Entre redémarrage du marché, stabilisation des prix et retour progressif de la confiance, l’année 2025 marque un tournant pour l’immobilier neuf en France. Dans la région du Sud-Ouest, deux métropoles se distinguent par leur attractivité : Toulouse et Bordeaux.
L’une séduit par la dynamique de son tissu économique et des prix encore accessibles. L’autre mise sur la rareté maîtrisée de son offre et une valorisation patrimoniale sur le long terme.
Alors, où investir en 2025 ? Quelle ville présente le meilleur potentiel pour concrétiser un projet immobilier neuf, que ce soit pour habiter ou pour louer ?
En bref :
- Toulouse conserve des prix plus abordables que Bordeaux, avec une offre neuve encore dynamique malgré les tensions foncières.
- Bordeaux, plus sélective, voit ses prix se stabiliser à un niveau élevé, mais continue de séduire pour son potentiel patrimonial et sa qualité de vie.
- Les aides à l’achat (PTZ, BRS, TVA réduite) restent des leviers décisifs en 2025, notamment pour les primo-accédants et les jeunes investisseurs.
Le choix entre les deux villes dépend avant tout de votre projet : accessibilité et rendement à Toulouse, valorisation long terme et prestige à Bordeaux.
Toulouse : un marché du neuf résilient et toujours attractif
Prix moyen au m² à Toulouse en 2025
En juin 2025, le prix moyen d’un logement neuf à Toulouse atteint environ 4 449 €€/m² selon Figaro Immobilier.
Malgré une légère hausse, la ville reste l’une des grandes métropoles françaises les plus abordables :
| Quartier | Prix médian juin 2025 (€/m² neuf) | Évolution vs 2024 |
| Montaudran | 4 129 € | -5 % |
| La Cartoucherie | 5 257 € | +13 % |
| Ramonville-Saint-Agne | 3 877 € | -5 % |
| Aucamville | 3 741 € | +13 % |
| Tournefeuille | 3 833 € | +2 % |
| Saint-Jean | 3 683 € | -3 % |
À Toulouse, des quartiers à fort potentiel
Plusieurs secteurs émergent comme des valeurs sûres ou montantes :
- La Cartoucherie, en pleine reconversion, mêle habitat durable, commerces, espaces verts et transports en commun. Un modèle de quartier mixte plébiscité par les jeunes actifs et les familles.
- Les communes de Montaudran et Ramonville-Saint-Agne, adossées au campus de Toulouse Aerospace, combinent attractivité économique et projets de grande ampleur.
- Saint-Martin-du-Touch, cœur du pôle aéronautique, reste un choix pertinent pour les salariés du secteur.
- En périphérie immédiate, Aucamville, Tournefeuille et Saint-Jean séduisent de plus en plus d’acquéreurs grâce à leur cadre de vie paisible, leur accessibilité et la diversité des équipements disponibles.
Dans ces quartiers, les programmes neufs s’insèrent dans une dynamique de long terme, avec une attention particulière à la qualité de vie et à la performance énergétique.
Une demande locative soutenue et des perspectives solides
Toulouse bénéficie d’une croissance démographique constante, portée par l’attractivité de ses filières d’excellence (aéronautique, spatial, santé, numérique) et par sa qualité de vie. Cette dynamique se traduit par une pression locative continue, en particulier dans les quartiers proches des pôles d’emploi, des universités et des lignes de transport structurant l’agglomération.
Du centre-ville à la première couronne, les programmes neufs trouvent rapidement preneur, grâce à une demande plurielle : étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité, familles en quête d’un cadre de vie équilibré… Cette diversité de profils assure aux investisseurs une bonne liquidité des biens et une rentabilité maîtrisée, avec des loyers stables et peu de vacance.
En 2025, malgré un contexte national encore attentiste, Toulouse tire son épingle du jeu : la ville combine accessibilité des prix, performance locative et potentiel de valorisation à moyen terme. Une équation gagnante, aussi bien pour un projet locatif que pour une résidence principale.
Bordeaux : un marché plus tendu, mais à fort potentiel
Prix moyen au m² à Bordeaux en 2025
Le marché du neuf à Bordeaux reste plus sélectif, avec un prix moyen qui atteint 4 648 €/m² en juin 2025, en baisse de -5% sur un an. La dynamique des prix varie selon les secteurs, mais témoigne d’un marché stable et structuré.
| Quartier | Prix moyen juin 2025 (€/m² neuf) | Évolution vs 2024 |
| Mérignac | 4 552 € | -1 % |
| Taillan-Médoc | 3 537 € | -3 % |
| Saint-Médard-en-Jalles | 3 836 € | +1 % |
| Gujan-Mestras | 4 899 € | +5 % |
| Pessac | 4 368 € | -3 % |
Ces niveaux traduisent une recherche d’excellence dans les projets, avec des promoteurs qui misent sur l’architecture durable, l’intégration urbaine et la performance énergétique.
Les zones à fort potentiel
Plusieurs quartiers et communes continuent à tirer le marché vers le haut :
- Euratlantique, axe stratégique de développement, associe logements neufs, bureaux, services et mobilité renforcée.
- Belvédère, rive droite de la Garonne, séduit par sa mixité, sa proximité du centre et son cadre paysager soigné.
- En périphérie, Mérignac offre des programmes plus accessibles, bien desservis, et porteurs à long terme.
- D’autres communes comme Le Taillan-Médoc, Saint-Médard-en-Jalles, Pessac ou encore Gujan-Mestras confirment leur attractivité grâce à un cadre de vie recherché, une bonne desserte en transports et des projets urbains ambitieux.
Ces secteurs confirment que la périphérie bordelaise n’est pas un second choix, mais bien un territoire d’opportunité, en lien direct avec les enjeux de ville durable et d’équilibre habitat/emploi.
Vers un immobilier neuf plus ambitieux et plus qualitatif
Bordeaux reste l’une des villes les plus attractives de France, portée par son cadre de vie exceptionnel, son rayonnement économique et son accessibilité renforcée par les infrastructures de transport. Dans ce contexte dynamique, le marché du neuf évolue vers plus de qualité et de pertinence, en phase avec les attentes des acquéreurs d’aujourd’hui.
Si les disponibilités foncières se raréfient dans certains secteurs, cela encourage une approche plus sélective et ambitieuse de la construction. Les nouveaux programmes se distinguent par leur conception soignée, leur intégration dans l’environnement urbain, et une forte exigence en matière de performance énergétique et de confort de vie.
Cette montée en gamme constitue une réelle opportunité pour les acheteurs comme pour les investisseurs : les logements neufs offrent des prestations de plus en plus élevées, avec une efficacité énergétique optimale, des charges maîtrisées, et une meilleure durabilité dans le temps.
Comparatif Toulouse vs. Bordeaux en 2025
| Critère | Toulouse | Bordeaux |
| Prix moyen neuf (€/m²) | 4 449 € | 4 648 € |
| Communes attractives | Ramonville-Saint-Agne, Aucamville, Tournefeuille, Saint-Jean | Mérignac, Pessac, Saint-Médard-en-Jalles, Taillan-Médoc |
| Offre disponible | Moyenne, en baisse | Faible, très sélective |
| Public cible | Primo-accédants, investisseurs | CSP+, investisseurs patrimoniaux |
| Accessibilité prix | Plus accessible | Moins accessible |
| Potentiel locatif | Fort (étudiants, jeunes actifs) | Fort (cadres, télétravailleurs) |
Le bon choix dépend de vos objectifs et de votre stratégie immobilière :
- Vous souhaitez devenir propriétaire dans un marché accessible et dynamique ? Toulouse vous offre des prix compétitifs, une demande locative forte et une diversité de quartiers prometteurs.
- Vous recherchez une valeur patrimoniale sûre, dans une ville à rayonnement national ? Bordeaux propose des biens neufs plus rares, mais valorisants sur le long terme.
- Vous hésitez ? Les deux villes permettent de bâtir un projet solide, mais Toulouse est souvent plus adaptée pour un premier achat, tandis que Bordeaux attire les investisseurs long terme.
Alors que le marché immobilier neuf redémarre prudemment en 2025, Toulouse et Bordeaux confirment leur statut de métropoles stratégiques pour concrétiser un projet résidentiel ou locatif. Chacune avec ses spécificités, elles offrent aux acquéreurs des opportunités bien réelles dans un contexte de transition.
Avec un accompagnement expert et une sélection rigoureuse du programme, 2025 peut être l’année pour transformer votre projet en réalité.