20 novembre 2020
Pour tout achat d’un bien immobilier, l’étape cruciale est le passage chez le notaire qui acte la vente et certifie que vous devenez le propriétaire de votre logement. Passer chez le notaire a un coût. Dans le jargon, on parle de « frais de notaire » mais toute la somme déboursée ne revient pas au notaire. Faisons le point sur son rôle, les frais engagés, et les spécificités notariales de l’acte de vente d’un bien neuf.
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Pourquoi faut-il un notaire lors de l’achat d’un logement neuf ?
Le notaire est un professionnel du droit spécialisé dans la succession, les ventes immobilières ou encore les actes de famille. Son rôle est d’authentifier et conserver les actes qu’il établit. Ce rôle est défini par l’ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat :
« Les notaires sont les officiers publics, établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions. »
Le recours à un notaire est obligatoire lors de tout achat immobilier, dans l’ancien comme dans le neuf. Il vous permet de sécuriser la vente immobilière en étant certain que personne ne pourra contester la vente a posteriori.
Que représentent les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?
Les frais de notaire ne concernent pas seulement la rémunération du notaire. En réalité, la majorité de ces frais reviennent à l’État et à d’autres tiers.
Les « frais de notaire », aussi appelés frais d’acquisition, prennent en compte trois éléments :
Les émoluments
Les émoluments sont la rémunération du notaire. Celle-ci, dans le cadre d’une vente immobilière, est réglementée par la loi.
CALCUL DES ÉMOLUMENTS DU NOTAIRE
| Tranche | TAUX APPLICABLE |
|---|---|
| Jusqu'à 6 500€ | 3,945% |
| De 6 501€ à 17 000€ | 1,627% |
| De 17 001€ à 60 000€ | 1,085% |
| Plus de 60 000€ | 0,814% |
Ainsi, si vous achetez un bien de 120 000€, les émoluments seront de 1382,23 €, on vous explique comment calculer cela dans la formule mathématique ci-dessous :
(6 500 x 3,945 %)
+ ((17 000 - 6500) x 1,627 %)
+ ((60 000 - 17 000) x 1,085 %)
+ ((120 000 - 60 000) x 0,814 %)
= 256,45 + 170,83 + 466,55 + 488,40 = 1382,23€
Depuis 2016, les notaires ont la possibilité de faire une remise sur les frais de notaire si le montant du bien est supérieur à 150 000€. Cette remise est de 10% maximum et concerne seulement la tranche au-dessus de 150 000€. Ainsi, si vous achetez un bien de 200 000€, et que votre notaire vous accorde une réduction de 5%, vous pourrez obtenir cette remise sur les 50 000€ qui se situent entre les 150 000€ et 200 000€.
Les débours
Ils représentent les sommes avancées par le notaire pour la mise en place de l’acte de vente comme, par exemple, l’intervention d’un géomètre.
Les droits
Ce sont les taxes et impôts qui reviennent aux collectivités territoriales et à l’État français. Parmi eux, on peut citer :
- Les droits d’enregistrements : ils prennent en compte toutes les taxes que vont recevoir les collectivités suite à la vente : le département, la commune, l’État.
- La sécurité immobilière : elle représente 0,10% du prix du bien (avec un minimum de 15€) et est utilisée pour l’enregistrement des actes authentiques, dont l’hypothèque.
- La TVA : elle est calculée sur les émoluments.
En d’autres termes, généralement, près de 3/4 des frais de notaire reviennent à l’État et non au notaire.
Quelles sont les spécificités chez le notaire lors d’un achat immobilier neuf ?
On dit souvent que les frais de notaire sont réduits lors de l’achat d’un bien neuf.
En réalité, ce sont surtout les droits (impôts et taxes) qui sont réduits.
Il faut savoir que l’achat d’un bien neuf est soumis à la TVA à un taux de 20%.
Une TVA réduite de 5,5% peut être appliquée si l’acquéreur et le logement acheté remplissent les conditions suivantes :
- l’achat se situe dans une zone ANRU (les zones ANRU sont des quartiers en mutation qui ont besoin d’être redynamisés),
- le logement doit devenir le logement principal de l’acquéreur,
- les revenus de l’acquéreur ne doivent pas dépasser un certain plafond.
Alors que les droits d’enregistrement atteignent environ 4,50% du prix de vente dans l’ancien, dans le neuf ils sont réduits à 0,715% sur le prix de vente hors taxes ce qui implique une baisse importante des frais de notaire. Le reste des droits restent identiques qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien.
C’est la raison pour laquelle les « frais de notaire » ou frais d’acquisition, sont moins élevés dans le cadre de l’achat d’un bien neuf et atteignent en moyenne 3% du prix d’achat contre 8% dans l’ancien.
