Les différentes étapes de mise en location d’un bien

Vous avez acquis un logement neuf que vous souhaitez mettre en location ? Ou alors vous avez un projet d’investissement locatif ? De nombreuses questions se posent alors : comment faire une opération rentable, comment tout simplement mettre votre bien neuf en location ? Louer vide ou meublé ? Comment choisir le bon locataire ? L’expérience locative est parfois longue et semée d'embûches. C’est pourquoi nous vous aidons à y voir plus clair en 10 étapes clés. 

 

1. Choisir le type de bail

Le bail (ou contrat de location) recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Le bail sera différent avec des spécificités et des règles bien précises selon le type de location. Ainsi, il vous faudra choisir entre la location meublée, non meublée, ou encore saisonnière …  

Votre bien est en bord de mer ? La location saisonnière peut alors être très intéressante, elle vous permettra de louer sur des périodes plus courtes, mais à des prix nettement supérieurs. 

Votre bien est caractérisé par une petite surface ?  Si le changement de locataires fréquent ne vous fait pas peur, il sera plus judicieux de louer via un bail de location meublée. Les loyers sont plus importants et la fiscalité plus favorable, grâce notamment au statut de LMNP (Loueur meublé non professionnel), qui est une des niches fiscales les plus connues. Le statut LMNP permet d’amortir l’achat du bien en déduisant les charges de gestion et les intérêts du prêt.  

Pour les grandes surfaces, les locataires restent généralement plus longtemps et vous n’avez pas forcément intérêt à meubler le logement, le bail de location vide est alors de rigueur. La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier. Elle permet d’acheter un logement destiné à être loué vide dans des zones définies, et dont les locataires ne dépassent pas des plafonds de revenus. En s’engageant sur une durée de location minimum (6 ans, 9 ans ou 12 ans), le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix du bien.

 

 

2. Seul ou par agence ? 

Après avoir décidé si vous le louerez vide ou meublé, la question de votre implication dans la mise en location se pose : préférez-vous gérer toutes les démarches ou souhaitez-vous confier cette mission à un professionnel ? 
Si le faire vous-même vous permet d’avoir des contacts directs et privilégiés avec vos locataires et est moins cher, passer par un professionnel vous épargne la rédaction des contrats, les visites, et les demandes ponctuelles des locataires qu’il faut gérer au jour le jour. 

 

3. Faire les diagnostics 

L’établissement de diagnostics immobiliers est une étape obligatoire dans le processus de mise en location de votre bien. Il est, en effet, indispensable d’informer le locataire sur l’état de votre logement, sa consommation énergétique, … Voici la liste des cinq diagnostics obligatoires qui sont réalisés par un professionnel et qui doivent être annexés au bail : 

• La performance énergétique ;
• le risque d’exposition au plomb ;
• l’état de l’installation au gaz et électrique ; 
• l’état des risques naturels et technologique ;
• et depuis le 1er juin 2020, il faut aussi informer le locataire sur les nuisances sonores aériennes.

 

4. Fixer le loyer 

De manière générale, vous êtes libre de fixer le loyer de votre choix. Il faudra tenir compte de l’état de votre bien, ses spécificités et évidemment du marché. Nous vous conseillons pour cela de relever les loyers pratiqués sur le même type de bien, en consultant par exemple la carte des loyers publiée par le Ministère de la Transition écologique. Attention, il faut aussi tenir compte de la loi et le montant du loyer est encadré et plafonné dans certaines grandes villes comme Paris ou Lille.

Si vous êtes accompagné par un professionnel, il saura vous aider pour trouver le prix adéquat en fonction de l’offre et de la demande dans votre quartier.

 

5. Préparer votre annonce et la publier 

Après avoir pris de belles photos, il vous faudra mettre en avant les atouts de votre bien dans un texte descriptif court et attrayant. Il existe ensuite de nombreux sites internet pour publier votre annonce parmi lesquels nous pouvons citer Abritel à Airbnb pour la location saisonnière ou encore PAP ou Leboncoin pour votre bien meublé ou vide. 

Dans le cas où une agence est mandatée, elle diffusera son offre à son réseau, par email, par téléphone et par affichage. 

 

6. Faire des visites

Selon l’attractivité de la région ou ville où se trouve votre bien, nous vous conseillons de proposer des dates et créneaux horaires de visites afin de bien vous organiser. Votre logement doit être propre, avec une mise en avant des sources de lumière ou tout autre atout du bien. Ne cuisinez pas juste avant, les odeurs ont aussi toute leur importance lors d’une visite ! La sobriété est le maître-mot pour des visites immobilières efficaces.

Si le bien fait partie du portefeuille d’un agent immobilier, il se chargera des visites lui-même en fonction des disponibilités des locataires potentiels ! 

 

7. Choisir son locataire

Lors de la rédaction de l’annonce, vous pouvez décider de tous les documents demandés au futur locataire. Ce dossier comporte des informations essentielles sur sa situation, sa capacité financière … et vous guidera dans le choix du locataire idéal. 

Attention, la liste des pièces à demander est encadrée par la loi, elle comprend notamment : son contrat de travail ; ses trois derniers bulletins de salaire ; son dernier avis d'imposition ; les trois dernières quittances de loyer du logement qu'il a occupé. Toute autre demande peut être discriminatoire.

 

8. Prendre des garanties et assurances

Le locataire sera dans l’obligation de souscrire une assurance habitation multirisques et de la présenter avant l’emménagement. 

De votre côté, il est recommandé de souscrire une assurance propriétaire non-occupant pour être assuré contre d’éventuels sinistres. Concernant le paiement des loyers, vous pouvez demander une caution ou encore souscrire une assurance « loyers impayés » qui prendra le relai en cas de retard de paiement du locataire. 

 

9. Préparer le contrat de location

Vous n’êtes pas obligé de passer par un professionnel pour rédiger votre contrat de location. Pour que le bail soit valide, il faut cependant que le contrat de location soit conforme au modèle légal. Certaines informations sont indispensables et peuvent varier selon le type de location. Pour être sûr d’être en règle, nous vous invitons à vous inspirer directement des modèles de baux proposés par le site service-public.fr.

 

10. Faire l’état des lieux

Avant que le locataire s’installe, il conviendra de faire un état des lieux. L'état des lieux permet au bailleur de vérifier si au départ du locataire des dégradations sont constatées. Vous pouvez trouver facilement différents modèles qui vous aideront à ne rien laisser au hasard. En effet, il est important de passer en revue toutes les pièces du bien et de répertorier l’état des murs, plinthes, interrupteurs, etc. Pour les locations meublées, un inventaire précis des meubles et de leur état sera ajouté. Ces documents seront annexés au contrat de location et signés des deux parties. 

La location immobilière génère de nombreuses responsabilités et devoirs. Dans le temps, il sera aussi important d’avoir une bonne gestion et un entretien régulier de votre bien pour éviter toute déconvenue.  Si vous décidez de passer par une agence, elle se rémunère généralement en gardant un pourcentage du montant du loyer à négocier au début de votre collaboration.