Avec la fin progressive du Pinel et la mise en place, dans le budget 2026, du dispositif Jeanbrun, investir en immobilier neuf en 2026 redevient une option lisible pour continuer à se constituer un patrimoine tout en optimisant sa fiscalité. Combiné au Logement Locatif Intermédiaire (LLI), ce nouveau cadre ouvre la voie à une stratégie efficace : profiter d’une TVA à 10 % sur certains programmes et d’un avantage lié à la taxe foncière, tout en amortissant le bien grâce à Jeanbrun. Dans toutes nos régions d’implantation (Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Auvergne-Rhône-Alpes, Île-de-France, Bretagne, Pays de la Loire), cette combinaison peut faire la différence sur la rentabilité d’un projet locatif.
Important : les modalités définitives du disposition Jeanbrun sont susceptibles d’évoluer lors des décrets d’application.
Dispositif Jeanbrun : le nouveau levier pour l’investissement locatif intermédiaire (LLI)
Le dispositif Jeanbrun, qui succède au Pinel à partir de 2026, repose sur une logique d’amortissement du logement plutôt que sur une réduction d’impôt directe.
En pratique, en tant qu’investisseurs, nous pouvons déduire chaque année une fraction du prix du bien de nos revenus fonciers, à condition de respecter plusieurs règles :
- Location nue à titre de résidence principale du locataire.
- Engagement de location d’au moins 9 ans.
- Respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire (modulés selon le niveau social, intermédiaire ou très social).
- Logement neuf, en VEFA ou construit, ou ancien avec travaux lourds (au moins 30 % du coût total).
Pour un investissement locatif intermédiaire, les taux d’amortissement annoncés se situent autour de 3,5 % par an, sur une base généralement voisine de 80 % du prix du bien (hors terrain). Cet amortissement réduit le revenu foncier imposable et peut générer un déficit foncier, particulièrement intéressant pour les foyers les plus imposés.
Comprendre le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et ses avantages fiscaux
Le Logement Locatif Intermédiaire est pensé pour les ménages aux revenus trop élevés pour le logement social, mais trop justes pour les loyers du marché libre. En contrepartie de loyers inférieurs au marché et de plafonds de ressources, l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux immobiliers dans le neuf très significatifs.
Sur notre site, nous détaillons ces mécanismes dans notre dossier dédié à l’investissement en Logement Locatif Intermédiaire, ainsi que dans notre sélection de logements neufs éligibles au LLI situés dans les zones tendues (A, A bis, B1).
Les principaux atouts du LLI pour un investisseur :
✅Accès à une TVA réduite à 10 % sur l’immobilier pour certains programmes éligibles.
✅Mesures avantageuses sur la taxe foncière (exonérations ou mécanismes de crédit d’impôt selon la structure détentrice).
✅Plafonds de loyers attractifs, souvent légèrement inférieurs au marché mais soutenus par une forte demande locative en zones tendues.
✅Sécurisation de l’occupation grâce à un public cible large (classes moyennes, jeunes actifs, familles).
TVA à 10 % sur l’immobilier : un gain immédiat à l’achat
Dans le cadre du LLI, certains programmes bénéficient d’une TVA à 10 % au lieu de 20 % (sous conditions d’agrément et de mixité sociale, notamment). L’impact sur le budget d’acquisition est très concret.
Exemple chiffré de l’impact de la TVA réduite
Imaginons un appartement neuf vendu 200 000 € HT dans une résidence éligible LLI :
- Avec TVA à 20 % : 200 000 × 1,20 = 240 000 € TTC.
- Avec TVA à 10 % : 200 000 × 1,10 = 220 000 € TTC.
La TVA réduite permet donc d’économiser 20 000 € dès l’achat, soit près de 8,3 % du prix TTC « standard ». Ce différentiel peut :
- réduire significativement l’apport nécessaire,
- ou alléger le montant des mensualités de crédit,
- ou encore permettre de viser un bien mieux situé ou de plus grande surface.
Nous intégrons régulièrement cette logique dans nos solutions d’investissement dans l’immobilier neuf, notamment dans nos résidences LLI situées en Nouvelle‑Aquitaine, Occitanie ou Île‑de‑France.
Crédit d’impôt et taxe foncière : un deuxième étage à la fusée
Au‑delà de la TVA, le LLI ouvre droit à des avantages sur la taxe foncière. Selon les cas (logement détenu en direct ou via une structure soumise à l’IS), l’investisseur peut bénéficier :
- d’exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements intermédiaires,
- ou d’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pour certaines personnes morales, venant neutraliser partiellement ou totalement cette charge.
Pour un investisseur particulier qui choisit d’utiliser une SCI pour son investissement locatif intermédiaire, ce mécanisme peut améliorer fortement le rendement net. Sur 15 à 20 ans, l’économie cumulée de taxe foncière peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, en complément de la TVA réduite et de l’amortissement Jeanbrun.
Bon à savoir : Rappelons que tout avantage fiscal est soumis au respect strict des conditions, d’où l’importance d’un accompagnement professionnel.
Pourquoi combiner dispositif Jeanbrun et Logement Locatif Intermédiaire ?
En combinant Jeanbrun + LLI, nous agissons sur trois leviers :
- À l’achat : baisse du coût grâce à la TVA à 10 % et à un prix de vente en général inférieur au marché pour les logements intermédiaires.
- En régime de croisière : amortissement Jeanbrun qui réduit l’imposition sur les loyers, voire crée un déficit foncier imputable.
- Sur les charges : allègement de la taxe foncière via exonération ou crédit d’impôt.
Cette approche est particulièrement pertinente dans des zones structurellement tendues comme l’Île‑de‑France, la métropole de Toulouse, Bordeaux, Lyon ou encore certaines agglomérations bretonnes, où la demande de logements abordables reste très supérieure à l’offre.
Comme nous l’observons au quotidien sur nos programmes neufs, le LLI permet de viser une occupation locative élevée, ce qui sécurise le montage financier.
Se lancer avec LP Promotion dans un projet LLI + Jeanbrun
En Nouvelle‑Aquitaine, Occitanie, Auvergne‑Rhône‑Alpes, Île‑de‑France, Bretagne ou Pays de la Loire, nous développons des résidences neuves offrant, selon les opérations, une éligibilité au LLI et un positionnement compatible avec le dispositif Jeanbrun. Notre objectif : vous permettre de bâtir un patrimoine dans le neuf, performant sur le plan énergétique, tout en optimisant votre fiscalité.
Nous vous invitons à explorer notre sélection de logements neufs éligibles pour identifier les programmes adaptés à votre projet.
FAQ – Dispositif Jeanbrun et LLI
Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et Jeanbrun : est-ce cumulable ?
Oui, le cumul est possible sous conditions. Il faut respecter les règles du LLI (location nue, plafonds, zones, agréments) et celles de Jeanbrun (durée d’engagement, critères du logement). Le cumul peut optimiser à la fois le coût d’achat et la fiscalité des loyers.
Le LLI est-il réservé à certaines zones géographiques ?
Oui. Le Logement Locatif Intermédiaire concerne principalement les zones dites tendues, où la demande locative est supérieure à l’offre, notamment les zones A, A bis et B1. Ces secteurs regroupent de grandes métropoles et leurs agglomérations, où la pression sur le logement reste forte.
Comment fonctionne la TVA à 10 % en Logement Locatif Intermédiaire ?
Dans certains programmes agréés en LLI, la TVA applicable à l’achat est réduite à 10 % au lieu de 20 %. Cette baisse impacte directement le prix d’acquisition TTC. Elle permet soit de diminuer l’apport personnel, soit d’améliorer la rentabilité globale du projet locatif neuf.