Immobilier : faut-il acheter ou louer en 2025 ?

Où en est le marché de l’immobilier en 2025 ?

Des taux d’intérêt en baisse

L’année 2023 a marqué un tournant historique : les taux d’intérêt immobiliers ont atteint des sommets, dépassant les 4,5 % sur 20 ans. En 2025, la situation s’améliore nettement : les taux sont redescendus autour de 3,30 %, et certains analystes anticipent une poursuite de cette baisse pour repasser sous la barre symbolique des 3 % d’ici la fin de l’année. Ce mouvement est directement lié à la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), qui a progressivement assoupli sa stratégie pour relancer le crédit et soutenir l’économie.

Pour les emprunteurs, ce recul des taux se traduit par une augmentation de la capacité d’achat : un même effort financier mensuel permet désormais d’acquérir un bien légèrement plus grand ou mieux situé qu’un an auparavant. Cela redonne de l’attrait à l’investissement immobilier, particulièrement dans le neuf.

 

Les prix de l’immobilier en légère hausse

En 2025, le marché immobilier français connaît une reprise progressive, tant dans l'ancien que dans le neuf. Après une période de recul, les prix des logements anciens montrent des signes de stabilisation, avec une augmentation de 0,6 % sur un an pour les maisons. Cette tendance est particulièrement notable dans 42 % des villes de plus de 40 000 habitants, notamment en province où 53 % des villes enregistrent une hausse des prix des appartements anciens.

Dans l’immobilier neuf, les prix augmentent également. Au cours des trois derniers mois, les prix des maisons neuves ont augmenté de 1,7 %, réduisant la baisse annuelle à seulement 0,4 %. Cette évolution s'explique par une amélioration des conditions de crédit et une adaptation de l'offre des constructeurs aux nouvelles attentes des acheteurs.

 

Vers une hausse continue des loyers

Parallèlement, le marché locatif subit une pression croissante. Le manque de logements disponibles, les difficultés des propriétaires à financer de nouveaux achats locatifs, et la régulation croissante du parc (zones tendues, encadrement des loyers) contribuent à restreindre l’offre.

Résultat : les loyers augmentent, avec une hausse moyenne de +4,3 % constatée dans les 50 plus grandes villes françaises en 2024. Cette tendance devrait se poursuivre en 2025, accentuant l’écart entre coût de la location et mensualités de crédit pour certains profils.

 

Acheter en 2025 : un investissement à (re)considérer avec attention

Les avantages de l’achat immobilier

En 2025, acheter sa résidence principale redevient une stratégie patrimoniale prisée par de nombreux ménages. Et cela, pour plusieurs raisons :

• Un actif durable et transmissible : acquérir un bien immobilier, c’est investir dans un actif tangible, sécurisé, et relativement décorrélé des marchés financiers. Contrairement au loyer, qui constitue une dépense sans retour sur investissement, chaque mensualité de crédit alimente un capital personnel. Sur le long terme, l’achat permet de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite ou de transmettre un bien à ses proches.
• Des frais de notaire réduits dans le neuf : pour un achat dans le neuf, les frais de notaire oscillent entre 2 et 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien. À l’échelle d’un budget de 250 000 €, cela représente une économie de près de 12 500 €, non négligeable dans le montage du financement.
• Un confort de vie et des économies d’énergie : les logements neufs respectent les dernières normes environnementales (RE2020), garantissant une meilleure isolation thermique et phonique, ainsi que des consommations énergétiques réduites. En plus du confort au quotidien, cela permet de se prémunir contre les futures restrictions sur les passoires thermiques, de plus en plus encadrées et coûteuses à rénover.
• Une rentabilité accrue dans certaines villes : dans plusieurs communes françaises, le différentiel entre les mensualités d’un crédit immobilier et un loyer à surface équivalente joue clairement en faveur de l’achat. Par exemple, à Saint-Étienne, l’économie réalisée peut atteindre 2 270 € par an ; elle s’élève à 550 € à Marseille et à 750 € à Toulon.

 

Les limites à prendre en compte

Toutefois, l’achat immobilier implique aussi des engagements lourds :

• Un apport personnel souvent indispensable : bien que les taux baissent, les conditions d’octroi de crédit restent strictes. Un apport de 10 à 20 % est généralement exigé, soit 25 000 à 50 000 € pour un bien à 250 000 €.
• Des charges et taxes à anticiper : devenir propriétaire implique d’assumer des dépenses régulières, souvent sous-estimées par les primo-accédants : taxe foncière, charges de copropriété, entretien courant, rénovations obligatoires… Ces frais récurrents doivent être intégrés dès le départ dans le budget global du projet.
• Une immobilisation à moyen ou long terme : l’achat devient rentable à condition de rester dans le logement pendant plusieurs années. Avant 6 à 8 ans, la revente peut s’avérer peu avantageuse, voire déficitaire, une fois les frais annexes intégrés. Ce critère est essentiel pour les profils mobiles, en mutation professionnelle ou en phase de construction de projet familial.

 

Louer en 2025 : une solution flexible… mais pas toujours économique

Les avantages de la location immobilière

En 2025, la location reste une option cohérente pour de nombreux profils, notamment ceux qui privilégient la flexibilité ou qui ne disposent pas encore des ressources nécessaires à un achat :

• Souplesse contractuelle : résilier un bail est généralement possible avec un préavis de 1 à 3 mois (selon la zone), ce qui permet de déménager facilement en cas d’opportunité professionnelle, d’évolution familiale ou de changement de mode de vie.
• Accès facilité à des zones tendues : dans certaines grandes villes ou zones tendues, acheter un bien reste inabordable pour une large partie de la population. La location permet d’occuper des logements bien situés - centre-ville, proche des transports ou des bassins d’emploi - sans mobiliser un capital important. Elle constitue ainsi un levier d’accessibilité à des secteurs attractifs, notamment en région parisienne, sur la Côte d’Azur ou dans les métropoles universitaires.
• Moins de responsabilités : le locataire n’a pas à assumer les gros travaux, les charges de copropriété lourdes ou les hausses de taxe foncière. Cela offre une meilleure lisibilité budgétaire à court terme.

 

Les inconvénients à ne pas négliger

Cependant, la location comporte également des freins :

• Aucune valorisation du capital : contrairement à l’achat, les loyers versés ne génèrent aucun capital. Il s’agit d’une dépense “à fonds perdu”, qui n’offre ni plus-value potentielle, ni sécurisation de l’avenir. Sur 10 ou 15 ans, le cumul des loyers représente une somme importante… sans aucun actif à la clé.
• Une inflation locative difficile à maîtriser : dans un contexte inflationniste et de rareté de l’offre locative, les loyers augmentent rapidement, ce qui pèse sur le pouvoir d’achat locatif, notamment dans les métropoles.
• Incertitude locative : être locataire, c’est aussi ne pas être maître chez soi : impossibilité d’effectuer des travaux importants sans l’accord du propriétaire, incertitude quant au renouvellement du bail, risque de reprise pour vente ou usage personnel… Autant de contraintes qui limitent l’ancrage et la projection à long terme.

 

Acheter ou louer : les bonnes questions à se poser en 2025

1. Votre situation financière

Avant de vous lancer dans un projet d’achat immobilier, réalisez un bilan financier objectif : niveau d’épargne, charges fixes, stabilité de l’emploi, éventuelle mobilité professionnelle, capacité d’endettement selon les critères bancaires.

Un simulateur de capacité d’achat peut vous aider à définir les contours d’un projet viable.

 

2. La durée prévue de résidence

L’achat est généralement rentable au-delà d’une certaine durée de détention, en raison des frais d’acquisition.

Dans certaines villes, comme Limoges ou Saint-Étienne, l’équilibre peut être atteint dès 8 à 10 ans. À Paris ou Lyon, il faudra parfois 15 ans ou plus pour que l’achat devienne plus intéressant que la location.

 

3. Vos objectifs de vie

Enfin, posez-vous les bonnes questions : recherchez-vous la stabilité, la construction d’un patrimoine familial, ou bien une souplesse de vie et de localisation ? Êtes-vous prêt à engager un crédit sur 20 ou 25 ans ? La réponse à ces interrogations conditionnera largement l’orientation de votre projet.

Vous l’aurez compris, 2025 marque un tournant dans l’immobilier résidentiel. Avec des taux d’intérêt en baisse, des prix stables, et des loyers qui grimpent, le moment est opportun pour les profils solvables disposant d’un apport d’envisager un achat, notamment dans le neuf. L’investissement peut se révéler rentable, sécurisé, et porteur de valeur sur le long terme.

Pour autant, la location n’a pas dit son dernier mot. Elle reste la solution la plus adaptée pour ceux qui privilégient la liberté de mouvement, ou pour les ménages qui ne peuvent pas mobiliser les fonds nécessaires à un achat.

Dans tous les cas, un projet immobilier ne s’improvise pas. Il se prépare, se simule, se compare. Et surtout, il s’adapte à votre réalité, pas à celle du marché.