De plus en plus de futurs accédants souhaitent investir en immobilier pour réaliser une bonne opportunité de placement. Dans la plupart des cas, les organismes bancaires demanderont un apport personnel proportionnel à la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acheter.
Ce dernier est destiné à couvrir certains frais, comme les frais de dossier, garantie, notaire, etc.… et s’élève à 10 ou 15% de la valeur du bien. Il apparait notamment comme une garantie pour les banques, leur permettant de se projeter sur la solvabilité de l’emprunteur à moyen-long terme. Ainsi, acheter sans apport a longtemps été impossible, les banquiers privilégiant des clients qui leur prouvent directement qu’ils sont capables de gérer leur budget en épargnant.
Néanmoins, ce schéma évolue depuis quelques années. Jeunes actifs entrant dans la vie professionnelle, investisseurs ou épargnants pour la plupart, ces futurs propriétaires se voient de plus en plus accepter des prêts sans apport. Alors que faut-il faire pour maximiser ses chances de voir son dossier accepté ? Les demandes se traitent au cas par cas et il n’y a pas de vérité absolue, néanmoins de nombreux facteurs peuvent faire pencher la balance, nous allons les détailler selon plusieurs points ci-dessous.

1/ Avoir un dossier « exemplaire »
Sans apport personnel lors d’une demande de prêt immobilier, les banques prennent leurs précautions pour ne pas faire face à un dossier insolvable. La capacité de remboursement est soigneusement étudiée parles financeurs qui attendent des dossiers aussi complets que rassurants.
Pour évaluer cela, différents critères sont sélectionnés :
- la stabilité de l’emploi souvent représentée par un CDI et une ancienneté suffisante dans son entreprise
- la gestion des fonds sur les dernières années (gare aux découverts !),
- un taux d’endettement raisonnable (la limite étant fixée à environ 30% mais ce taux peut aller au-delà selon les situations),
- le saut de charge, soit la différence entre la mensualité de l’emprunt et le loyer actuel
- le patrimoine immobilier du ou des emprunteurs,
- les différents placements,
- etc.
2/ Passer par un courtier en prêt immobilier
S’il est souvent recommandé de passer par un courtier en crédit immobilier pour prendre en charge son dossier, c’est que leur aide s’avère souvent très précieuse dans les demandes de prêt. Son expérience dans le domaine et sa connaissance du système financier vous permettront d’être orienté vers la banque la plus apte à répondre à votre demande de prêt mais également à ce que votre dossier ait le plus de chances d’aboutir. Qui plus est, un courtier sera aussi votre meilleur allié pour négocier les taux d’emprunt au plus bas. Alors, pourquoi s’en priver ?
3/ L’investissement locatif.
L’achat en VEFA (sur plan) est le type d’investissement qui rassure en général les institutions financières car cela permet de se constituer du patrimoine sur le long terme, de maintenir son pouvoir d’achat et, dans certains cas, de bénéficier même d’avantages fiscaux.
Investir dans l’immobilier neuf résulte d’une bonne situation financière et apparaît comme un gage de qualité au niveau des banques, ce qui vous donnera plus de chances d’obtenir un prêt sans apport.
4/ Le prêt à taux zéro (PTZ).
C’est un type de prêt qui se substitue à votre apport personnel. Il est réalisable si vous n’êtes pas propriétaire de votre domicile et à condition que vos revenus ne dépassent pas un niveau maximum. L’objectif est de permettre à l’emprunteur de construire sa future résidence principale sans payer d’intérêts.
Ainsi, le PTZ peut couvrir jusqu’à 40% du prix du bien que vous souhaitez acquérir. Le prêt à taux zéro ne peut pas être utilisé deux fois et est réservé aux primo-accédants. Pour être accepté, plusieurs facteurs seront à prendre en compte : revenus, situations professionnelle et matrimoniale, capacité d’épargne, etc....).
Découvrez si vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro grâce à notre simulateur !

5/ Choix de l’établissement prêteur
Pour souscrire à un prêt immobilier, les banques de réseau ne sont généralement pas les plus adaptées. L’incertitude générée par le manque d’apport ne leur convient pas et, dans la plupart des cas, les propositions sont directement déclinées. Pour cette raison, certains établissements bancaires sont plus aptes à octroyer facilement un prêt sans apport. Il convient alors de s’y présenter directement pour maximiser ses chances. On peut évoquer certains d’entre eux comme : le Crédit Immobilier de France, le Crédit Foncier ou certains organismes de crédit en dessous de certaines sommes (15 000 € généralement).
6/ Contrebalancer le taux
De nombreuses techniques permettent de jouer avec le taux d’un prêt auquel vous voulez souscrire. La première est de souscrire à une assurance déléguée qui est très souvent moins élevée que celle de la banque ayant accordé le prêt. Vous pouvez également vous servir de vos produits d’épargne (PEL, CEL, Livret A...) pour obtenir un taux plus intéressant. Enfin, vous pouvez utiliser le financement à 110% qui vous permet notamment d’acheter votre résidence principale beaucoup plus tôt.
7/ La simulation et la comparaison de prêt immobilier
Lorsque vous débutez votre recherche de crédit immobilier, afin de trouver l’offre la plus intéressante, il est important de comparer les différentes offres de prêt pour en tirer le meilleur et faire des économies. De nombreux outils comme des simulateurs d’emprunt sont notamment disponibles en ligne et vous permettent de mettre en concurrence bon nombre d’établissements bancaires.
Estimez votre capacité d'emprunt !

Pour finir, il faut toujours se renseigner car les lois relatives à l’emprunt évoluent régulièrement. Ce qui est valable aujourd’hui sera peut-être caduc dans quelques mois. Désormais, les banques ont notamment des critères plus stricts avec l’interdiction de dépasser un taux d’endettement de 33% et de prêter sur des durées supérieures à 25 ans. Notre dernier conseil est donc de rester informé des nouvelles tendances, de suivre nos différents points, et vous aurez toutes les cartes en main pour réaliser un prêt sans apport et de devenir propriétaire de votre logement neuf !