LMNP : à quoi s’attendre pour les locations meublées en 2025 ?

Vers une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ?

  Si un logement meublé est loué en tant que résidence principale du locataire, ou dans le cadre d’un bail meublé étudiant ou « mobilité », les loyers perçus bénéficient d’un abattement de 50 % dans le cadre du régime fiscal forfaitaire dit « micro-BIC ». Cet abattement, couvrant les charges et frais (travaux, taxes, intérêts), restera en place en 2025. Pour rappel, cet abattement s’applique sur des revenus locatifs ne dépassant pas 77 700 € par an ; au-delà, le régime réel prend effet.

Bien que plus complexe, le régime réel de déclaration des loyers reste financièrement avantageux. En effet, en plus de permettre la déduction des frais réels (tels que les impôts fonciers et travaux), il autorise l’amortissement du bien. Cela permet de réduire le revenu net généré par la location, ce qui peut aider à limiter l’imposition sur le revenu.

Aujourd’hui, lors de la vente d’un bien loué meublé, les amortissements précédemment déduits ne sont pas intégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui rend ce régime plus avantageux que le régime foncier, qui ne permet pas d’amortir les biens.

Cependant, dès 2025, les amortissements déduits pourraient être réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la vente. Autrement dit, les amortissements, qui servent à refléter la dépréciation du bien, seront soustraits de la valeur d’acquisition, ce qui aura pour effet d’augmenter la plus-value réalisée et donc l’imposition sur cette vente.

Une fiscalité renforcée pour les meublés de tourisme dès 2025

L'augmentation rapide et peu contrôlée des meublés de tourisme suscite de vives préoccupations chez les élus locaux et crée un mécontentement croissant parmi la population française. Et pour cause, plusieurs problèmes sont soulignés :

• Une pénurie de logement : de nombreux biens immobiliers sont retirés du marché résidentiel, ce qui complique l'accès au logement pour les étudiants, familles et travailleurs.
• Des difficultés pour les entreprises : dans des villes attractives comme La Rochelle, les salariés peinent à se loger à proximité de leur lieu de travail, en raison de loyers inaccessibles.
• Des problèmes de voisinage : la cohabitation entre touristes et habitants permanents devient source de tensions, en particulier dans les copropriétés.

Face à ces préoccupations, de nouvelles règles seront mises en place en 2025. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) deviendra obligatoire pour les meublés de tourisme, et de nouvelles contraintes administratives seront appliquées pour restreindre leur expansion. En parallèle, le régime fiscal des locations de courte durée sera revu : des abattements forfaitaires plus faibles et une imposition accrue des plus-values, avec réintégration des amortissements, sont prévus en cas de revente.

PLF 2025 : Abattement de 50% pour la location nue

Actuellement, les propriétaires qui louent des biens non meublés peuvent profiter du régime « micro-foncier », offrant un abattement de 30 % sur les loyers perçus. Ce taux, stable depuis près de 20 ans, est bien inférieur à celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) appliqué à la location meublée, où l’abattement atteint 50 %.

Cette différence encourage ainsi de nombreux investisseurs à privilégier les locations meublées, qu’elles soient neuves ou anciennes.

La réforme prévoit d’aligner l’abattement forfaitaire du régime micro-foncier à 50 %, le même taux que celui des locations meublées. Cette harmonisation vise à atténuer l’écart fiscal entre les deux types de location, dans l’espoir de rendre la location nue plus compétitive et d’inciter davantage de propriétaires à la privilégier.

Le LMNP reste-t-il un bon investissement en 2025 ?

L’investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) continue d’être une option attrayante pour 2025, notamment grâce à sa rentabilité élevée. En effet, ce type d’investissement permet de générer des loyers en moyenne 20 % plus élevés que pour une location vide, et jusqu’à 30 % pour les locations saisonnières.

Autre avantage du LMNP : sa souplesse contractuelle. Les propriétaires peuvent choisir parmi cinq types de baux différents : le bail longue durée, le bail étudiant, le bail mobilité, la location saisonnière et le bail relevant du code civil. Contrairement à la location vide, limitée au bail de trois ans minimum, le LMNP offre plus de liberté pour ajuster l’usage du bien en fonction des projets ou des besoins personnels.

Pour ceux en quête de revenus réguliers, le bail d’habitation principale en meublé est une solution idéale. À l'inverse, ceux qui préfèrent maximiser les revenus tout en limitant les risques d’impayés pourront privilégier la location saisonnière, avec des réservations souvent payées à l’avance.

Une solution intermédiaire est également possible avec un bail étudiant de neuf mois, ou encore un bail mobilité, d’une durée allant de un à dix mois. Ces options permettent au propriétaire d’utiliser le bien pour des locations de courte durée pendant certaines périodes, ou même de l’occuper eux-mêmes lorsque souhaité.

En résumé, le LMNP en 2025 reste une option d’investissement adaptable et rentable, offrant diverses options de location qui permettent aux investisseurs de maximiser leurs revenus tout en bénéficiant d’une grande flexibilité d’usage.