Logement étudiant : investir dans un appartement meublé ou non meublé ?

Le nombre d’étudiants ne cesse de progresser en France avec plus de 2,5 millions en 2015 (source : Insee). Ainsi, acheter un logement étudiant pour le louer constitue un investissement immobilier rentable et ce d’autant plus dans les villes à forte attractivité comme Toulouse ou Bordeaux. Cependant, deux types d’investissements sont possibles : les appartements étudiants meublés et non meublés. Quel choix devez-vous faire pour réaliser l’investissement le plus intéressant ?

Article mis à jour le 30 mai 2018

Toulouse et Bordeaux, les villes où il fait bon investir dans un appartement étudiant

Depuis quelques années, Toulouse occupe de manière consécutive la première place du classement des meilleures villes étudiantes en France. Siège de 3 universités publiques et de nombreuses écoles privées de renom, la capitale haute-garonnaise séduit plus de 115 000 étudiants qui rythment le cœur de la ville rose. En suivant le cours de la Garonne, Bordeaux suit de près sa sœur toulousaine en se plaçant à la 4ème position du classement national avec ses 90 000 étudiants. Surnommée « la Belle endormie », son dynamisme vient pourtant prouver le contraire. De plus, ces deux villes connaissent un rayonnement international en se plaçant parmi les 300 meilleures universités mondiales en 2015, selon le Shanghai Ranking. Compte tenu de la population étudiante présente dans ces deux métropoles du sud-ouest, investir dans une résidence étudiante à Toulouse tout comme réaliser un investissement en residence étudiante à Bordeaux présentent de nombreux avantages.

Les étudiants, une population aux besoins spécifiques

Chaque année, de nombreux étudiants quittent le domicile familial pour leurs études supérieures et nécessitent donc un logement. Cette partie de la population au budget restreint et aux besoins spécifiques requiert des aménagements particuliers. Ainsi, les appartements étudiants meublés en résidence services sauront palier à leur exigence en leur offrant praticité, proximité et confort. Avec une offre publique insuffisante, des acteurs privés tels que LP Promotion viennent proposer des résidences services aux étudiants afin de répondre à leurs besoins.

Quelle est la différence entre appartement meublé et non meublé ?

Un appartement meublé est un logement qui contient le mobilier nécessaire permettant au locataire de s’y installer sans avoir besoin d’apporter ses propres meubles. La loi précise les éléments obligatoires pour bénéficier de cette appellation :

• La literie, couette et couverture comprises
• Volets, stores, rideaux ou autres
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Réfrigérateur avec compartiment réfrigérant
• Vaisselle
• Ustensiles de cuisine
• Table et chaises
• Etagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager

Au contraire, un appartement non meublé est loué nu, c’est-à-dire que l’étudiant a la charge de le meubler à sa convenance. Le budget étudiant étant généralement limité, aménager son studio implique des coûts supplémentaires. De plus, l’appartement étudiant devra être laissé vide à la fin du bail et devra donc se soucier du déménagement ou de la revente des meubles.

Résidences étudiantes : l’investissement en meublé par excellence

Les résidences étudiantes sont des immeubles généralement situés à proximité des écoles et des universités offrant aux étudiants un cadre de vie alliant convivialité, sécurité et confort grâce à des services adaptés. Ces résidences séduisent les étudiants car elles permettent de répondre à leurs besoins particuliers. En effet, une ambiance communautaire règne au sein de ces résidences et permet ainsi aux étudiants de tisser des liens avec les autres résidents. Ainsi, ils pourront faire connaissance à la salle de sport, à la laverie ou encore à la salle commune. D’un autre côté, les parents pourront également se sentir rassurés par la sécurité dont ces immeubles font preuve (digicodes, gardiens…) et par la présence permanente d’un régisseur que les étudiants pourront solliciter en cas de problème.

LMNP : Réduire ses impôts en investissant dans un appartement étudiant meublé

Le dispositif fiscal LMNP Censi-Bouvard permet aux contribuables Français réalisant un investissement locatif meublé bénéficier d’une économie d’impôt équivalent à 11% du prix HT de bien immobilier acquis, et ce jusqu’au 31 décembre 2018. Pour se faire, l’appartement neuf doit être mis en location pour une durée minimale de 9 ans et ne doit pas excéder une valeur de 300 000€ HT. Les revenus locatifs sont limités à 23 000€ ou à 50% du revenu global du loueur. Il est également nécessaire d’adopter le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et d’avoir recours à un exploitant professionnel par le biais d’un bail commercial. Ce dispositif peut également permettre de récupérer la TVA (20%) à condition que la résidence propose au moins trois de ces services :

• Petit-déjeuner
• Nettoyage régulier des lieux
• Fourniture du linge de maison
• Réception de la clientèle

Défiscaliser en Pinel dans un appartement non meublé

Un investisseur peut également acquérir un appartement étudiant neuf non meublé. Cependant, les avantages diffèrent d’un investissement en LMNP. Si vous souhaitez investir dans un appartement étudiant neuf non meublé, il est également possible de réaliser une économie d’impôt grâce à la loi Pinel. La réduction d’impôt proposée par ce dispositif, prolongé jusqu'à fin 2021, est proportionnelle à la durée durant laquelle le bien est mis en location : 12% pour une location d’une durée de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le montant du bien investi ne doit cependant pas dépasser 300 000€. Pour bénéficier de cet avantage, le logement neuf doit constituer la résidence principale de l’étudiant locataire et respecter la réglementation thermique RT 2012 ou bénéficier du label BBC 2005. A la différence du dispositif LMNP, la loi Pinel permet de louer un studio neuf à un parent, ascendant ou descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.