UNE NOUVELLE DÉFINITION DE L’ACTE DE CAUTIONNEMENT
D'après l’ordonnance n° 2021-1192, l’article 2228 du Code Civil définit la caution comme “le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci”. En d’autres termes, l’acte de cautionnement concerne à la fois les loyers impayés, les charges locatives mais aussi les frais relatifs aux travaux de remise en état du logement - si et seulement si cela est prévu dans le document.
Vous l’aurez compris, se porter caution n’est donc pas si anodin.
Grâce à cette nouvelle ordonnance, les deux parties auront la possibilité de signer l’acte de cautionnement sous forme électronique. De plus, il ne sera plus obligatoire de recopier mot pour mot une formule imposée. Selon le notaire Frédéric Desson, “la formule doit exprimer clairement la compréhension de la nature et de la portée de l'engagement avec le montant maximal en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres”. Une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs ! En effet, cela devrait renforcer la responsabilité du garant et permettrait d’éviter “bon nombre de contentieux et sécuriser les bailleurs et les banquiers”.
Enfin, depuis le 1er janvier 2022, les personnes qui se portent caution ont la possibilité de “contester la validité du contrat de location sur lequel porte l'acte de cautionnement”.
PROPRIÉTAIRES BAILLEURS : QUAND PEUVENT-ILS FAIRE APPEL À LA CAUTION ?
L’intervention du garant dépend de l’étendue de son engagement. En effet, s’il s’agit d’une caution simple, le propriétaire bailleur aura la possibilité de solliciter le garant si et uniquement si “le locataire n’est effectivement pas en mesure de régler ses dettes locatives et que toutes les démarches de poursuite contre le locataire ont été effectuées”. Concrètement, en cas d’impayés, le bailleur devra premièrement envoyer au locataire un commandement de payer, par huissier de justice. Si aucune mesure n’est prise par le locataire, alors le bailleur pourra faire sa demande auprès du garant par lettre recommandée avec avis de réception.
Dans le cas d’une caution solidaire, les règles changent : dès le premier impayé, le propriétaire bailleur a l’autorisation de faire appel au garant. Si les deux parties ne parviennent pas à s’arranger avec la caution, le bailleur se réserve le droit de déclencher une procédure par simple envoi d’un courrier de mise en demeure.
LA RÉSILIATION D’UN ACTE DE CAUTIONNEMENT
Selon le contrat, l’engagement de la caution peut être prévu pour une durée déterminée ou une durée indéterminée. La résiliation de cet engagement est différente d’un cas à l’autre :
Dans le cas d’un cautionnement à durée déterminée, le garant sera tenu de respecter son engagement jusqu’à la date prévue dans le document. Bien qu’il n’ait pas la possibilité de résilier son engagement, les deux parties peuvent cependant stipuler par écrit que certains événements - tels qu’un divorce des époux ou encore le décès du locataire - mettront un terme à l’engagement de la caution.
S’il s’agit d’un cautionnement à durée indéterminée, le garant a la possibilité, à tout moment, de mettre fin à son engagement par simple lettre recommandée avec avis de réception. Attention, cette résiliation n’est effective qu’à l’expiration du contrat de location ; par conséquent, le garant devra garantir le paiement des dettes locatives jusqu’à la fin du bail.