LMNP : Faut-il investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?

Le statut LMNP, un régime fiscal aux multiples avantages

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal français destiné aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif meublé sans pour autant exercer cette activité à titre professionnel. Ce statut offre plusieurs avantages fiscaux et est particulièrement prisé pour la constitution de revenus complémentaires stables.

Pour obtenir le statut LMNP, deux critères sont essentielles :

• Les revenus locatifs issus de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € par an, ou représenter moins de 50 % des revenus globaux de l’investisseur.
• Le bien doit être loué en tant que logement meublé, c’est-à-dire avec un certain nombre d’équipements permettant au locataire d'y vivre confortablement dès son arrivée.

Quels sont les avantages de l’investissement en LMNP ?

Le statut LMNP offre plusieurs avantages :

1. Des conditions d’accès flexibles : Le statut LMNP est accessible facilement, avec des exigences financières peu contraignantes.
2. Une demande locative importante : Les grandes villes et zones étudiantes ou touristiques présentent souvent une forte demande pour les logements meublés, augmentant la probabilité de locations régulières.
3. Des avantages fiscaux : Le régime fiscal choisi permet d’optimiser la fiscalité, soit en optant pour le régime micro-BIC, soit pour le régime réel d’imposition.

Cependant, comme tout investissement immobilier, la LMNP comporte aussi des risques.

 

Les limites de l’investissement en LMNP

Investir en LMNP peut aussi présenter certains défis :

1. Risque de dévaluation : La valeur du bien peut baisser au fil du temps, surtout s’il nécessite des rénovations ou si le marché immobilier local est fluctuant.
2. Gestion locative : Pour les biens en résidences gérées, les gestionnaires peuvent faire défaut, compromettant temporairement la rentabilité de l’investissement.
3. Complexité fiscale : La législation évoluant fréquemment, il est essentiel de bien choisir son régime fiscal et de rester informé des changements pour optimiser l’investissement.

 

Quels sont les avantages et les inconvénients du LMNP ancien ?

Un bien LMNP ancien est un logement déjà existant et généralement rénové ou réhabilité pour une mise en location meublée. Cette option présente des avantages financiers non négligeables, mais aussi quelques contraintes.

Les avantages de la LMNP dans l’immobilier ancien

L'un des principaux avantages d'un investissement en LMNP dans l’ancien est le coût d’acquisition plus abordable : acheter un bien ancien offre généralement une décote d’environ 30 % par rapport aux biens neufs. Ces logements sont souvent situés en centre-ville, où la demande locative est élevée et les loyers plus attractifs, ce qui améliore la rentabilité potentielle de l’investissement.

De plus, si le bien est prêt à être loué sans travaux, la location peut démarrer immédiatement, permettant de percevoir des revenus locatifs sans délai, contrairement aux projets en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) dans le neuf.

 

Les inconvénients de la LMNP dans l’immobilier ancien

Cependant, investir dans l’ancien implique souvent des travaux de rénovation et de mise aux normes ; des coûts qui peuvent alourdir l’investissement. Les frais de notaire y sont également plus élevés, entre 7 et 8 % du prix d’achat, contre environ 2,5 % dans le neuf.

À savoir : Lors de l’acquisition d’un bien ancien, n’oubliez pas de prendre en compte les performances énergétiques. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m² sont interdits à la location, une règle qui s’étendra aux biens classés G en 2025 et F en 2028. De plus, depuis le 24 août 2022, les loyers des biens classés F et G ne peuvent plus être augmentés.

 

Quels sont les avantages et les inconvénients de la LMNP neuf ?

Le LMNP neuf consiste à investir dans un bien nouvellement construit, souvent sous la forme de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui respecte les dernières normes environnementales et techniques. Ce type d’investissement présente ses propres avantages et inconvénients.

Les avantages de la LMNP dans l’immobilier neuf

Investir dans un bien immobilier neuf, c’est choisir la tranquillité d’esprit. Les logements récents sont construits en conformité avec les dernières normes environnementales et de sécurité, ce qui limite les dépenses d’entretien, souvent élevées dans les biens anciens.

De plus, les garanties constructeur, comme la garantie biennale, décennale et celle de parfait achèvement, apportent une sécurité supplémentaire en cas de défauts de construction. Ce type de bien attire également une clientèle de locataires en quête de confort, réduisant ainsi le risque de vacance locative.

Autre avantage notable : l’acquisition d’un bien neuf entraîne des frais de notaire réduits, environ 2,5 %, ce qui représente une économie intéressante.

 

Les inconvénients de la LMNP dans l’immobilier neuf

Investir en LMNP dans un bien neuf comporte également certains inconvénients :

• Délais de construction : Les projets de construction peuvent connaître des retards, ce qui prolonge l’attente avant la mise en location.
• Risque de défauts : Les biens neufs peuvent présenter des défauts de construction visibles seulement après livraison.
• Prix plus élevé au mètre carré : Le coût du neuf est généralement plus élevé que celui de l’ancien, ce qui peut affecter la rentabilité.

 

LMNP ancien ou neuf, quel est le meilleur choix ?

Le choix entre LMNP ancien et neuf dépend de plusieurs facteurs, dont la stratégie d’investissement, la situation personnelle et les objectifs fiscaux de l’investisseur. Un investissement dans l’ancien pourra intéresser ceux qui recherchent une rentabilité immédiate et souhaitent investir dans des emplacements centraux. En revanche, le LMNP neuf s’adresse davantage aux investisseurs disposant d’une capacité d’attente plus longue et qui souhaitent bénéficier des normes de construction récentes.

En fin de compte, il est essentiel de définir vos objectifs, d’évaluer vos capacités financières et de bien comprendre les mécanismes fiscaux pour choisir la meilleure option entre un investissement en LMNP ancien ou neuf.