Le 5 septembre 2025, un nouvel arrêté ministériel est venu redessiner la carte du zonage ABC qui encadre les dispositifs d’aide au logement en France. Cette révision, qui s’inscrit dans une volonté d’adapter la politique du logement aux réalités locales, concerne 468 communes à l’échelle nationale, dont 29 en Haute-Garonne.
Pour les investisseurs et primo-accédants, ces changements ne sont pas anecdotiques : ils peuvent modifier l’éligibilité à certains dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou encore le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
En bref :
- Depuis le 30 septembre 2025, 29 communes de Haute-Garonne changent de zonage, dont 27 passent en B1 et 2 en B2.
- Le PTZ, le LLI et le dispositif Denormandie sont directement concernés par ces évolutions.
- Le reclassement vise à mieux refléter la tension immobilière autour de Toulouse.
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Un zonage repensé pour mieux refléter la tension du marché
Le zonage ABC classe les communes françaises selon le niveau de tension de leur marché immobilier. Cinq catégories existent : A bis, A, B1, B2 et C. Plus une zone est tendue, plus les prix et les loyers y sont élevés, et plus les aides au logement sont avantageuses.
Le classement repose sur plusieurs critères :
- La pression de la demande en logements,
- Les prix moyens à l’achat et à la location,
- Et la dynamique démographique et économique locale.
Ce zonage conditionne directement l’accès à de nombreux dispositifs : Denormandie, PTZ, PSLA, Loc’Avantages, BRS ou encore LLI.
Après des ajustements ponctuels en 2023 et 2024, la révision de septembre 2025 marque une nouvelle étape. Le gouvernement a voulu corriger les déséquilibres observés entre zones rurales et périurbaines, en prenant davantage en compte les communes en forte croissance démographique autour des grandes métropoles.
Les communes concernées en Haute-Garonne
En Haute-Garonne, 29 communes changent de catégorie :
- 27 passent en zone B1,
- 2 passent en zone B2.
Les communes désormais classées B1 sont : Auterive, Bazus, Bouloc, Carbonne, Castelnau-d’Estrétefonds, Clermont-le-Fort, Corronsac, Donneville, Drémil-Lafage, Flourens, Fourquevaux, Fronton, Garidech, Gauré, Gémil, Goyrans, Grenade, Merville, Mondouzil, Mons, Montgiscard, Montlaur, Rebigue, Sainte-Foy-d’Aigrefeuille, Villemur-sur-Tarn et d’autres localités du bassin toulousain.
Les communes d’Aigrefeuille et de Saint-Lys basculent quant à elles en B2.
Cette évolution concerne environ 70 000 à 90 000 habitants, principalement dans le périurbain toulousain, où la demande de logements ne cesse d’augmenter. Ces territoires combinent attractivité économique, proximité avec la métropole et offre foncière encore disponible ; un trio idéal pour les projets immobiliers neufs.
Quels impacts pour les dispositifs immobiliers ?
1. Le prêt à taux zéro (PTZ)
Depuis le 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro reste accessible sur tout le territoire pour l’achat d’un logement neuf, mais ses conditions varient selon le zonage.
Les communes désormais classées B1 bénéficient de plafonds de ressources plus élevés, facilitant l’accès à la propriété.
Par exemple, pour une famille de trois personnes, ces plafonds s’élèvent à :
- 62 100 € en zone B1,
- 56 700 € en zone B2,
- 51 300 € en zone C.
Cette revalorisation permet à davantage de ménages d’être éligibles au dispositif dans les communes récemment reclassées.
En revanche, le PTZ dans l’ancien reste limité aux zones B2 et C, sous réserve que les travaux représentent au moins 25 % du coût total et améliorent la performance énergétique du logement.
Les 27 communes passées en B1 perdent donc cette possibilité, tandis qu’Aigrefeuille et Saint-Lys, reclassées en B2, la conservent.
2. Le logement locatif intermédiaire (LLI)
Le reclassement ouvre de nouvelles opportunités pour le LLI, dispositif permettant de louer à des ménages aux revenus intermédiaires à un loyer plafonné, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Jusqu’ici réservé aux zones tendues, il devient désormais accessible dans les 27 communes passées en B1, ce qui renforce leur attractivité pour les investisseurs.
3. Les dispositifs fiscaux et d’accessions encadrée (Denormandie, Loc’Avantages, PSLA, BRS)
Le reclassement en B1 a également un impact sur les dispositifs d’investissement et d’accession encadrée :
- Le Denormandie, qui encourage la rénovation de logements anciens dans certaines zones, voit ses plafonds de loyers et de ressources réévalués.
- Le Loc’Avantages, qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal en échange d’un loyer maîtrisé, s’étend désormais à davantage de communes éligibles.
- Les dispositifs d’accession aidée tels que le Prêt Social Location-Accession (PSLA) et le Bail Réel Solidaire (BRS) sont également concernés par des plafonds révisés, favorisant un accès plus large à la propriété dans les zones à forte tension.
Ces ajustements traduisent une volonté de stimuler la construction et la rénovation dans les territoires où les besoins en logements abordables sont les plus pressants.
Zonage ABC : ce qui change concrètement depuis le 30 septembre 2025
Depuis le 30 septembre 2025, le nouveau zonage ABC est officiellement entré en vigueur.
Les offres de prêts émises à compter de cette date sont désormais calculées selon les nouvelles classifications. Les projets signés avant cette échéance continuent, eux, de relever de l’ancien zonage.
Pour les particuliers comme les investisseurs, il est donc essentiel de vérifier l’impact du reclassement sur leur projet immobilier :
- En consultant le zonage actuel de la commune avant toute signature,
- En mettant à jour les simulations de financement (PTZ, LLI, Denormandie, etc.),
- Et en ajustant leur plan de financement si les conditions d’éligibilité ont évolué.
Cette mise à jour du zonage constitue un tournant important pour le marché immobilier haut-garonnais : elle redéfinit les territoires éligibles aux principaux dispositifs d’aide à l’achat et à l’investissement.
Haute-Garonne : une attractivité renforcée autour de Toulouse
Depuis plusieurs années, la Haute-Garonne connaît une croissance démographique continue, tirée par le dynamisme de Toulouse.
Les communes périurbaines bénéficient d’une double attractivité : une qualité de vie recherchée (espaces, services, transports) et une proximité économique avec les grands pôles d’emploi.
En reclassant ces 29 communes, l’État reconnaît la tension croissante du marché local et ajuste les outils d’aide à l’investissement pour mieux répondre aux besoins de logements. Pour les acquéreurs, c’est une occasion de saisir de nouvelles opportunités d’achat ou d’investissement avant que les prix ne s’ajustent à cette nouvelle attractivité.
Le reclassement de 29 communes de Haute-Garonne dans un zonage plus favorable traduit un message clair : le marché immobilier toulousain continue de se développer et d’attirer.
Pour les investisseurs comme pour les primo-accédants, ces changements constituent un levier à ne pas négliger dans une stratégie patrimoniale ou résidentielle.
Chez LP Promotion, nous accompagnons nos clients dans la concrétisation de leur projet, en identifiant les programmes situés dans les zones les plus avantageuses. Que vous souhaitiez accéder à la propriété avec le PTZ, investir dans un logement locatif intermédiaire ou profiter d’un dispositif d’accession encadrée, nos conseillers sont là pour vous guider et optimiser votre projet selon le nouveau zonage 2025.