Les Résidences Étudiantes
Tout savoir pour investir dans les résidences de services pour les étudiants
Vous êtes à la recherche d'une stratégie d'investissement fiable et rentable pour valoriser votre patrimoine ? Malgré la hausse des taux d'intérêt, l'investissement locatif reste une option pertinente pour de nombreux contribuables. Dans ce cadre, la résidence étudiante se présente comme une opportunité particulièrement attrayante. Pour en savoir plus, consultez le guide LP Promotion.
Plan du dossier :
- Résidence gérée pour les étudiants, de quoi s’agit-il ?
- Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?
- Une forte demande d'hébergements étudiants en France
- Les nombreux avantages des résidences étudiantes
- Comment investir en résidence étudiante ?
- Investir dans une résidence étudiante en Censi-Bouvard
- Investir dans une résidence pour étudiant en LMNP
- Bien réussir son investissement en résidence étudiante
Résidence gérée pour les étudiants, de quoi s’agit-il ?
La résidence étudiante n’est pas un immeuble comme les autres. Pour obtenir ce statut, elle doit répondre à certains critères. Comme leurs noms l’indiquent, les résidences étudiantes sont des immeubles dédiés à l'hébergement des étudiants. Ils sont composés de studios ou d’appartement deux-pièces, entre 16 et 25 m² environ, et se situent dans des villes universitaires ou à proximité des grandes écoles.
Mais la résidence étudiante est avant tout une résidence de services. Elle doit donc proposer, en premier lieu, des appartements entièrement équipés, meublés et fonctionnels, indispensables à la vie quotidienne (laverie, cuisine, salle de douche, etc.). Mais surtout, pour relever de ce statut, la résidence doit fournir au moins trois des prestations suivantes :
- L’accueil ;
- Le service de petit-déjeuner ;
- La fourniture de linge de maison ;
- Le service de nettoyage régulier des appartements.
Enfin, l’immeuble doit être occupé par au moins 70 % d’étudiants sur une période de trois mois, allant du 1er octobre au 31 décembre.
À défaut de respecter ces trois critères, il ne s’agit pas d’une résidence étudiante. Les bailleurs ne profitent donc pas des avantages fiscaux attachés à cette forme d’investissement locatif.
Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?
Une forte demande d'hébergements étudiants en France
Chaque année, la rentrée universitaire est un véritable casse-tête pour les étudiants et leur famille. La France compte, en effet, environ 14 millions d'étudiants. Deux tiers d’entre eux doivent quitter leur domicile familial pour poursuivre leurs études. Pourtant, les hébergements proposés par le CROUS (Centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires) couvrent à peine 10 % des besoins.
Si les pouvoirs publics ont conscience de cette pénurie, les décisions et les efforts fournis ne permettent pas de résoudre ce problème récurrent. Face à ces problématiques, l'investissement dans la résidence étudiante apparaît donc comme une option particulièrement pertinente. Les bailleurs ont en effet l’assurance de voir leur bien loué rapidement, tout en profitant d’une rentabilité attractive.
Bon à savoir : le rendement net d’un investissement en résidence étudiante est compris entre 4 et 5 %.
Les nombreux avantages des résidences étudiantes
La rentabilité n’est pas le seul avantage d’un investissement dans une résidence étudiante. Il offre aussi :
- Des loyers garantis pendant toute la durée du bail commercial ;
- Une gestion entièrement déléguée gage de tranquillité d’esprit pour le propriétaire ;
- Un dispositif fiscal attractif ;
- Une possibilité de plus-value à la revente selon les conditions du marché immobilier où se trouve le bien.
Comment investir en résidence étudiante ?
Investir dans une résidence étudiante en Censi-Bouvard
⚠️ Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible d’opter pour le dispositif Censi-Bouvard pour investir dans une résidence de services. Reste le statut de Loueur de meublés non professionnels (LMNP).
Si vous avez opté pour cette option avant sa suppression par la loi de Finances 2023, vous bénéficiez des avantages suivants :
- Une réduction d’impôts de 11 % du prix d’acquisition hors taxe de l'appartement étudiant : ce calcul est effectué sur un montant maximum de 300 000 €. Vous bénéficiez donc d’une réduction d’impôt de 33 000 € maximum répartis sur 9 ans ;
- Une récupération de la TVA à 20 %, sous conditions ;
- Une déduction des intérêts d’emprunt et des frais réels.
Bon à savoir : Le dispositif Censi-Bouvard concernait uniquement les biens neufs, en VEFA ou en réhabilitation pour les résidences de plus de 15 ans.
Investir dans une résidence pour étudiant en LMNP
Le régime fiscal du Loueur de meublé non professionnel (LMNP) est applicable aux résidences de services.
Les revenus issus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 euros, vous bénéficiez par défaut du régime micro-BIC. Celui-ci s’accompagne d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus et de l’exemption d’un grand nombre d’obligations comptables. Vous êtes donc imposé sur la moitié de vos revenus, dans le cadre d'un régime fiscal d’une grande simplicité.
Si vos recettes locatives sont plus élevées, vous passez obligatoirement au régime réel simplifié. Dans ce cas, vous êtes autorisé à déduire vos charges réelles, à amortir votre bien et à créer un déficit reportable sur vos revenus BIC pendant 10 ans. Ce régime fiscal est toutefois bien plus complexe. Il nécessite, bien souvent, l’intervention d’un expert-comptable.
Bon à savoir : Les loueurs de meublés non professionnels en micro-BIC peuvent opter volontairement pour le régime réel simplifié.
Bien réussir son investissement en résidence étudiante
Investir dans une résidence étudiante peut s'avérer très rentable, mais cela nécessite toutefois une certaine vigilance. Tout d'abord, le choix de l'emplacement est primordial pour assurer une bonne rentabilité. Il est important de privilégier une situation géographique à proximité des lieux d'enseignement, du centre-ville et des transports en commun. La localisation du bien aura un impact direct sur la vacance locative, le montant du loyer et la valeur de revente.
La qualité de la résidence est le second élément à étudier avec attention. Il concerne aussi bien la construction, l'aménagement que les services proposés. Une résidence étudiante de qualité aura des répercussions positives sur la satisfaction des locataires et, par conséquent, sur la rentabilité de votre investissement.
Par ailleurs, choisissez votre gestionnaire avec le plus grand soin. Il doit avoir les reins solides, de bonnes références et une existence de longue date sur le marché. Optez toujours pour un acteur reconnu et expérimenté.
Enfin, avant de vous engager, prenez le temps de lire le bail commercial et n’hésitez pas à faire appel à un professionnel en cas de doute. Vous recherchez un accompagnement sur mesure pour réussir votre investissement dans une résidence étudiante ? Faites confiance aux experts LP Promotion.