant participer à la restructuration de ces centres-villes.

Les villes concernées sont réparties sur tout le territoire national et comprennent des agglomérations comme Béziers, Perpignan, Châteauroux, Maubeuge, Bourges, Nevers ou Valenciennes. Ces communes présentent un fort potentiel pour les investisseurs, avec un prix d’achat attractif, des opportunités de rénovation et une demande locative en cours de redynamisation.

 

Quels travaux réaliser pour bénéficier de cette réduction d'impôt ?

Les rénovations éligibles doivent obligatoirement porter sur des améliorations majeures du logement. L’État impose trois types d’interventions prioritaires :

1. L’amélioration de la performance énergétique : les travaux doivent permettre un gain d’au moins 20 % pour les logements collectifs et 30 % pour les maisons individuelles. Cela peut inclure l’isolation thermique (toiture, murs, planchers), le remplacement des fenêtres, ou encore l’installation d’un système de chauffage plus performant.
2. Au moins deux types de travaux parmi une liste définie : si le projet ne permet pas d’atteindre l’amélioration énergétique requise, il doit inclure au moins deux des cinq catégories suivantes :

• Remplacement du système de chauffage ;
• Isolation des murs ;
• Isolation des fenêtres ;
• Isolation des toitures ;
• Modernisation des réseaux électriques ou de gaz.

1. La transformation d’un local en logement : le Denormandie s’applique également à la réhabilitation de biens non résidentiels (bureaux, commerces, granges, entrepôts) à condition qu’ils soient convertis en logements habitables.

Pour garantir l’éligibilité du projet, il est nécessaire de faire appel à un professionnel certifié pour réaliser un audit énergétique avant et après les travaux. Ce diagnostic permet d’attester du gain de performance énergétique et de justifier les dépenses engagées auprès de l’administration fiscale.

En respectant ces conditions, l’investisseur peut non seulement bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie, mais également valoriser son bien et attirer des locataires grâce à un logement rénové et économe en énergie.