Investissement locatif et fiscalité : ce qui change en 2018

En 2017, les Français ont élu un nouveau président, Emmanuel Macron, et voté pour une nouvelle assemblée législative. Qui dit nouvelle législature, dit aussi modification ou suppression de certaines lois pour s'accorder à la nouvelle politique gouvernementale. Et l'immobilier n'échappe pas à la règle. En 2009, la loi Censi-Bouvard étend les avantages fiscaux de la loi Scellier aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) pour les résidences services. En 2013, la loi Scellier est remplacée par la loi Duflot pour l'immobilier neuf locatif, elle-même cédant la place à la loi Pinel en 2014. Un an après l'élection présidentielle de 2017, qu'en est-il vraiment ?

Immobilier neuf locatif en 2018 : statu quo sur la fiscalité

La loi Pinel en 2018 : investissement dans un logement neuf non meublé

En 2018, la loi Pinel a été (de nouveau) prorogée. Cette fois, le gouvernement d'Edouard Philippe a étendu le dispositif jusqu'au 31 décembre 2021. Elle est toujours réservée à l'achat d'un logement neuf dans le but de le louer nu (appartement neuf, maison neuve ou logement étudiant non meublé). Les mesures fiscales incitatives de la loi Pinel remplissent en effet leur objectif : soutenir la construction de logements neufs en offrant aux particuliers investissant dans l'immobilier neuf locatif des réductions d'impôts se montant à 21% maximum du prix du bien sur 12 ans. La flexibilité du dispositif (investissement locatif sur 6, 9 ou 12 ans) est lui aussi toujours d'actualité. A titre d'illustration, Bordeaux Métropole a enregistré en 2016 une hausse de 44% des ventes de logements neufs comparé à 2015 ; Toulouse Métropole voit de son côté les ventes progresser de 28% sur la même période. Une embellie due à la baisse des taux d'intérêt, mais aussi au succès de la loi Pinel, sachant que les investisseurs représentent entre 60 et 70% des acquéreurs dans ces agglomérations.

La loi Censi-Bouvard en 2018 : investissement dans un logement meublé en résidence services (étudiante ou sénior)

De son côté prolongée jusqu'au 31 décembre 2018 par la loi de finances, la loi Censi-Bouvard n'évolue pas dans son esprit. Elle ouvre toujours droit à 11% de réduction d'impôt pour un investissement locatif de 9 ans dans un appartement neuf en résidence de services étudiante ou sénior, sans zonage géographique. A noter que les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif, depuis le 1er janvier 2017. Elles entrent maintenant dans le cadre d'un dispositif fiscal dédié.

Qu'attendre de la fiscalité de l'immobilier neuf ?

Le président Macron s'est peu exprimé sur le logement pendant la campagne et le nouveau gouvernement d’Édouard Philippe ne compte pas de ministre dédié à la question. Le sujet du logement est traité de manière transversale entre le ministère de la Cohésion des Territoires (Jacques Mézard) et le ministère de la Transition écologique et solidaire (Nicolas Hulot). Cependant, Emmanuel Macron a posé les principes de son action en faveur de la politique de logement lors d'une interview à l'Orpi Lab en novembre 2016, et n'a pas désavoué ses déclarations depuis : « La politique du logement a besoin de stabilité. Stabilité des normes, stabilité fiscale pour rétablir la confiance des investisseurs qu'ils soient institutionnels ou privés, des bailleurs, des propriétaires privés, des locataires. » L'évaluation de l'impact des dispositifs d'investissement locatif - la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard - a été réalisée en 2017. Cela a donc conduit à prolonger les dispositifs, à des degrés divers, en 2018 voire plus tard. Il souhaite aussi favoriser l'offre en immobilier neuf dans les zones dites "tendues", où la commercialisation de logements neufs ne satisfait pas à la demande, comme en région toulousaine ou à Bordeaux. Peut-être verra-t-on donc naître des dispositifs fiscaux locaux et non nationaux comme à l'heure actuelle. Crédit photo : Gouvernement français [CC BY-SA 3.0 fr], via Wikimedia Commons