DPE 2025 : les nouvelles évolutions à connaître

Refonte du DPE en 2021 : vers une nouvelle méthodologie de calcul

Évolution dans les méthodes de calcul

Jusqu’au 1er juillet 2021, deux méthodes de calcul étaient utilisées pour évaluer la performance énergétique d’un bâtiment, selon son ancienneté :

• Les "3 CL" (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) : Cette méthode s'applique aux bâtiments construits après 1948. Elle utilise un logiciel d’évaluation thermique qui analyse les caractéristiques techniques du logement. Le calcul est basé sur un usage standardisé du bien, c’est-à-dire qu’il ne tient pas compte des habitudes réelles des occupants mais d’une utilisation générique pour simplifier l’estimation de la consommation énergétique.
• La méthode sur facture : Pour les bâtiments construits avant 1948, cette méthode reposait sur l’analyse des factures d’énergie. Elle comparait la consommation réelle d’énergie du logement avec sa superficie pour estimer sa performance énergétique.

Depuis le 1er juillet 2021, la méthode sur facture n’existe plus, et la méthode des "3 CL" a été améliorée pour augmenter la fiabilité du DPE. Désormais, ce calcul ne se limite plus aux caractéristiques techniques du logement, mais intègre aussi de nouveaux facteurs comme l’éclairage, la ventilation, le chauffage, les performances d’isolation et le climat local.

Ces ajustements visent à rendre le DPE plus précis et à mieux refléter la réalité énergétique des logements.

De nouvelles obligations à respecter

Depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières doivent respecter les nouvelles classes énergétiques, qui intègrent désormais les critères climatiques du bien immobilier. En plus de cela, elles doivent également indiquer le montant des dépenses annuelles estimées pour l’ensemble des usages énergétiques du logement. Si le DPE n’est pas fourni, le délai de rétractation pour l’acheteur est prolongé lors de la promesse de vente.

Autre évolution importante du DPE depuis le 1er juillet 2021 : il est désormais opposable, ce qui signifie qu’il a une valeur juridique. Si le diagnostic est incorrect ou mal réalisé, l’acquéreur ou le locataire peut contester la validité du DPE et réclamer une indemnisation financière pour le préjudice subi.

 

En 2024, le DPE évolue pour les petites surfaces

Un DPE plus favorable pour les petites surfaces

Bien que la nouvelle méthode de calcul ait pour vocation de faciliter l’évaluation de la performance énergétique des logements, elle a reçu de vives critiques en raison de son impact négatif sur les petites surfaces. Deux éléments ont notamment été pointés du doigt :

• La comptabilisation de l'eau chaude sanitaire ;
• L’indice de compacité thermique.

En résumé, selon la méthodologie actuelle, deux logements identiques en termes de caractéristiques, à l’exception de leur superficie, n’auront pas la même note. Le plus petit, en raison de son agencement et de sa surface, sera systématiquement moins bien classé que son homologue plus grand. Cela explique pourquoi de nombreux studios sont considérés comme des passoires thermiques, même si des travaux de rénovation sont réalisés.

D’après l’Agence de la Transition Écologique (Ademe), ce phénomène est particulièrement marqué dans les petites surfaces : 27 % des logements de moins de 40 m² et 34 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre seulement 13 % des logements de plus de 100 m².

 

Nouveaux seuils pour les surfaces inférieures à 40 m2

Le 1er juillet 2024, une nouvelle réforme est venue corriger cette distorsion, afin d'offrir un classement plus objectif pour les petites surfaces. De nouvelles pondérations et coefficients sont désormais appliqués, permettant à ces logements de progresser de 1 ou 2 catégories. Cela les éloignera de la catégorie des passoires énergétiques (F et G), ce qui permettra aux propriétaires et bailleurs de continuer à louer leurs biens sans devoir réaliser de nouveaux travaux immédiats.

D’après les professionnels du secteur, cette réforme a un impact important sur environ 11 % du parc immobilier français, en particulier pour les petites surfaces.

 

MaPrimeRénov' « décarboné » : le DPE devient obligatoire, mais pas avant 2025

Parmi les grandes nouveautés 2024, nous devions également retrouver l’introduction du DPE obligatoire pour toute demande de MaPrimeRénov’ Décarbonation. L’objectif ?

Encourager la fin des énergies fossiles en finançant des rénovations destinées à éliminer les énergies fossiles (notamment en remplaçant les systèmes de chauffage anciens par des solutions plus écologiques, comme des pompes à chaleur ou des chaudières à granulés de bois).

Cependant, suite à des contestations dans le secteur, l’obligation de présenter un DPE pour accéder à cette aide a été suspendue entre le 15 mai et le 31 décembre 2024. Cette règle sera réintroduite en 2025.

Ainsi, dès 2025, tout propriétaire devra faire établir un DPE s’il souhaite bénéficier de l’aide via le parcours Décarboné. Si celui-ci révèle que le bien est classé F ou G, le propriétaire sera contraint de réaliser une rénovation plus complète du logement. Ces propriétaires seront orientés vers le parcours « accompagné » de MaPrimeRénov', qui couvre des travaux plus larges que le simple remplacement du système de chauffage.

 

Tout ce qu’il faut savoir en 2025

À partir de 2025, les logements classés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être proposés à la location, car ils seront officiellement considérés comme non conformes aux critères de décence imposés par la loi.

Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience, cible progressivement les habitations les plus énergivores selon un calendrier précis :

• Depuis 2023, l’interdiction s’applique aux logements classés G+ ;
• En 2025, elle sera étendue à l’ensemble des biens classés G ;
• En 2028, elle concernera les logements classés F ;
• Enfin, en 2034, les biens classés E seront également touchés.

Seul cas particulier, les logements classés G au DPE, situés en copropriété pourraient finalement profiter d’un report. À l’occasion de son discours inaugural à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2024, le Premier ministre Michel Barnier a déclaré que le calendrier des interdictions serait ajusté et que le processus d’évaluation énergétique serait simplifié.

Des précisions sur cette éventuelle modification sont attendues dans les prochaines semaines…