Rentabilité locative : comment la calculer ? Retour Contenu Texte Libre Un particulier souhaitant investir dans l’immobilier neuf locatif recherche souvent un placement plus rentable d'un produit d'épargne classique. Toutefois, afin d’optimiser votre investissement locatif, il est important de savoir comment calculer la rentabilité locative de votre projet. LP Promotion vous explique comment procéder. La rentabilité locative : définition La rentabilité locative est le rapport entre les sommes engagées dans l’acquisition et l’entretien d’un bien immobilier ainsi que les loyers perçus pour ce même bien. On parle de rentabilité nette avant impôts. On distingue la rentabilité nette avant impôts de la rentabilité brute et de la rentabilité après impôts. À la différence de la rentabilité nette avant impôts, le calcul de la rentabilité brute ne tient pas compte des frais et charges divers (entretien, notaire, gestion, etc.). Quant à la rentabilité nette après impôts, comme son nom l’indique, elle détermine la rentabilité de votre investissement immobilier après impôts. Bien que ce soit l’indicateur le plus fiable, ce dernier est toutefois difficile à calculer. Par conséquent, pour calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier le système de calcul le plus courant est celui de la rentabilité nette avant impôts. Le calcul de la rentabilité locative La formule pour calculer le taux de rentabilité de votre investissement immobilier est la suivante : [(Loyer annuel – Charges annuelles) / (prix d’achat + coût du crédit)] x 100 Prenons pour exemple l’acquisition d’un appartement neuf T2 de 40m² au sein de la résidence Magnolia Street à Borderouge au prix de 165 000€. Les frais de notaire et d’hypothèque équivalent à 3% du prix de l’appartement. Ainsi, le prix d’achat = 169 950€ (165 000€ + 4 950€ de frais de notaire et d’hypothèque). Un prêt bancaire est contracté pour acheter l’appartement neuf. L’apport initial est de 24 000€ et les 145 950€ restants sont financés par le prêt avec un taux d’intérêt de 1,42% et remboursable en 15 ans. Ainsi, le coût du crédit est de 16 181€. Les frais et charges relatifs au logement sont équivalents à 1 500€ par an. Afin de déterminer la rentabilité locative du bien, il ne reste plus qu’à déterminer le montant du loyer. Dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel, Toulouse étant située en zone B1, le plafond de loyer maximal ne pourra excéder 10,07 euros par m2. Il faut toutefois noter que seule la surface habitable sera prise en compte. Un coefficient multiplicateur doit donc être appliqué à ce plafond : 0,7 + 19/S ; S étant la surface habitable Le montant maximal du loyer est donc égal à 40 x [10,44 x (0,7 + 19/40)] = 490,68 euros par mois. À présent que nous disposons de toutes les variables, nous pouvons procéder au calcul. Ainsi, la rentabilité locative de notre investissement immobilier est égale à [(5 888,16 – 1 500) / (169 950 + 16 181)] x 100 = 2,36%. Rappelons tout de même qu’il s’agit du calcul de la rentabilité locative nette avant impôts. Une fois les impôts déduits, la rentabilité est inférieure à celle précisée ci-dessus. Toutefois, dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, il est possible de réduire ses impôts jusqu’à 21% du prix du bien si le logement est mis en location pour une durée de 12 ans. Ainsi, dans notre exemple, l’investisseur en loi Pinel peut bénéficier d’une économie d’impôts égale à 35 690 euros, qui, en l’occurrence, permet d’augmenter notablement la rentabilité locative de son investissement, et de couvrir deux fois le coût du crédit immobilier. Optimiser la rentabilité de son investissement locatif Bien que le calcul de la rentabilité soit un excellent indicateur pour évaluer le rendement de son investissement immobilier, il ne prend toutefois pas en compte l’attractivité locative de votre logement. En effet, pour que cet indice soit pertinent, il faut que votre logement soit occupé. Ainsi, pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif nous vous conseillons : de privilégier les agglomérations dynamiques telles que Bordeaux et Toulouse, à forte croissance démographique ; d'acquérir un logement idéalement situé à proximité des zones d’emploi, des universités, des services, et des transports en commun ; d'opter pour un logement en périphérie plutôt qu’en centre-ville, réunissant les 2 premiers atouts, tout en étant moins cher à l'achat. Toutes les infos pour bien investir à Toulouse ou Bordeaux dans notre dossier complet Loi Pinel.