Calculer la valeur locative d'un bien immobilier
La valeur locative d'un bien immobilier, aussi connue sous le nom de "revenu cadastral", représente la valeur de votre logement déterminée par le fisc.
Elle est équivalente au loyer annuel potentiel que pourrait générer votre bien s'il était loué, et permet à l'administration fiscale de calculer le montant de vos impôts, comme la taxe d’habitation ou encore la taxe foncière.
Cette valeur est établie pour tous les types de logements, qu'ils soient meublés ou non, occupés ou loués. Elle peut également être utilisée pour évaluer la pertinence d'un achat immobilier dans le cadre d'un projet d'investissement locatif, par exemple.
Plan du dossier :
- Qu’est-ce que la valeur locative ?
- Pourquoi calculer la valeur locative ?
- Comment calculer la valeur locative d’un bien immobilier ?
- Définir la surface pondérée du bien immobilier
- Calculer le tarif au mètre carré
- Faites appel à un professionnel pour calculer la valeur locative
Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative d'un bien immobilier correspond au loyer annuel potentiel que peut percevoir son propriétaire s'il le loue aux conditions normales du marché, sans que son logement ne soit jamais vacant.
La valeur locative s’applique aussi bien au bâti qu’au non bâti. À ce titre, tous les logements sont concernés : maisons, appartements, résidences principales, résidences secondaires, logements individuels ou collectifs, vides ou meublés, vacants, loués ou occupés par les propriétaires.
Pour calculer ce montant, il suffit de multiplier la surface exacte du bien immobilier par un tarif spécifique, fixé par l’administration fiscale et qui est en cohésion avec la « référence des loyers » du 1er janvier 1970, revalorisée.
Le tarif spécifique appliqué pour déterminer la valeur locative d'un bien immobilier est fixé en fonction de neuf critères différents. Parmi eux, on retrouve notamment :
- La classification du bien, allant de la catégorie 1 (logement de luxe) à la catégorie 8 (logement détérioré) ;
- La surface totale du logement (y compris les annexes et les dépendances) ;
- Le degré d’entretien ;
- La situation de l’habitation (les avantages et les inconvénients du quartier, par exemple) ;
- Les équipements qui traduisent le confort du logement (eau courante, gaz, électricité, w.c., tout-à-l’égout, chauffage central, équipements sanitaires, etc).
Pourquoi calculer la valeur locative ?
Vous l’aurez compris : pour l'administration fiscale, la valeur locative sert de référence pour déterminer le montant des impôts locaux que les propriétaires locaux doivent payer. Plus la valeur locative est élevée, plus l'impôt est important.
Toutefois, la notion de valeur locative est également intéressante pour les propriétaires. Et pour cause, elle sert de référence pour fixer le loyer hors charges qui sera facturé au locataire. Si les prix ne sont pas en adéquation, le propriétaire peut envisager une révision du loyer pour obtenir un rendement locatif intéressant. Idéalement, le rendement locatif devrait se rapprocher de la moyenne de la rentabilité locative de la ville.
Comment calculer la valeur locative d’un bien immobilier ?
Vous souhaitez calculer la valeur locative d’un bien immobilier ? Malheureusement, il est impossible de calculer cette valeur soi-même. C’est l’administration fiscale qui s’en charge pour vous, en utilisant les informations que vous lui fournissez à travers des documents tels que le formulaire CERFA 6650.
Cependant, comprendre la méthode de calcul utilisée par l'administration fiscale vous permettra d'apprécier les données utilisées et de contester la valeur locative si nécessaire.
La valeur locative se calcule ainsi :
Valeur locative = surface pondérée x tarif au mètre carré local de référence
Définir la surface pondérée du bien immobilier
Afin de calculer la valeur locative du bien immobilier, il faut premièrement déterminer la surface pondérée du bien.
La surface pondérée se définit par l’espace mesuré dont dispose un propriétaire en comprenant la surface habitable, les surfaces annexes (entrées, couloirs, antichambres, rangements, etc.) et les dépendances (garages, caves, celliers, greniers, etc.).
Bon à savoir : Comme dans tout placement financier, plus le bénéfice d’un bien est élevé, plus le risque est élevé.
Si toutes les pièces sont incluses dans le calcul de la valeur locative, elles ne sont pas toutes comptabilisées de la même façon. En effet, différents coefficients s'appliquent :
- Le coefficient d’importance, déterminé selon un barème qui dépend de la catégorie du logement et de sa surface. Il existe huit catégories de logements selon l'administration fiscale (de “délabrés” à “haut standing”), chacune ayant un tarif spécifique par mètre carré ;
- Le coefficient de nature, qui oscille entre 0,2 et 0,6, permet de pondérer le poids des pièces selon leur usage ;
- La présence d'un ascenseur dans un immeuble en copropriété est soumise à un coefficient variant de -0,15 à +0,15 ;
- Le coefficient de situation, variant de -0,10 à +0,10 ;
- Le coefficient d’entretien, allant de 0,80 à 1,20.
Des éléments de confort sont également pris en compte sous forme d’ajout forfaitaire de m² à la surface réelle :
- Eau courante : + 4 m² ;
- Gaz : + 2 m² ;
- Électricité : + 2 m² ;
- Lavabo : + 3 m² ;
- WC : + 3 m² ;
- Baignoire : + 5 m² ;
- Douche : + 4 m² ;
- Chauffage, par pièce : + 2 m².
Calculer le tarif au mètre carré
Le tarif au mètre carré est calculé en prenant en considération la valeur locative des locaux de référence, c’est-à-dire, à un loyer moyen théorique au mètre carré établi par la commune en fonction de diverses estimations. Cette méthode de calcul plus précise permet de mieux évaluer le rendement locatif par ville.
La valeur locative des locaux de référence dépend de leur catégorie, avec un total de huit catégories allant de "logement délabré" à "logement de haut standing".
Faites appel à un professionnel pour calculer la valeur locative
Pour déterminer la valeur locative du bien que vous souhaitez acquérir, il est préférable de faire appel à des professionnels de l’immobilier. Ceux-ci ont l’habitude d’estimer avec précision si un logement peut être rentable dans les années à venir ou non.
Sources :
