L’investissement immobilier neuf bénéficie d’une nouvelle perspective en 2026. Dans sa FAQ consacrée au dispositif « Relance Logement », également appelé dispositif Jeanbrun, la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) confirme officiellement la possibilité de cumuler cet avantage fiscal avec le régime du Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Appelée « Super Jeanbrun », cette combinaison permet d’associer deux mécanismes fiscaux distincts : la TVA réduite à 10 % à l’acquisition, grâce au LLI, et l’amortissement fiscal sur les revenus fonciers, prévu par le dispositif Jeanbrun. Une clarification attendue qui ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs souhaitant développer leur patrimoine immobilier sur le long terme.
Mais comment fonctionne ce cumul ? Quelles sont les conditions à respecter et quels avantages peut-il représenter pour un investissement locatif ?
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Le Super Jeanbrun : de quoi parle-t-on exactement ?
Le « Super Jeanbrun » ne désigne pas un nouveau dispositif fiscal autonome. Cette appellation fait référence au cumul de deux mécanismes existants : le dispositif Jeanbrun, qui instaure un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés, et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Ces deux dispositifs répondent à des objectifs complémentaires. Le premier encourage les particuliers à investir dans l’immobilier locatif grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal. Le second favorise la production de logements à loyers maîtrisés dans les zones où la demande locative est importante, en proposant notamment une TVA réduite à l’acquisition.
Leur association permet donc de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux pour un même investissement immobilier neuf :
- Une TVA réduite à 10 % à l’acquisition, au lieu de 20 %, grâce au LLI, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité.
- Un amortissement fiscal sur les revenus fonciers, grâce au dispositif Jeanbrun, permettant de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses revenus locatifs imposables.
- Un avantage lié à la taxe foncière, prévu dans le cadre du régime LLI, sous la forme d’une créance d’impôt sur les sociétés dans les conditions fixées par la réglementation.
L’intérêt du Super Jeanbrun réside ainsi dans la complémentarité de ces mécanismes, qui interviennent à différentes étapes de l’investissement : lors de l’acquisition et pendant la période de location.
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La DGFiP confirme le cumul entre Jeanbrun et LLI : que faut-il retenir ?
La possibilité de cumuler le dispositif Jeanbrun et le Logement Locatif Intermédiaire soulevait des interrogations depuis la mise en place du nouveau statut du bailleur privé. Les investisseurs souhaitaient notamment savoir si les avantages fiscaux des deux régimes pouvaient s’appliquer simultanément à un même logement.
La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) vient apporter une réponse officielle à cette question dans sa FAQ consacrée au dispositif « Relance Logement ».
L’administration fiscale confirme que les associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier du dispositif Jeanbrun lorsque les logements détenus par leur société ouvrent également droit aux avantages du LLI.
Cette clarification concerne notamment :
- Le taux réduit de TVA à 10 % applicable à l’acquisition d’un logement éligible au LLI.
- La créance d’impôt sur les sociétés liée à la taxe foncière, dans le cadre des dispositions fiscales applicables au logement intermédiaire.
La confirmation de la DGFiP permet ainsi de sécuriser l’interprétation de ces deux mécanismes et de lever une incertitude importante pour les professionnels de l’immobilier et les investisseurs.
Il convient toutefois de préciser que cette compatibilité ne signifie pas que tous les logements éligibles au Jeanbrun ouvrent automatiquement droit aux avantages du LLI. Le cumul reste soumis au respect des conditions propres à chacun des deux régimes.
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Le dispositif Jeanbrun : comment fonctionne le nouveau statut du bailleur privé ?
Instauré par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun, également appelé « Relance Logement », a pour objectif de relancer l’investissement locatif privé et de soutenir la construction de logements en France.
Il introduit un nouveau mécanisme fiscal destiné aux propriétaires qui mettent leur logement en location nue à titre de résidence principale. Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, qui reposaient sur une réduction directe de l’impôt, le Jeanbrun fonctionne grâce à un système d’amortissement déductible des revenus fonciers.
Un amortissement fiscal pour réduire les revenus locatifs imposables
L’amortissement consiste à prendre en compte la perte de valeur théorique d’un bien immobilier liée à son utilisation et au temps qui passe.
Avec le dispositif Jeanbrun, le propriétaire peut déduire chaque année une fraction de la valeur de son logement de ses revenus fonciers imposables. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition net de frais, les 20 % restants étant considérés comme la valeur du terrain, qui ne peut pas être amortie.
Pour un logement neuf, le taux annuel dépend du niveau de loyer pratiqué :
- Location intermédiaire : 3,5 % par an, pour des loyers inférieurs à ceux du marché et des locataires soumis à des plafonds de ressources.
- Location sociale : 4,5 % par an, pour des loyers plus accessibles, destinés à des ménages aux revenus modestes.
- Location très sociale : 5,5 % par an, pour des loyers particulièrement bas, destinés aux ménages aux ressources les plus modestes.
Le montant de l’amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal pour une location intermédiaire. Ce plafond peut être majoré à 10 000 € ou 12 000 € selon la part des revenus locatifs provenant de logements affectés à la location sociale ou très sociale.
Ce mécanisme permet donc de réduire la base imposable des revenus locatifs et, selon la situation fiscale du propriétaire, de limiter l’imposition générée par son investissement.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun s’applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il concerne les logements situés en France dans des bâtiments d’habitation collectifs, acquis neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). Il prévoit également un volet consacré aux logements anciens faisant l’objet de travaux de réhabilitation répondant aux critères légaux.
En contrepartie de l’avantage fiscal, plusieurs engagements doivent être respectés :
- Louer le logement nu, c’est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale.
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires correspondant au niveau de location choisi.
- S’engager à louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans.
- Ne pas louer le bien à un membre de son foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
Le dispositif Jeanbrun offre ainsi un cadre fiscal destiné à encourager la location longue durée, tout en permettant aux investisseurs de développer leur patrimoine immobilier.
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Le LLI : quels avantages pour l’investissement locatif ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif destiné à développer l’offre de logements à loyers maîtrisés dans les territoires où les besoins locatifs sont importants.
Il s’adresse principalement aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais qui rencontrent des difficultés pour se loger dans le parc locatif privé classique.
Pour les investisseurs, le LLI présente plusieurs avantages fiscaux et financiers, notamment une TVA réduite à l’acquisition.
Une TVA réduite à 10 % sur l’immobilier neuf
Le principal avantage du LLI est de permettre l’acquisition d’un logement neuf avec une TVA réduite à 10 %, contre 20 % habituellement.
Cette différence permet de diminuer le prix d’achat du logement et donc de réduire le montant de l’investissement initial. Elle constitue un levier intéressant pour optimiser le coût d’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location.
Un avantage fiscal lié à la taxe foncière
Le régime du LLI prévoit également un mécanisme de créance d’impôt sur les sociétés lié à la taxe foncière, dans les conditions définies par les textes.
Cet avantage vient compléter celui de la TVA réduite et participe à l’équilibre économique de l’investissement. Ses modalités d’application doivent toutefois être vérifiées au regard de la situation de la société propriétaire et de l’opération concernée.
Un investissement soumis à des conditions spécifiques
Pour bénéficier des avantages du LLI, plusieurs critères doivent être réunis :
- Le logement doit être situé dans une zone géographique éligible ou dans un périmètre répondant aux critères réglementaires.
- L’acquisition doit être réalisée par une personne morale.
- Le logement doit être destiné à la location à titre de résidence principale.
- Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds réglementaires.
- L’opération doit répondre aux conditions de mixité sociale prévues par la réglementation, sauf exceptions.
Le LLI implique donc un investissement locatif encadré, avec des loyers maîtrisés et des engagements de location spécifiques. En contrepartie, il permet d’accéder à des avantages fiscaux qui peuvent renforcer l’intérêt d’une acquisition immobilière neuve.
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Super Jeanbrun : comment fonctionne concrètement le cumul ?
Le Super Jeanbrun repose sur l’application simultanée des deux régimes à un même logement. Le LLI permet de bénéficier d’une TVA réduite à l’acquisition, tandis que le dispositif Jeanbrun intervient sur la fiscalité des revenus locatifs grâce à l’amortissement.
Pour réunir ces deux mécanismes, l’investissement doit notamment être réalisé par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, telle qu’une SCI à l’impôt sur le revenu.
Cette structure permet de répondre à l’exigence du LLI concernant la détention par une personne morale, tout en conservant une transparence fiscale permettant aux associés de bénéficier du mécanisme d’amortissement Jeanbrun, sous réserve de respecter les conditions applicables.
Concrètement, les avantages se répartissent en plusieurs étapes :
À l’acquisition : le logement bénéficie d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, ce qui diminue son coût d’achat.
Pendant la location : les associés peuvent bénéficier de l’amortissement fiscal Jeanbrun, qui permet de déduire une partie de la valeur du logement de leurs revenus fonciers imposables.
Pendant la période de détention : la société peut également bénéficier des avantages liés à la taxe foncière prévus dans le cadre du LLI, selon les conditions applicables.
Cette combinaison permet ainsi d’agir à la fois sur le coût initial de l’investissement et sur sa fiscalité pendant la période de location.
Pour mieux comprendre le fonctionnement de cette association et ses implications pour les investisseurs, LP Promotion présente également les deux mécanismes dans une vidéo consacrée au cumul du Jeanbrun et du LLI.
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Quelles sont les conditions et les précautions à connaître avant d’investir ?
Si le cumul Jeanbrun et LLI ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs, il nécessite de respecter plusieurs conditions juridiques et fiscales. Les deux dispositifs conservent leurs propres règles : l’éligibilité à l’un ne garantit donc pas automatiquement l’accès à l’autre.
Choisir une structure de détention adaptée
Le LLI impose une acquisition par une personne morale. Pour permettre aux associés de bénéficier de l’amortissement Jeanbrun, la société doit également être non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Une SCI à l’impôt sur le revenu constitue une structure adaptée à ce montage. Le choix du régime fiscal de la société est donc déterminant pour bénéficier du cumul des avantages.
Les associés doivent par ailleurs respecter les engagements de conservation des parts prévus par le dispositif Jeanbrun.
Respecter les conditions de location
Les deux dispositifs imposent des conditions concernant la destination du logement, le profil des locataires et les loyers pratiqués.
Le bien doit notamment être loué nu et constituer la résidence principale du locataire. Les plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés pendant la durée des engagements.
Il faut également tenir compte des différences de durée entre les deux régimes. Le dispositif Jeanbrun prévoit un engagement de location de 9 ans minimum, tandis que le LLI implique des obligations plus longues liées au bénéfice de la TVA réduite, avec un horizon de 20 ans.
L’investisseur doit donc envisager son projet dans une perspective de détention longue et anticiper les éventuelles conséquences d’une revente.
Vérifier l’éligibilité du logement et du programme immobilier
Tous les logements neufs ne sont pas automatiquement éligibles au Super Jeanbrun.
Le dispositif Jeanbrun concerne les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Le LLI impose, de son côté, des critères supplémentaires concernant notamment la localisation du programme, les conditions de mixité sociale et les caractéristiques de la location.
Un logement peut donc être éligible au dispositif Jeanbrun sans remplir les conditions nécessaires pour bénéficier du LLI.
Il est essentiel de vérifier l’éligibilité de chaque opération avant de s’engager, afin de s’assurer que les deux régimes peuvent effectivement être appliqués au même investissement.
Anticiper les conséquences d’une revente
Enfin, le Super Jeanbrun doit être envisagé comme une stratégie patrimoniale de long terme. Une revente anticipée peut entraîner la remise en cause de certains avantages fiscaux.
Le non-respect des engagements du LLI peut notamment entraîner le paiement d’un complément de TVA, selon les modalités prévues par la réglementation. Le dispositif Jeanbrun prévoit également des conséquences fiscales en cas de non-respect des conditions de location. Par ailleurs, les amortissements déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.
Ces éléments doivent être intégrés dès le départ dans la réflexion de l’investisseur, afin d’évaluer la pertinence du montage au regard de ses objectifs et de son horizon de détention.
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Le Super Jeanbrun : une nouvelle opportunité pour construire son patrimoine immobilier
La confirmation de la compatibilité entre le dispositif Jeanbrun et le Logement Locatif Intermédiaire constitue une évolution importante pour l’investissement immobilier neuf en 2026.
En associant une TVA réduite à 10 % à l’acquisition et un amortissement fiscal sur les revenus fonciers, le Super Jeanbrun offre plusieurs leviers pour optimiser un investissement locatif. À cela peuvent s’ajouter les avantages liés à la taxe foncière prévus par le régime LLI, sous réserve de leur applicabilité.
Cette combinaison peut notamment intéresser les investisseurs qui souhaitent réduire le coût initial de leur acquisition, maîtriser la fiscalité de leurs revenus locatifs et développer progressivement leur patrimoine immobilier.
Elle nécessite néanmoins une analyse préalable de la situation fiscale de l’investisseur, des conditions de financement, de la localisation du logement et des engagements liés à chaque dispositif. Une stratégie d’investissement pertinente doit en effet prendre en compte l’ensemble des paramètres, au-delà des seuls avantages fiscaux.
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