Les plafonds de loyer Pinel

En réalisant un investissement immobilier locatif dans le cadre du dispositif Pinel, les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt. Ils doivent toutefois remplir certaines conditions. Pour profiter de ce dispositif, il est en effet obligatoire de respecter les plafonds légaux. Découvrez tout cela en détail dans ce dossier complet.

Plan du dossier :

• Loi Pinel : Les plafonds de loyer imposées au bailleur
  • Quels sont les montants des plafonds de loyer Pinel ?
  • Comment calculer son loyer Pinel ?
• Loi Pinel : Les plafonds de ressources imposée au locataire 
  • Quels sont les plafonds de ressources Pinel pour les locataires ?
  • Comment calculer les ressources de son locataire ?
  • Les autres plafonds du dispositif Pinel
• Pourquoi l’État a-t-il fixé des plafonds ?
• Quels sont les risques à ne pas respecter les plafonds Pinel ?

⚠️ Les plafonds de loyer pour les investissements locatifs réalisés en 2023 dans le cadre du dispositif Louer abordable ne sont pas encore communiqués, de même que les plafonds de ressources pour les conventions à loyer intermédiaire.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Loi Pinel : Les plafonds de loyer imposées au bailleur

En investissant dans un logement Pinel, les bailleurs s’engagent à respecter les plafonds de loyer au mètre carré, fixés par le règlement.

Quels sont les montants des plafonds de loyer Pinel ?

Ils sont fixés chaque année par règlement. Ils varient en fonction de la zone éligible Pinel où se situe l’appartement.
 

Plafonds 2022 des loyers mensuels au mètre carré, charges non comprises (applicables en métropole)

La zone A Bis correspond au territoire où le marché immobilier est le plus tendu. Elle est composée de Paris et des villes de la région Île-de-France.

La zone A est, quant à elle, constituée principalement des communes de la Côte d’Azur et des villes d’Île-de-France non présentes dans la zone A bis. Marseille, Lille ou encore Lyon appartiennent aussi à ce territoire.

Enfin, la zone B1 regroupe des villes de la grande couronne parisienne et des agglomérations de plus de 250 000 habitants. Rennes, Bordeaux ou encore Toulouse en font partie.

Pour connaître la zone de sa commune, un simulateur est disponible sur le site service-public.fr.

Bon à savoir : Depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt Pinel s’applique uniquement aux appartements situés en zones A Bis, A et B1. Les maisons individuelles (sans mur ni toitures communes) et les biens situés en zones B2 et C ne sont plus concernés par le dispositif Pinel.

Comment calculer son loyer Pinel ?

Une fois le barème au mètre carré applicable à votre logement déterminé, il est nécessaire de calculer sa surface utile. Il s’agit de la superficie habitable à laquelle s’ajoutent 50 % de la surface des balcons, terrasses et autres dépendances. Les annexes sont prises en compte dans la limite de 8 m². En d’autres termes, si vous possédez une loggia de 30 m2, seuls 8 m² pourront être comptabilisés.

Cette surface utile vous permet ensuite de calculer le coefficient multiplicateur applicable à votre bien. La formule est la suivante :  0,7 + (19 / surface utile).

Enfin, pour déterminer votre loyer Pinel, vous devez appliquer la formule suivante :

Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de la zone

Prenons un exemple d’un appartement de 25 m² avec une terrasse de 6 m2 à Marseille, situé donc en zone A Bis :

• La surface utile de ce bien est de 25 m² + (50 % x 6), soit 28 m² ;
• Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19 / 28), soit 1,38 ;
• Enfin, le loyer Pinel maximal pour cet appartement est de (28 x 1,38) x 17,62 € (zone A Bis), soit 680,83 €.

Loi Pinel : Les plafonds de ressources imposée au locataire

Le bailleur doit également choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds réglementaires.

Quels sont les plafonds de ressources Pinel pour les locataires ?

Ils sont prévus chaque année dans un règlement. Les barèmes varient en fonction de la zone géographique du bien.

Voici les montants fixés en métropole pour 2022 :
 

Comment calculer les ressources de son locataire ?

Pour vérifier que votre locataire ne dépasse pas les plafonds de ressources, vous devez regarder son revenu fiscal de référence (RFR) mentionné dans son avis d’imposition de l’année précédente. Par conséquent, si vous signez un bail en 2022, vous devez demander l’avis d’imposition 2021, reprenant les revenus de votre locataire perçus en 2020.

Les autres plafonds du dispositif Pinel

D’autres plafonds sont définis. Ils concernent la réduction d’impôt octroyée. Celle-ci est calculée en fonction du montant de l’opération. Toutefois, cette dernière est plafonnée à 300 000 € ou 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Vous pouvez parfaitement acheter un bien dont le prix est supérieur, en revanche, la réduction d’impôt ne s’applique que sur ces plafonds.

Exemple : vous achetez un bien à 350 000 € et envisagez une location durant 9 ans vous permettant de réduire votre impôt de 18 %. Ce pourcentage est calculé sur un maximum de 300 000 €. Cela représente une réduction d’impôt de 54 000 € sur 9 ans. Les 50 000 € supplémentaires n’offrent pas de réduction d’impôt.

Enfin les réductions d'impôts Pinel rentrent dans le cadre du plafond des 10 000 € d'avantages fiscaux par an. De plus chaque investisseur peut réaliser jusqu'à 2 opérations par an (dans la limite des 300 000 € pour le calcul de la réduction d’impôt).

Pourquoi l’État a-t-il fixé des plafonds ?

Lors de la mise en place du dispositif Pinel, du nom de la ministre de l’époque Sylvia Pinel, plusieurs objectifs ont été mis en avant par le gouvernement de l’époque :

• Faire appel à l’investissement privé pour construire plus de logement ;
• Inciter les Français à investir dans l’immobilier afin de diminuer le montant de l’impôt  ;
• Soulager les tensions sur le marché immobilier locatif dans certaines zones et notamment dans les grandes agglomérations ;
• Permettre aux foyers modestes, n’ayant pas accès aux logements sociaux, de trouver plus aisément un appartement à louer dans le parc privé ;
• D’éviter que les ménages les plus aisés s’accaparent les logements à bas coûts.

Ces deux derniers objectifs sont à l’origine des plafonds de la loi Pinel

Quels sont les risques à ne pas respecter les plafonds Pinel ?

En cas de contrôle de la part de l’administration fiscale, s’il est avéré que vous n’avez pas respecté les plafonds imposés par le dispositif Pinel, vous risquez :

• de perdre votre avantage fiscal pour les années à venir ;
• de rembourser les réductions d’impôt dont vous avez profité depuis la mise en location de votre bien immobilier.

L’essentiel à retenir

Les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires. 
Le locataire doit disposer de ressources inférieures aux plafonds fixés par la loi.

Le montant des plafonds Pinel varie en fonction de la zone géographique où se trouve le logement.

Source :

• https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/reduction-dimpot-pinel/