Dispositif LLI : le nouveau bon plan immobilier pour les investisseurs en 2025 ?

Qu’est-ce que le dispositif LLI ?

Le dispositif LLI, une réponse concrète à la fin du Pinel ?

Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel a définitivement tiré sa révérence, mettant fin à plus d’une décennie d’incitations fiscales à l’investissement locatif neuf. Cette disparition, largement anticipée par les professionnels, a néanmoins laissé de nombreux investisseurs particuliers sans alternative clairement identifiée pour continuer à investir dans le neuf.

C’est dans ce vide laissé par le dispositif Pinel que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) prend tout son sens. Initialement réservé aux bailleurs institutionnels, le LLI a connu une véritable ouverture depuis la loi de Finances 2024, permettant désormais aux investisseurs particuliers d’y accéder via une SCI.

L’objectif du gouvernement est double :

• Soutenir la construction de logements dans les zones tendues, où le foncier est rare et cher,
• Favoriser l’accès au logement pour les classes moyennes, souvent exclues du parc social mais trop limitées financièrement pour supporter les loyers du marché libre.

 

Un levier fiscal puissant pour les investisseurs

Le LLI n’est pas seulement une réponse sociale ou territoriale. Il constitue également un levier économique très attractif pour les investisseurs. Et pour cause, les investisseurs peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière, et ce pendant une période pouvant aller jusqu’à 20 ans.

Concrètement, pour un T2 situé en zone A avec 48 m² de surface pondérée, cela représente une économie fiscale pouvant atteindre près de 26 000 € sur la durée totale. Un gain direct, cumulable avec une TVA réduite à 10 %.

De quoi redonner du souffle à l’investissement locatif !

 

Pourquoi ce dispositif attire-t-il déjà les investisseurs ?

Un prix d’acquisition réduit grâce à une TVA à taux préférentiel

Investir dans un logement neuf en LLI présente un premier avantage financier immédiat : l’application d’un taux de TVA réduit à 10 %, contre 20 % dans le cadre d’un achat immobilier classique. Ainsi, pour un appartement vendu 200 000 € HT, la TVA à 10 % ajoute 20 000 € au prix, contre 40 000 € avec la TVA classique. C’est 20 000 € d’économie sur le montant total à financer.

Pour un investisseur, cela représente une économie immédiate et tangible dès la signature de l’acte de vente.

 

Un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans

Autre avantage non négligeable : les biens acquis en LLI ouvrent droit à un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière, pendant une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans. Cette mesure permet de soulager durablement la fiscalité du propriétaire, avec des économies pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la période.

Cela renforce la rentabilité nette du projet tout en sécurisant la trésorerie à long terme.

 

Des revenus locatifs réguliers et sécurisés

Les logements proposés en LLI sont implantés dans des quartiers attractifs, là où la demande locative est structurellement forte : Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes. Ces zones garantissent un bon taux de remplissage et une mise en location rapide.

Les loyers, bien que plafonnés, sont adaptés au marché local et offrent à l’investisseur une source de revenus stable, appréciée des locataires à la recherche de logements accessibles et de qualité.

À noter que le locataire peut être un ascendant ou un descendant des associés si l’investissement est réalisé via une SCI (à condition de respecter les plafonds de revenus en vigueur).

 

Une grande souplesse de gestion via la SCI

Le LLI peut être intégré dans une stratégie patrimoniale sur mesure en étant porté par une Société Civile Immobilière (SCI).

Ce montage est très apprécié des investisseurs, car il permet de :

• Faciliter la gestion à plusieurs,
• Optimiser la fiscalité (notamment en cas d'imposition à l’impôt sur le revenu),
• Préparer la transmission du patrimoine dans un cadre juridique souple et maîtrisé.

 

Un patrimoine valorisé et écoresponsable

Enfin, les biens proposés en LLI sont tous neufs, en VEFA ou issus de rénovations. À ce titre, ils respectent les normes environnementales et énergétiques les plus exigeantes, notamment la réglementation RE 2020. Cela garantit aux locataires un confort thermique optimal, des charges maîtrisées, et aux investisseurs une valeur patrimoniale renforcée à long terme.

Investir en LLI, c’est aussi faire le choix d’un immobilier plus durable, plus résilient, et plus en phase avec les attentes des marchés de demain.

 

Qui peut investir en LLI et dans quelles zones ?

Un dispositif ouvert à tous les investisseurs particuliers

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’adresse aujourd’hui à une nouvelle génération d’investisseurs, soucieux de conjuguer performance économique et impact social concret. Longtemps réservé aux grands acteurs institutionnels, ce modèle est désormais accessible aux particuliers, à condition d’investir via une Société Civile Immobilière (SCI).

Côté locataires, le dispositif vise un public bien identifié : des foyers trop aisés pour accéder au logement social, mais insuffisamment solvables pour se loger dignement dans le parc privé libre. Ces ménages représentent une part croissante de la population urbaine active. Leurs ressources ne leur permettent pas de suivre l’évolution des loyers du marché, notamment dans les zones tendues.

Des zones à forte tension locative

Le dispositif LLI cible en priorité les zones tendues, où la demande locative est forte. Pour qu’un logement soit éligible, il doit être situé dans l’une des zones suivantes au moment du dépôt du permis de construire :

• Zone A bis : Paris et sa première couronne (communes d’Île-de-France).
• Zone A : grandes métropoles régionales (Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, etc.), la Côte d’Azur, l’agglomération genevoise côté français, et certains DOM.
• Zone B1 : agglomérations où les loyers sont élevés, en province ou en grande couronne.

Le LLI s’applique également à certains territoires en restructuration : zones de réindustrialisation, projets de renouvellement urbain (PPA, ORT, GOU), ou opérations d’amélioration de l’habitat (OPAH, ORCOD).

De plus, pour qu’un programme soit éligible au LLI, la commune doit respecter la loi SRU, c’est-à-dire disposer d’au moins 25 % de logements sociaux (ou 20 % dans les communes isolées). De plus, le programme immobilier concerné doit intégrer au minimum 25 % de surface de logements sociaux, sauf si le quartier relève du NPNRU ou si la ville dépasse déjà ce seuil de 25 %.

En 2025, le dispositif LLI s’impose comme une alternative intéressante pour tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf. Grâce à ses avantages fiscaux et à sa rentabilité optimisée, il constitue un outil efficace pour construire un patrimoine rentable, pérenne, et aligné avec les réalités du marché.

Professionnels de l’investissement ou particuliers en quête de solutions concrètes, le moment est venu de vous poser la question : et si le LLI était le bon plan immobilier que vous attendiez ?