Connaitre le coût mensuel d’un investissement immobilier ?
Lorsque l’on envisage un investissement locatif, la première question est souvent : « Combien vais-je devoir sortir de ma trésorerie chaque mois ? »
Le prix du bien ne suffit pas à répondre à cette question. En réalité, il faut prendre en compte les loyers perçus, les charges, le financement et les avantages fiscaux liés au dispositif choisi.
Avec le dispositif Jeanbrun, il est possible de réduire significativement son effort d’épargne grâce au mécanisme d’amortissement.
Voyons ensemble comment se calcule cet effort d’épargne à partir d’un exemple concret.
Qu’appelle-t-on l’effort d’épargne ?
L’effort d’épargne correspond à la somme que l’investisseur finance chaque mois après avoir déduit de sa mensualité :
- les loyers perçus,
- les économies d’impôts générées par l’investissement,
- et intégrer les charges liées à cet investissement (copropriété, gestion locative,
taxe foncière, assurance du bien).
Il est important que cet effort d’épargne s’intègre dans votre budget.
La formule est simple :
Effort d’épargne = Charges mensuelles – Revenus mensuels
Les éléments à connaître pour réaliser son calcul
1. Le prix d’achat
C’est la valeur d’acquisition du logement.
Dans notre exemple : 230 000 € TTC
2. La part amortissable
Avec le dispositif Jeanbrun, 80 % du prix d’achat est considéré comme amortissable.
Le calcul est donc :
230 000 € × 80 % = 184 000 €
3. Le taux d’amortissement
Le dispositif Jeanbrun prévoit plusieurs taux d’amortissement selon le type de logement et le niveau de loyer choisi.
Dans notre exemple :
- logement neuf acquis en VEFA,
- location en loyer intermédiaire.
Le taux applicable est de : 3,5 % par an
L’amortissement annuel est donc :
184 000 € (la part amortissable) × 3,5 % = 6 440 € par an (plafonné à 8 000 €/an)
Cette somme vient diminuer le revenu foncier imposable.
4. Le plafond de loyer au m²
Le dispositif Jeanbrun impose de respecter un plafond de loyer.
Dans notre exemple : 14,64 €/m² zonage A.
Ce plafond garantit que le logement reste accessible aux locataires, tout en ouvrant droit aux avantages fiscaux pour l’investisseur.
5. La surface habitable
Notre appartement possède une surface de : 45,5 m²
Cette surface sert à déterminer le loyer plafond autorisé.
6. Le coefficient multiplicateur
Le plafond de loyer est ajusté grâce à un coefficient qui tient compte de la taille du logement.
La formule est : 0,7 + (19 / surface habitable)
Pour notre exemple : 0,7 + (19 / 45,5) = 1,12 (dans la limite de 1,2)
Ce coefficient est plafonné par la réglementation lorsqu’il dépasse le maximum autorisé.
7. Le calcul du loyer maximal
Le loyer mensuel est obtenu en multipliant : Coefficient × Surface × Plafond au m²
Soit : 1,12 × 45,5 × 14,64 = 746 € par mois
Le revenu locatif annuel est donc de : 746 € × 12 = 8 952 €
Calcul du résultat foncier : le rôle du formulaire Cerfa 2044-S
Pour déterminer le résultat foncier d’un investissement réalisé avec le dispositif Jeanbrun, les investisseurs s’appuient sur le formulaire Cerfa n°2044-S, la déclaration spéciale des revenus fonciers. Ce document fiscal permet de déclarer les loyers perçus, les charges déductibles, les intérêts d’emprunt ainsi que l’amortissement applicable afin de calculer le revenu foncier imposable.
Dans notre exemple, le calcul se présente ainsi :
| Éléments déclarés sur le Cerfa 2044-S | Montants annuels |
|---|---|
| Loyers annuels | + 8 952 € |
| Frais de gestion | – 895 € |
| Charges de copropriété | – 250 € |
| Taxe foncière | – 1 110 € |
| Amortissement Jeanbrun | – 6 440 € |
| Intérêts d’emprunt | – 6 792 € |
| Résultat foncier | – 6 535 € |
Ce résultat foncier négatif génère une économie d’impôt par la diminution directe de vos revenus imposables. Pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %, le gain fiscal est estimé à 1 960 € par an.
Calcul de l’effort d’épargne
Il faut ensuite soustraire les dépenses annuelles aux recettes pour connaitre l’effort d’épargne que vous allez payer chaque mois.
Les charges mensuelles
- Gestion : 74,5 €
- Taxe foncière : 92,5 €
- Charges de copropriété : 21 €
- Remboursement du crédit : 1 275 €
Total des charges : 1 463 €
Les recettes mensuelles
- Loyers : 746 €
- Économie d’impôt annuelle : 163,33 €
Total des recettes : 909,3 €
L’effort d’épargne mensuel est donc : 1 463 € – 909,3 € = 553 € par mois
Pourquoi ce calcul est-il important ?
Deux investissements affichant le même prix peuvent générer un effort d’épargne très différent.
Celui-ci dépend notamment :
- du montant emprunté,
- du taux du crédit,
- des intérêts d’emprunt,
- du niveau des loyers,
- de votre tranche marginale d’imposition,
- des charges du logement,
- des avantages fiscaux liés au dispositif Jeanbrun.
C’est pourquoi une simulation personnalisée reste indispensable avant toute décision d’investissement.
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Chaque projet est unique.
Selon votre situation fiscale, votre apport et votre financement, votre effort d’épargne peut être sensiblement différent.
Nos conseillers réalisent gratuitement une étude personnalisée afin d’estimer votre effort d’épargne et de vérifier votre éligibilité au dispositif Jeanbrun.
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FAQ : Calcul de l'effort d'épargne avec le dispositif Jeanbrun
Qu'est-ce que l'effort d'épargne en investissement locatif ?
L’effort d’épargne correspond à la somme que l’investisseur doit financer chaque mois après déduction des loyers perçus et des avantages fiscaux liés à son investissement. Il permet d’évaluer le coût réel d’un projet immobilier.
Comment calculer son effort d'épargne ?
Pour calculer votre effort d’épargne, il faut soustraire les recettes (loyers et économies d’impôt) de l’ensemble des charges (crédit, taxe foncière, copropriété, gestion…). Le résultat annuel est ensuite divisé par 12 pour obtenir un montant mensuel.
À quoi sert le formulaire Cerfa 2044-S ?
Le Cerfa 2044-S est la déclaration spéciale des revenus fonciers. Il permet de déclarer les loyers perçus, les charges déductibles, les intérêts d’emprunt et l’amortissement afin de calculer le résultat foncier imposable.
Pourquoi réaliser une simulation avant d'investir ?
Une simulation permet d’estimer précisément votre mensualité, votre effort d’épargne, votre gain fiscal et la rentabilité globale de votre investissement. C’est un outil indispensable pour construire un projet adapté à votre budget et à vos objectifs patrimoniaux.