En 2023, un marché de l'immobilier toujours plus influencé par le DPE

L’influence du DPE depuis 2023

Le Diagnostic de Performance Énergétique évalue les logements en fonction de leurs performances énergétiques. Il prend en compte :

• Les caractéristiques techniques du bien immobilier ;
• L’éclairage ;
• La ventilation ;
• Le chauffage ;
• Les performances d’isolation ;
• Le climat.

Déjà en juillet 2021, le DPE (Diagnostic de Performance) avait une influence notable sur le marché immobilier. Toutefois, depuis la mise en place de nouvelles mesures en Janvier 2023, celui-ci se place d’autant plus comme un critère important lors de l’achat et la vente d’un bien immobilier.

 

Un critère de recherche

Le DPE devient au fil du temps un outil de référence lors du choix d’un logement, que ce soit pour acheter ou louer.

Par conséquent, il n’est guère étonnant de le retrouver comme critère de recherche sur les sites SeLoger et Leboncoin, ni de le voir prendre une place aussi importante que le prix du logement ou encore la surface du bien.

Caroline Evans de Gantès, la directrice générale de SeLoger, est plutôt satisfaite de l’avancée du renseignement de ce diagnostic sur les différents biens en vente puisque “la classe DPE est désormais renseignée dans 83% des annonces, un chiffre en constante augmentation.”

Chez Leboncoin, Aurélien Flament, directeur du marché immobilier, est fier qu’il y ait “plus de 400 000 biens renseignés sur un total de 575 000.” En revanche, cela ne reste pas encore assez pris en considération, souligne-t-il.

Entre les annonces où le critère DPE est mal rempli et celles où il n’est pas rempli, ce dernier a encore du chemin à faire dans son influence sur le marché immobilier. En tout cas, sur ce point.

 

Passoires thermiques : des ventes plus compliqués

Lorsqu’il s’agit de passoires thermiques (logements particulièrement énergivores, classés F et G), le DPE montre toute son importance et impacte significativement le marché immobilier :

• Sur le nombre de visites : selon une étude Opinionway-SeLoger, 90% des acheteurs pourraient visiter exclusivement des biens avec un DPE bien classé.
• Sur l’exclusion de certains biens : depuis janvier 2023 pour les biens classés G+ ; en 2025 pour les biens classés G ; en 2028 pour les biens classés F ; en 2034 pour les biens classés E.
• Sur la hausse des ventes : les propriétaires ont peur de “l’impact de la crise énergétique, l’absence d’aide pour la rénovation de résidences secondaires et l’idée que les conditions de marché devraient se dégrader à l’avenir pour ce type de bien.”, explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger.
• Sur les prix de ces biens : de nombreux vendeurs se déclarent prêts à baisser leur prix en cas de mauvaises performances énergétiques et de nombreux acheteurs considèrent cela comme un levier de négociation.

 

Engager les propriétaires à rénover

Ainsi, avec une augmentation du nombre de ventes de passoires thermiques par des propriétaires qui préfèrent s’en débarrasser rapidement, il est peut-être préférable de les accompagner vers une rénovation.

C’est en tout cas ce que préconise Olivier Klein, ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, en gelant certains loyers : “On ne peut pas laisser vivre des gens dans des passoires thermiques (...). Agir en leur faveur, c’est bloquer, à partir du 24 août (2022) les loyers, pour que les locataires soient protégés et que les propriétaires soient encore plus invités à mener les travaux nécessaires.”

 

Les dispositifs d’aides à la rénovation

Outre le blocage des prix du loyer pour certaines passoires thermiques, les coûts engendrés par une éco-rénovation (rénovation pour augmenter les performances énergétiques) peuvent être assurés par différentes aides pour les propriétaires à revenus modestes :

• MaPrimeRénov’ ;
• Primes des certificats d’économie d’énergie ;
• Aides locales ;
• Éco-prêt à taux zéro ;
• Prêt Avance Rénovation (PAR) pour compléter la part non couverte par les aides précédentes.

Un accompagnement personnalisé à la rénovation est également mis en place par l’État et l’Anah (Agence nationale de l’habitat), en soutien aux collectivités territoriales. Un expert intervient et se place comme appui du propriétaire pour :

• L’élaboration du projet de rénovation énergétique ;
• La mobilisation des aides financières publiques ;
• La sélection des professionnels qui interviendront sur le chantier.

 

Un audit énergétique désormais supplémentaire et indispensable

En revanche, considérant le DPE comme non suffisant pour bien définir l’état d’un logement, la loi Climat et résilience impose à partir du 1er avril 2023 – lors de la vente d’un bien classé F ou G – la réalisation d’un audit énergétique.

Cet audit énergétique a pour but de proposer un parcours de travaux de rénovation en déterminant l’impact des travaux sur la consommation annuelle d’énergie et les aides publiques qui peuvent être sollicitées. Celui-ci risque donc fortement d’accentuer l’importance et l’impact du DPE sur le marché de l’immobilier.

En revanche, si les propriétaires ne souhaitent pas réaliser cet audit énergétique ou contracter différentes aides à la rénovation, il est possible, voire bénéfique, d’acheter directement un logement neuf qui sera conforme aux normes en vigueur pour plusieurs années.

D’autant plus que de nombreux spécialistes évoquent des frais d’isolation pour un bien allant jusqu’à 1 000€/m2. De quoi donner à réfléchir sur la possibilité d’investir dans un bien neuf et de le louer avec un dispositif de défiscalisation tel que la loi Pinel pour rentabiliser votre investissement et ne pas avoir de travaux à faire avant de nombreuses années.