Dossier complet : Pinel
Vous avez un investissement Pinel en cours ou vous cherchez des informations sur le dispositif à partir du 1er janvier 2025 ? Suivez le guide !
Le dispositif Pinel est un dispositif d’investissement immobilier locatif qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt. Il vise à encourager la construction de logements neufs dans des zones où l’offre est insuffisante. Découvrez les avantages et les conditions de ce dispositif dans notre dossier complet.
Le dispositif Pinel n’est plus accessible
Le dispositif Pinel n’est plus accessible pour les nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2025.
Les informations présentes sur cette page sont conservées à titre informatif pour les investisseurs déjà engagés dans ce dispositif.
Découvrez également les alternatives d’investissement locatif proposées par LP Promotion.
Plan du dossier
Dispositif Pinel : de quoi s’agit-il ?
Depuis presque 10 ans, ce dispositif immobilier de défiscalisation est sur toutes les lèvres. Et pour cause la loi Pinel s’avère, en effet, largement sollicitée par les investisseurs.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Ce dispositif fiscal, entré en vigueur le 1er janvier 2015, avec effet rétroactif au 1er septembre 2014, fait suite à la loi Duflot et à la loi Scellier.
La loi Pinel permet notamment aux particuliers de diminuer le montant de leur impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier neuf. En effet, en contrepartie de la mise en location de leur logement pour une durée d’au moins 6 ans, les investisseurs Pinel bénéficient d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 17,5 % (selon les taux du dispositif classique 2023), sous certaines conditions.
Les objectifs du dispositif Pinel
Dans un contexte de tension sur le marché locatif, la loi Pinel a pour objectif premier de stimuler la construction de biens neufs dans les zones tendues. Il s’agit donc d’encourager l’investissement des particuliers, afin d’offrir aux locataires des logements aux loyers abordables et contrôlés. En filigrane, l’objectif du dispositif est de dynamiser l’économie en soutenant le secteur de l’immobilier neuf.
Mais ce n’est pas tout. Le dispositif Super Pinel ou Pinel +, introduit en 2023, affiche deux ambitions supplémentaires :
- Lutter contre les logements indécents en fixant des critères d’usage ;
- Accompagner la transition écologique en favorisant les biens à haute performance énergétique.
Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?
La réduction d’impôt est évidemment le principal intérêt de ce dispositif. Il permet aux particuliers d’acquérir un bien immobilier neuf à un coût avantageux.
Mais ce n’est évidemment pas le seul avantage de la loi Pinel.
Ce dispositif fiscal permet aussi de se constituer un patrimoine tout en réduisant le coût d’acquisition du bien. La défiscalisation, associée à l’encaissement des futurs loyers, facilite l’obtention d’un crédit immobilier à un taux favorable. Par ailleurs, en mettant en location votre logement, vous percevez des revenus réguliers vous permettant de rembourser votre emprunt sans affecter votre épargne.
En parallèle, la loi Pinel permet de devenir propriétaire d’un bien neuf répondant aux dernières normes de construction et de performance énergétique. Ces caractéristiques sont des éléments déterminants pour la valorisation de votre logement.
Investir dans l’immobilier Pinel présente aussi un intérêt pour votre famille. Ce bien peut, en effet, faire l’objet d’une stratégie patrimoniale visant à réduire les droits de succession de vos héritiers. Contrairement au dispositif Duflot, la loi Pinel autorise la location de votre appartement à toute personne non rattachée à votre foyer fiscal. Vous pouvez donc, sous certaines conditions, en faire profiter vos cousins, vos parents, et même vos enfants.
Enfin, l’investissement défiscalisé dans la pierre demeure un moyen sûr et efficace de préparer sa retraite en profitant d’un complément de revenu régulier généré par les rentes mensuelles.
L’Évolution de la loi Pinel depuis 2014
Depuis son lancement, le 1er septembre 2014, la loi Pinel s’est transformée en un dispositif
incontournable pour les investisseurs immobiliers. Avec des évolutions continuelles pour s’adapter
au marché, cette législation a su s’imposer comme la référence en matière de défiscalisation
immobilière.
Les principales évolutions de la loi Pinel depuis 2014
En 2015, la loi Pinel a pris une direction nouvelle en augmentant la durée minimale de location à 6
ans. Dès l’année suivante, les plafonds de ressources des locataires ont été révisés. En parallèle,
les zones éligibles ont été ajustées pour mieux répondre aux besoins du marché.
En 2017, la loi Pinel a connu une nouvelle transformation majeure puisque la durée de mise en
location a été augmentée à 12 ans, offrant au passage aux investisseurs une réduction d’impôt allant
jusqu’à 21 %.
En 2021, contre toute attente, la loi Pinel est finalement prolongée jusqu’au 31 décembre 2024. Elle
subit, toutefois, à cette occasion, un recentrage sur les logements situés dans des immeubles
collectifs.
Par ailleurs, au 1er janvier 2023, le dispositif devient de moins avantageux d’un point de vue
fiscal avec une baisse des taux de réduction d’impôt. Pour pallier à cette réduction des taux, un
nouveau dispositif appelé « Pinel Plus » est créé. Il propose
des avantages fiscaux calculés sur la base des anciens taux pour les logements « exemplaires » sur
le plan social et environnemental.
Pour le Gouvernement, il s’agit notamment d’aligner sa politique fiscale sur la Réglementation
environnementale 2020 (RE2020).
Les prochains changements à prévoir
En 2024, le dispositif Pinel classique poursuit sa décote. Les taux passer ainsi à 9 % pour un
engagement de location de 6 ans, 12 % sur 9 ans et seulement 14 % sur 12 ans.
Les investisseurs assiste également à un renforcement des exigences pour l’accès au dispositif Pinel Plus. Ainsi, pour bénéficier
de l’avantage fiscal, les logements neufs acquis en 2024 doivent, non seulement obéir aux exigences
de la RE 2020, mais également prétendre à la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique
(DPE).
L’objectif affiché du Gouvernement est clair. Pousser les acheteurs à investir dans des logements
plus verts et plus confortables en choisissant l’option du Pinel Plus.
Loi Pinel ou Pinel Plus : comment en profiter ?
En contrepartie d’une réduction d’impôt intéressante, la loi Pinel ou le dispositif Pinel Plus imposent à l’investisseur de respecter plusieurs conditions. Celles-ci s’appliquent au logement, au contrat de bail et au locataire sélectionné par l’investisseur.
Les conditions liées au logement
Les types de logements concernés
La réduction d’impôt Pinel et Pinel Plus concerne les catégories de biens suivants :
- Les logements neufs ;
- Les logements en VEFA ;
- Les habitations construites par le propriétaire ;
- Les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation : les travaux doivent toutefois représenter 25 % du coût de l’investissement ;
- Les logements réhabilités ;
- Les locaux transformés en habitations.
Depuis le 1er janvier 2021, il est impossible de bénéficier du dispositif Pinel pour l’acquisition d’une maison individuelle. Ce type de biens est également exclu dans le cadre de la loi Pinel Plus.
Bon à savoir : la réduction d’impôt est limitée à deux logements par an pour un montant maximal de 300 000 € avec un prix au mètre carré de 5 500 €.
Les zones d’investissement Pinel
Pour remplir les objectifs du dispositif, des zones géographiques spécifiques ont été définies. Elles sont aujourd’hui au nombre de cinq. Trois d’entre elles, seulement, permettent de réaliser un investissement Pinel ou Pinel Plus. Ce zonage joue un rôle essentiel. Il permet de définir les plafonds de loyers et de ressources applicables. En pratique, plus les zones sont tendues, plus les plafonds sont élevés et inversement.
La condition liée au contrat de bail
Le bien doit impérativement être loué vide comme résidence principale, au plus tard 1 an après son achèvement ou son acquisition. La durée du bail et le montant du loyer doivent respecter les conditions Pinel.
La durée de l’engagement
La loi Pinel et le dispositif Pinel Plus imposent tous les deux des durées d’engagement similaires. Le bien doit ainsi être loué pour une durée minimum de 6 ou 9 ans, renouvelable jusqu’à 12 ans pour maximiser votre avantage fiscal.
Gardez à l’esprit que vous ne pourrez pas rompre cet engagement, sans rembourser la réduction d’impôt déjà perçue. C’est pourquoi, nous vous recommandons de commencer par une durée de location de 6 ans.
Le montant du loyer Pinel
Le loyer mensuel hors charges ne doit en aucun cas dépasser les plafonds prévus par la loi.
| Zone Pinel | Plafond de loyer/m² |
| Zone A bis | 17,62 € |
| Zone A | 13,09 € |
| Zone B1 | 10,55 € |
| Zone B2 | 9,17 € |
| Zone C | 9,17 € |
Pour calculer son loyer Pinel, le propriétaire doit multiplier cet indice par un coefficient multiplicateur, puis par la surface pondérée du bien (surface habitable + la surface des annexes divisée par 2).
Pour les logements de moins de 38 m², le coefficient multiplicateur est de 1,2. Au-delà, le coefficient est de 0,7 + 19 / surface pondérée.
Exemple : Marc a investi en Pinel dans un appartement neuf d’une surface de 45 m² avec un balcon de 10 m², en zone B1. Pour calculer le loyer Pinel maximal, il doit effectuer les opérations suivantes :
- Surface pondérée : 45 + 10/2 = 45 + 5 = 50 m²
- Prix au m² de la zone B1 : 10,55 €
- Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/50 = 1,08
- Loyer maximum : 50 x 10,55 x 1,08 = 569,7 €
Bon à savoir : les annexes, comme les balcons, terrasses couvertes, caves et loggia, sont prises en compte dans la surface pondérée du bien, dans la limite de 8 m².
Les conditions liées au locataire
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, votre locataire ne doit pas dépasser les plafonds de ressources Pinel. Son montant par mètre carré doit rester inférieur aux plafonds fixés par décret. Dans les deux cas, tout va dépendre de la zone géographique de votre bien.
Quelles sont les étapes d’un investissement Pinel ?
Pour investir en Pinel et maximiser sa rentabilité, il est indispensable de respecter les étapes suivantes.
-
1
Choisir le bien
Pour réussir votre investissement en immobilier locatif dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel Plus, il est important de veiller à ce que le bien immobilier remplisse toutes les conditions d’éligibilité requises par la loi. Par ailleurs, il est nécessaire de planifier une stratégie différente de celle utilisée pour l’achat d’une résidence principale.
Pour louer facilement votre bien et espérer une plus-value à la revente, l’emplacement est un critère essentiel. Il est donc indispensable d’identifier les zones à fort potentiel locatif et de développement. Accès aux transports en commun, présence de commerces de proximité ou encore grands projets urbains sont autant d’éléments à observer avec soin.
-
2
Financer son investissement Pinel
Pour investir dans l’immobilier locatif et maximiser les avantages du dispositif Pinel, commencez par évaluer votre apport personnel et votre capacité d’endettement ! Cela vous permettra de déterminer le montant de l’emprunt nécessaire pour réaliser votre projet immobilier avec succès, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel.
Ne manquez pas l’occasion de consulter différentes banques pour déposer plusieurs demandes de financement et faire ainsi jouer la concurrence. Vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier pour obtenir le meilleur prêt bancaire possible.
Enfin, sachez qu’il est encore possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport financier, grâce aux loyers et à la réduction d’impôt
Exemple : Jean et Léa souhaitent investir dans un studio à 150 000 €, dans le quartier étudiant de Nice ouest. Ils le proposent à la location pour un montant de 300 €. Cette somme leur permet déjà de rembourser la moitié de leurs mensualités. Le bien étant loué en Pinel pendant 9 ans, le couple bénéficie d’une réduction d’impôt de 1 500 € par an, soit 13 500 € en tout. Le remboursement du prêt étant de 600 € par mois, le ménage doit seulement débourser 175 € par mois pour rembourser son crédit.
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3
Signer son contrat de réservation ou sa promesse de vente
Si vous investissez dans un bien immobilier en état futur d’achèvement (VEFA), vous devez maintenant signer le contrat de réservation. Celui-ci fixe les conditions de votre acquisition. La livraison de votre logement aura lieu bien plus tard. Il conviendra alors d’effectuer une inspection minutieuse et de vous assurer de la conformité du bien.
Vous avez opté pour un investissement Pinel dans un logement neuf déjà livré ? Il est temps de signer un compromis ou une promesse de vente. Cet avant-contrat doit notamment décrire le bien, préciser le prix et détailler les conditions suspensives applicables. Il inclut également un dossier contenant l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires. D’autres documents, tels que le règlement de la copropriété, doivent obligatoirement être annexés à votre compromis.
La plupart du temps, cette étape est synonyme du versement d’un dépôt de garantie. Cette somme assure la réservation du bien. Toutes les informations et tous les documents obligatoires sont alors transmis au notaire, chargé de la préparation de l’acte définitif d’achat.
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4
Sélectionner son locataire
Pour réussir votre investissement locatif Pinel, vous devez choisir votre locataire avec le plus grand soin. Il doit évidemment remplir toutes les conditions liées au dispositif fiscal, mais également présenter des garanties suffisantes pour assurer le paiement régulier du loyer et l’entretien de votre bien.
Voici les critères à respecter :
- Il ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal : votre locataire peut toutefois être un de vos ascendants ou descendants ;
- Il doit respecter les plafonds de ressources fixées en fonction de la zone géographique de votre logement ;
- Il doit s’agir de sa résidence principale.
Bon à savoir : ces conditions doivent être remplies au jour de la signature du bail. Des changements dans la situation du locataire par la suite n’impactent pas votre droit à la défiscalisation immobilière.
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5
Déclarer son investissement Pinel à l’administration fiscale
Les démarches à réaliser pour profiter de la réduction d’impôt Pinel ou Pinel Plus sont uniquement d’ordre fiscal.
La première déclaration doit être effectuée l’année suivant la livraison du bien loué. En cas d’acquisition en VEFA ou d’achat d’un bien ancien à rénover, il s’agit donc de la date de fin de travaux. Cette déclaration est ensuite renouvelée tous les ans à partir du mois de mai afin de continuer à bénéficier des avantages fiscaux. Attention, la date limite du dépôt de votre déclaration fiscale varie en fonction du département de résidence. Soyez vigilant !
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6
Prolonger la location Pinel
Pour maximiser votre investissement, vous pouvez décider de prolonger votre location. Cette prorogation peut avoir lieu à la 7e ou à la 10e année de location. À chacune de ses étapes, vous devez évaluer votre projet ainsi que l’état du marché immobilier.
Si vous ne souhaitez ni vendre ni occuper le bien, vous pouvez continuer à déclarer vos loyers en loi Pinel. Peu importe si vous avez démarré avec une défiscalisation sur 6 ou 9 ans, il est toujours possible d’ajouter 3 années supplémentaires, jusqu’à 12 ans maximum.
Dispositif Pinel : comment calculer sa réduction d’impôt ?
La loi Pinel permet de récupérer une part non négligeable de votre investissement grâce à une réduction d’impôt importante.
Quels sont les taux de réduction d’impôts Pinel en 2023 ?
À compter du 1er janvier 2023, les investisseurs en Pinel bénéficient des taux suivants :
- 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement sur 6 ans ;
- 15 % sur 9 ans ;
- 17,5 % sur 12 ans.
Si vous optez pour Pinel Plus en 2023 et 2024, vous continuez à bénéficier des anciens taux, post 2023 :
- 12 % sur 6 ans ;
- 18 % sur 9 ans ;
- 21 % sur 12 ans.
Calculer la défiscalisation Pinel
Le crédit d’impôt Pinel varie selon deux éléments :
- Le prix d’acquisition du bien ;
- La durée d’engagement de location : celle-ci impacte le taux de réduction d’impôt dont peut bénéficier l’investisseur.
Pour calculer le prix d’acquisition du logement neuf, il est nécessaire de prendre en compte la totalité de son coût de revient. De manière générale, il s’agit d’un prix d’achat auquel s’ajoute l’ensemble des frais annexes liés à l’investissement. Ces derniers varient en fonction de la nature du bien :
- Logement neuf ou en VEFA : le prix d’achat, les frais de notaire, les frais d’agences immobilières, la TVA, les droits d’enregistrement et de publicité foncière, les commissions des intermédiaires éventuels ;
- Logement construit par le propriétaire : prix du terrain constructible, coût de la construction, mais également des équipements de chauffage par exemple, frais de notaire et d’agence immobilière, frais d’architecte, etc. ;
- Logement Pinel acquis inachevé ou transformé en habitation : les frais annexes comprennent également le coût des travaux réalisés dans le bien.
Une fois cette information en votre possession, vous devez multiplier le prix de revient par le taux de réduction. Le montant obtenu est divisé par le nombre d’années de location afin de connaître la réduction annuelle dont vous allez bénéficier.
Historique des taux de réduction Pinel depuis 2014
Depuis 2014, les taux de réduction d’impôt étaient restés les mêmes. Ce n’est qu’en 2021 que la loi de Finances annonce une diminution de l’avantage fiscal Pinel, à compter du 1er janvier 2023.
Exemples d’un investissement Pinel
Voici quelques exemples d’investissement Pinel en 2023.
Pour un investissement Pinel de plus de 300 000 € sur 9 ans de location, le bonus fiscal Pinel sera de 45 000 € (300 000 € x 15 %), soit une réduction d’impôt de 5 000 € par an.
Si vous investissez 200 000 € en Pinel Plus sur 12 ans de location, votre crédit d’impôt sera de 42 000 € (200 000 € x 21 %), soit 3 500 € par an.
Un dernier exemple pour un investissement Pinel 2023 de 150 000 € sur 6 ans. La réduction est de 15 750 € (150 000 € x 10,5 %) soit 2 625 € par an.
Dispositif Pinel – FAQ
Quand commence la réduction d’impôts Pinel ?
Pour les appartements achetés en VEFA, la réduction d’impôt débute à l’achèvement des travaux, symbolisé par la déclaration du même nom. Pour les logements neufs déjà construits, la défiscalisation commence à la date de la signature de l’acte authentique de vente, peu importe le moment de l’année.
Quelle est la durée maximale pour trouver mon premier locataire ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous devez louer votre nouvel appartement dans les 12 mois suivant sa réception ou son acquisition, en respectant les conditions prévues par le dispositif.
Combien de temps dois-je louer mon bien pour en profiter ?
Pour profiter du dispositif fiscal Pinel ou Pinel Plus, vous devez louer votre bien au minimum pendant 6 ans. Il est, par ailleurs, possible de prolonger la durée de location à 9 et 12 ans. Si vous renoncez à votre engagement en cours de route, vous devez rembourser à l’administration fiscale l’ensemble des crédits d’impôt perçus.
Peut-on louer un bien Pinel à ses enfants ? À ses parents ?
Absolument, à condition, toutefois, que vos proches ne fassent pas partie de votre foyer fiscal. Il est, en effet, interdit de loger un enfant apparaissant sur sa déclaration d’impôt tout en profitant d’un dispositif de défiscalisation immobilière.
Comment réaliser sa première déclaration d’impôts Pinel ?
La première année, vous devez remplir le formulaire 2044EB afin d’indiquer à l’administration fiscale les caractéristiques de votre bien et la durée de votre engagement. Il est primordial de le compléter avec précaution, car ce document peut entraîner une annulation de tous les avantages Pinel. En parallèle, vous devez remplir le formulaire 2044-SPE afin de présenter le bilan de l’opération foncière. Enfin, vous devez remplir la déclaration 2042RICI pour que le gain fiscal s’applique.
Est-il possible de profiter du dispositif Pinel partout en France ?
Non, seules les zones tendues, éligibles au dispositif, peuvent en bénéficier. En 2023, il s’agit des zones A Bis, A et B1. La zone C a été exclue dès 2017. Le 1er janvier 2020, ce fut au tour de la zone B2 de sortir du dispositif de défiscalisation Pinel.
Peut-on investir en SCI ou SCPI en Pinel ?
Que vous réalisiez un investissement locatif en SCI ou en SCPI, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel et Pinel Plus. Les conditions d’éligibilité et les taux de réduction d’impôt sont identiques à l’investissement en direct. Attention toutefois, seules les SCI soumises à l’impôt sur le revenu peuvent bénéficier de ce dispositif de défiscalisation.
Dans combien de logements est-il possible d’investir en Pinel ?
Le législateur a souhaité limiter le dispositif à deux logements par an. Par ailleurs, chaque investissement est limité à 300 000 € et 5 500 € le mètre carré.
