Les Français le savent : dans un contexte économique incertain, l’immobilier reste la valeur refuge privilégiée des investisseurs.
Au-delà de la valorisation long terme des actifs immobiliers, la France offre une pluralité de dispositifs fiscaux permettant aux investisseurs de réduire significativement leur imposition.
Toutefois, devant la diversité des régimes existants – LMNP, Malraux, Denormandie, etc. – une question revient souvent : est-il possible de cumuler plusieurs avantages fiscaux pour maximiser la rentabilité d’un projet immobilier ? Et si oui, sous quelles conditions ?
Sans plus tarder, voici une lecture claire des règles de cumul applicables aux dispositifs fiscaux immobiliers, pour vous aider à optimiser votre stratégie d’investissement en toute sécurité !
Un même bien immobilier ne peut bénéficier que d’un seul avantage fiscal
L’objectif du législateur est clair : stimuler l’investissement locatif des particuliers pour soutenir la construction et la rénovation de logements. Pour éviter les effets d’aubaine, la réglementation limite le cumul des dispositifs fiscaux applicables à un même bien immobilier.
Les combinaisons interdites sur un même logement
Certains régimes ne peuvent pas être appliqués simultanément à un seul bien. Par exemple, il est interdit de cumuler un bien en Denormandie avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sur une même acquisition.
De même, les anciens dispositifs comme Pinel, Scellier, Duflot ou Censi-Bouvard ne peuvent pas se superposer entre eux sur un bien unique.
Seule exception, la déduction des intérêts d’emprunt
En revanche, la déduction des intérêts d’un prêt immobilier reste possible, même en complément d’un autre avantage fiscal. En effet, selon le Code général des impôts, les frais liés à l’acquisition ou à la conservation d’un revenu peuvent être déduits des recettes locatives.
Prenons un exemple : un investisseur acquiert un bien à 350 000 € en contractant un emprunt de 200 000 € sur 15 ans à un taux de 2,27 %. Le coût total des intérêts s’élève à 36 165 €, soit environ 2 591 € déductibles chaque année de ses revenus fonciers. Ce mécanisme peut être combiné à d’autres dispositifs fiscaux.
Cumuler plusieurs dispositifs sur des biens distincts : une stratégie de diversification gagnante
Si le cumul sur un même bien est restreint, il est en revanche parfaitement légal – et stratégique – de cumuler plusieurs dispositifs sur des biens différents. C’est même une approche recommandée pour diversifier vos risques, adapter vos investissements à différents segments du marché immobilier, et optimiser votre fiscalité globale.
Voici un aperçu des dispositifs fiscaux les plus pertinents en 2025, qui peuvent être cumulés à condition d’être appliqués chacun à un bien distinct.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le LMNP reste l’un des régimes les plus flexibles et avantageux, surtout pour les investisseurs souhaitant générer des revenus complémentaires faiblement fiscalisés.
- Applicable aux locations meublées (hors résidence principale),
- Permet d’amortir la valeur du bien, du mobilier et des travaux sur plusieurs années,
- Les charges d’exploitation (assurances, intérêts d’emprunt, frais de gestion) sont déductibles,
- Non soumis au plafonnement des niches fiscales (si BIC réel),
- Idéal pour les studios, T1/T2 en zones urbaines tendues ou les résidences gérées.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est une solution à double impact : fiscale pour l’investisseur, sociale et urbaine pour la collectivité. Il vise à réhabiliter les logements anciens dans les centres-villes en difficulté, en encourageant l’investissement locatif accompagné de travaux.
- Réduction d’impôt jusqu’à 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans),
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total,
- Logement situé dans l’une des 245 villes éligibles au programme Action Cœur de Ville,
- Location nue, sous plafond de loyer et de ressources du locataire.
Ce dispositif est particulièrement intéressant pour ceux qui souhaitent valoriser un bien dans une zone en mutation, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif.
La loi Malraux
Le dispositif Malraux cible les investisseurs à haut revenu et sensibles à la préservation du patrimoine architectural.
- Déduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux réalisés sur un immeuble classé ou situé en secteur sauvegardé,
- Pas de plafond global des niches fiscales (hors plafonnement de 400 000 € de travaux sur 4 ans),
- Obligation de location nue pendant 9 ans,
- Biens souvent situés dans des hypercentres historiques à fort potentiel de valorisation.
La loi Malraux permet de conjuguer optimisation fiscale, valorisation patrimoniale et contribution à la préservation du patrimoine national.
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Les dispositifs fiscaux immobiliers, bien que soumis à des règles strictes, peuvent se compléter de manière efficace à condition de respecter les conditions de cumul.
La règle d’or : un dispositif fiscal par bien immobilier. En adoptant une stratégie d’investissement diversifiée, l’investisseur peut dépasser les plafonds propres à chaque régime et construire une fiscalité sur-mesure, tout en se constituant un patrimoine solide.