Les dispositifs fiscaux sont-ils cumulables dans l’immobilier ?

Vous êtes un investisseur chevronné : vous vous intéressez de près à l’immobilier et avez déjà entendu parler de la loi Pinel ou du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Vous souhaitez savoir s’il est possible de réaliser des investissements variés dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant des avantages de plusieurs dispositifs de défiscalisation ? Voici quelques éléments de réponse concernant le cumul des dispositifs fiscaux.

Article mis à jour le 30 mai 2018

Pourquoi cumuler des dispositifs fiscaux ?

L’intérêt de vouloir bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux est plutôt évident : il s’agit de profiter au maximum des réductions d’impôts et autres avantages offerts par ces derniers. Les professionnels appellent cela des produits ou des dispositifs de défiscalisation. Par exemple, il pourrait être intéressant de cumuler la récupération de la TVA accordée par le dispositif fiscal LMNP avec la possibilité offerte par la loi Pinel de louer à un membre de sa famille. Ou peut-être êtes-vous un investisseur expérimenté et vous souhaitez réalisez plusieurs investissements dans le locatif. A ce titre, vous souhaiteriez bénéficier des avantages de la loi Pinel en achetant un appartement neuf.

Cumul des dispositifs fiscaux sur un seul bien

La loi est très claire sur ce sujet, il est en aucune manière possible de cumuler plusieurs dispositifs fiscaux sur un seul et même bien, quelle que soit sa nature. La raison en est assez évidente : loi Pinel, Censi-Bouvard, LMNP, Malraux, Girardin… chacun de ces dispositifs apporte son lot de contraintes règlementaires, le rendant impropre au cumul avec d’autres dispositifs. Les durées de location, les conditions de ressources et autres critères d’éligibilité sont différents. La loi Malraux, par exemple, ne porte que sur des biens anciens à restaurer, tandis que la loi Pinel porte exclusivement sur des logements neufs à louer, avec pour objectif de relancer le marché de la construction immobilière. C’est donc un problème de compatibilité.

Cumuler les dispositifs sur plusieurs logements

En revanche, il est effectivement possible pour un même investisseur de cumuler plusieurs dispositifs s’il acquiert différents biens : vous opterez pour un dispositif par bien, selon sa nature et vos objectifs de défiscalisation. Vous souhaitez vous concentrer sur un seul dispositif ? Vous pouvez par exemple décider d’investir dans deux logements neufs en loi Pinel. Pourquoi pas en résidence services, une catégorie de logements que nous vous présentions dans un précédent article ? Vous pourriez ainsi loger vos parents retraités dans un établissement adapté au style de vie des seniors indépendants. Le deuxième logement pourrait être en résidence neuve et accueillir votre fils ou fille durant ses études. A ceci près qu’il existe une contrainte : votre investissement en Pinel ne doit pas dépasser un seuil de 300 000€ par an. Par exemple, vous pouvez acheter un studio neuf à 125 000€ dans une résidence classique, et un appartement neuf T2 à 175 000€ dans une résidence sénior. Si vous avez envie de diversifier vos investissements, vous pouvez tout à fait envisager un premier investissement en résidence service étudiante à travers le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en loi Censi-Bouvard, disponible jusqu'à fin 2018. Puis un second dans un logement neuf en résidence sénior en loi Pinel par exemple.

Attention au cumul des réductions d’impôts

Le cumul potentiel des réductions d’impôt est encadré par la loi ; il est donc important de savoir comment investir afin d’optimiser sa stratégie de défiscalisation. En effet, le plafonnement des niches fiscales est de 10 000 € par an et par foyer fiscal. Ainsi, le cumul des avantages fiscaux ne peut pas entraîner une diminution du montant de votre impôt supérieure à 10 000€. Il est donc inutile de multiplier les achats dans l’immobilier neuf en Pinel ou en LMNP Censi-Bouvard. Par exemple, vous investissez deux années de suite en Pinel sur 12 ans (la durée maximum prévue par la loi) dans des logements neufs en respectant le seuil de 300 000€ par an, soit 600 000€ investis sur 2 ans. La première année, vous déduirez de vos impôts un maximum de 5250€ (21% du prix d’achat lissé sur 12 ans). La seconde année, vous devriez théoriquement pouvoir déduire 10 500€. En raison du plafonnement des niches fiscales, vous ne pourrez déduire les 500€ restants. Veillez à effectuer vos choix d’investissement intelligemment en anticipant votre prochaine déclaration d’impôts sur le revenu, afin de ne pas « gaspiller » vos avantages fiscaux. Pour en savoir plus sur les opportunités d'investissement en résidences services sur Toulouse ou Bordeaux, rendez-vous sur cette page.