Immobilier 2025 : tout ce qu’il faut retenir avant d’investir

Bilan actuel et projections 2025 des indicateurs du marché immobilier

"Le pire semble derrière nous", affirme Alain Letailleur, responsable de l’animation commerciale chez Aviv Group. Après trois années marquées par une baisse d’activité, le marché immobilier semble reprendre quelques couleurs. En effet, certains indicateurs laissent entrevoir des perspectives plus optimistes pour 2025.

Premièrement, les prévisions annonçaient un volume annuel de 771 000 ventes de logements anciens pour décembre 2024 (cumulées sur l’année). Bien que ce chiffre reste en deçà des niveaux d’avant-crise, il témoigne d’un marché en voie de stabilisation. Les taux d’intérêt moyens, fixés à 3,8 % en septembre 2024, continuent de freiner certains projets d’achat, mais leur éventuelle diminution à 3 % en 2025 pourrait redonner un nouvel élan au marché.

Les prix immobiliers, quant à eux, ont enregistré une baisse modérée de 1,3 % entre septembre 2023 et septembre 2024. Cette baisse, bien que limitée, s’accompagne d’une stabilisation de l’offre de biens. Après une augmentation spectaculaire de 60 % entre 2022 et début 2024, l’offre n’a progressé que de 2 % entre février et septembre 2024. Cette accalmie pourrait contribuer à rééquilibrer les dynamiques entre l’offre et la demande.

Ainsi, si les conditions économiques évoluent favorablement - avec une baisse des taux d’intérêt à 3 %, une hausse des revenus de 1 %, et un repli des prix de 1 % - les acheteurs pourraient espérer acquérir en moyenne 75 m², contre 68 m² aujourd’hui. Ce retour au niveau de 2022 serait un signal positif, notamment pour les primo-accédants et les investisseurs cherchant à maximiser leur capacité d'achat.

Avec ces indicateurs, 2025 pourrait marquer le début d’un nouveau cycle, offrant des opportunités intéressantes pour les acheteurs et investisseurs prêts à anticiper les évolutions du secteur. La prudence reste toutefois de mise, car les perspectives dépendent de multiples variables, notamment l’évolution des taux d’intérêt et la stabilité économique globale.

Quelles précautions à prendre pour investir dans l’immobilier en 2025 ?

Des nouveautés qui devraient impacter le marché de l’immobilier en 2025

En 2025, l’investissement immobilier s’accompagne de nouveaux défis et de précautions à prendre pour sécuriser vos projets. Voici les points essentiels à examiner avant de vous lancer :

• Normes énergétiques : Le DPE 2025 est désormais un facteur déterminant, influençant la valeur des biens et leur attractivité locative. Les biens classés F ou G pourraient perdre de leur valeur si aucune rénovation n’est envisagée.
• Évolutions fiscales : Les frais de notaire devraient augmenter de 0,5 point en 2025, sauf pour les transactions immobilières concernant des logements neufs ou dans le cadre d'une primo-accession. Ces catégories bénéficieront d'une exemption de cette hausse, bien que cette mesure doit encore être confirmée par le budget 2025.
• Diagnostics techniques : Obligatoire pour les copropriétés, le diagnostic technique permet de mesurer l’état général du bâtiment et d’anticiper les coûts liés aux travaux collectifs. Les acquéreurs doivent être attentifs à ces détails pour éviter de mauvaises surprises après l’achat.
• Analyse locative : Évaluer la demande locative dans la zone ciblée est essentiel. Une étude minutieuse des loyers pratiqués, des types de biens recherchés et des taux de vacance garantit un investissement adapté au marché local.
• Conditions d’emprunt : Depuis début 2024, les taux d’intérêt amorcent une baisse plus que bienvenue. En 2025, ils pourraient avoisiner les 3 %, facilitant l’accès au crédit et offrant des marges financières plus intéressantes pour les investisseurs.

Qu’en est-il des investissements immobiliers alternatifs ?

L’investissement en pierre-papier, via les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), est une option plus flexible et potentiellement plus rentable que l’immobilier direct. Au premier semestre 2024, les SCPI affichent un taux de distribution moyen de 4,52 %. Certaines d’entre elles atteignant des même performances exceptionnelles jusqu’à 12 % !

De son côté, le financement participatif (ou crowdfunding immobilier) a présenté un rendement proche de 11 % au premier semestre. Cependant, cette forme d’investissement n’est pas sans risques, notamment en raison de l’augmentation du taux de défaut. En effet, entre 2 % et 4 % des projets ont enregistré des pertes définitives, et environ 6 % sont actuellement en procédure collective. De plus, des retards de remboursement de plus de six mois ont concerné 20 % des opérateurs immobiliers.

Bien se renseigner sur les évolutions de la fiscalité immobilière

Si vous prévoyez d'investir dans un bien meublé, n’oubliez pas de prendre en compte les évolutions fiscales prévues par le budget 2025. Cette année, la fiscalité du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sera renforcée, avec l’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value dans le cadre du régime réel. Cette évolution vise à encourager les propriétaires à privilégier la location vide, notamment dans les zones touristiques où la demande de logements est élevée.

Investir dans l'immobilier en 2025 demeure une option stratégique pour les investisseurs bien informés et préparés. Toutefois, les aides publiques pour l’achat dans le neuf, telles que le dispositif Pinel, ont été supprimées, comme l’indique le projet de loi de finances. Pour l'immobilier ancien, les dispositifs Malraux et Denormandie restent accessibles.