Conseils pour mieux rentabiliser son investissement locatif

Rentabilité, rentabilité, rentabilité, le mot d’ordre de l'investissement locatif peut parfois vous donner du fil à retordre. C’est pourquoi il faut bien comprendre comment elle est calculée et surtout de quoi elle dépend. Voici quelques astuces pour bien évaluer le potentiel de votre futur logement.

 

Visez les secteurs à forte demande locative

Voilà une évidence que l’on oublie rapidement sur un achat coup de tête. La demande locative n’est pas garantie de façon équivalente selon l’emplacement du bien à louer. La première étape est donc d’évaluer la concurrence locative et la qualité de vie dans le quartier ou la ville que vous visez, puis de les comparer avec d’autres emplacements.

Vous pouvez par exemple consulter les différents palmarès des villes étudiantes pour choisir la résidence étudiante idéale. Par ailleurs, selon le type d’investissement locatif pour lequel vous optez, l’emplacement et les attentes des locataires vont différer et parfois au sein d’une même agglomération.

Prenons quelques exemples avec les résidences de services :

• Investissement dans une résidence étudiante : si certaines universités ou écoles sont excentrées, les étudiants préfèrent cependant le centre-ville pour ses multiples animations : bars, cinémas, lieux culturels, etc... Se renseigner sur les quartiers animés est donc primordial pour définir l’emplacement idéal pour son investissement en résidence étudiante.
• Investissement dans une résidence coliving : ces résidences accueillent les jeunes actifs qui viennent généralement de trouver un premier emploi. Les recherches pour ce type d’investissement vont donc se concentrer sur les bassins d’emplois à proximité de la résidence. Tout comme les étudiants, les jeunes actifs cherchent également à accéder facilement aux quartiers animés, souvent situés en centre-ville et en première périphérie.
• Investissement dans une résidence séniors : les séniors cherchent principalement une situation en périphérie, loin du tumulte urbain. Calme, services de proximité et dessertes de transports en commun sont leurs principaux critères de choix. Or cette information n’est pas toujours véridique. Certains séniors souhaitent rester à proximité de leurs familles pour entretenir la relation avec leurs petits enfants par exemple. Un emplacement à proximité des écoles et des espaces de loisirs sont donc à privilégier pour répondre à leur demande.

Définissez vos objectifs de rentabilité

La rentabilité d’un investissement immobilier ne peut être immédiate que si vous achetez sans apport. Dans le cas contraire, évaluez ses priorités semble primordial. 

Générer un complément de revenus : à court terme, vous atteindrez cet objectif si le montant de vos revenus locatifs est supérieur aux frais que vous engagez. La variable d’ajustement pour obtenir un complément de revenus alors que vous êtes toujours actif sera la durée de votre crédit. À moyen ou long terme, c’est un excellent calcul si vous souhaitez préparer votre retraite et en tirer une rente complémentaire.

Transmettre un patrimoine : nous sommes ici sur le long terme. Cet objectif a généralement pour but d’offrir un bien immobilier d’ores et déjà remboursé à ses proches. Nous entrons alors dans le cadre fiscal de la donation, ce qui peut être parfois compliqué à gérer, un appartement étant par nature difficile à partager. Songez alors à la solution SCI (Société Civile Immobilière) qui permet de réaliser une donation en attribuant des parts du logement à chaque proche.

Réaliser une plus-value à la revente : la plus-value se calcule sur le montant de votre achat immobilier, frais de notaire et remboursement des intérêts de prêt inclus. Il s’agit donc d’un objectif sur le long terme, surtout en sachant que plus vous attendez avant de revendre, plus votre bien prendra de la valeur. Notez aussi que le montant de la plus-value sur un bien autre que votre résidence principale est soumis à imposition : 19% sur l’impôt sur le revenu ; 15% sur les prélèvements sociaux. La plus-value est aussi soumise à abattement comme suit : 

• 2% au-delà de la 5e année ;
• 4 % au-delà de la 17e année ; 
• 8% au-delà de la 24e année.

Réduire vos impôts : ici, nous sommes dans la quasi immédiateté. En investissant dans un logement neuf en Pinel ou LMNP Censi-Bouvard, vous pouvez défiscaliser une part du montant de votre investissement sur votre impôt sur le revenu, dès l’année suivante. Il s'agit donc de choisir le bon dispositif adapté à sa situation et à son projet immobilier.

Choisissez le bon dispositif

Vous achetez un logement neuf : vous êtes donc éligible aux 2 dispositifs fiscaux gouvernementaux incitatifs pour la construction de logements neufs : les dispositifs Pinel et LMNP Censi-Bouvard. Dans les deux cas, le montant de votre investissement est limité à 300 000€ chaque année. 

Loi Pinel : évolution salutaire de la loi Duflot, le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21%, conditionné par la location d’un appartement neuf pendant une durée de 6 à 12 ans. La réduction d’impôts applicable peut donc
aller jusqu’à 63 000 €. Cette loi offre également la possibilité à l’investisseur de louer le logement à un membre de sa famille, ascendant ou descendant.  

Statut LMNP Censi-Bouvard : aussi surnommé « LMNP en résidence de services », ce statut est en effet adapté à un investissement en résidence étudiante, coling ou sénior neuve. Il engage l’investisseur à louer un appartement meublé, d’où son nom LMNP, signifiant Loueur Meublé Non Professionnel. Le dispositif LMNP permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% calculée selon le montant de l’achat sur 9 ans. Il permet également d’amortir son logement et de récupérer la TVA versée à l’État, sous certaines conditions.

Calculez la rentabilité locative de votre logement

Afin d’évaluer la pertinence de son investissement locatif, il s’agit de vérifier si l’investissement en vaut la chandelle. Mais alors, comment bien calculer la rentabilité locative de son investissement ?

Il faut tout d’abord comprendre ce qu’est la rentabilité nette de son investissement locatif. Celle-ci prend en compte le rendement annuel de votre appartement, en tenant compte des taxes et charges diverses : taxe foncière, frais de copropriété et éventuellement l’assurance loyer impayé. La formule pour calculer le taux de rentabilité nette est la suivante :

((Loyer annuel – charges annuelles) / prix d’achat) x 100

Illustrons cette formule par un exemple. Vous achetez un studio neuf de 140 000 €, frais de notaire inclus, dans le centre de Toulouse. La taxe foncière et les frais de copropriété s’estiment à 1 000€ par an, alors que le montant du loyer mensuel s’estime à 470€. En appliquant la formule précédente, nous obtenons donc :

(((470 euros x 12 mois) – 1000 euros) / 140 000 euros) x 100 = 3,3%

La rentabilité locative nette de charges sera donc de 3,33%. Il est évident que ce taux de rentabilité s’atteint une fois un éventuel crédit immobilier remboursé. Vous pouvez aussi faire entrer en ligne de compte les réductions d’impôts auxquelles vous pouvez prétendre avec la loi Pinel ou en optant pour le statut LMNP Censi-Bouvard.

Protégez votre investissement locatif

Votre rente locative sera pérenne si vous louez de façon régulière votre appartement et si les charges annuelles restent contenues. Sur ce dernier point, l’achat d’un logement neuf parait évident : aucuns travaux à prévoir (ravalement, parties communes, etc…) et des charges de copropriété très raisonnables comparées à un bien ancien. Il y à également l'aspect environnementale et DPE 

Faîtes jouer la concurrence concernant les assurances. L’assurance loyer impayé est une sécurité supplémentaire pour l’investisseur pour assurer ses rentes mensuelles. Le montant de cette assurance varie autour de 3% du loyer. Vous pouvez passer par l’intermédiaire d’un courtier en assurances pour faciliter les démarches. 

Prenez aussi en compte que la gestion de votre bien peut être particulièrement chronophage. Opter pour la gestion locative peut donc être un bon calcul pour celui qui souhaite se décharger des tâches administratives, ou de la recherche d’un locataire. C’est aussi l’intérêt des résidences services, aussi appelées résidences gérées. 

Enfin, anticipez la revente en entretenant régulièrement votre logement : les travaux de peinture et l’entretien annuel de la chaudière par exemple sont des critères pris en compte par le prochain propriétaire qui devra lui aussi évaluer sa rentabilité locative. Un bien régulièrement entretenu permettra de réaliser une plus-value plus importante lors de la revente.

 

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour réaliser sereinement un investissement locatif. Alors quel investissement vous tente ? Allez-vous opter pour une résidence étudiante, coliving ou sénior ? Le dispositif Pinel vous semble plus intéressant pour votre situation ? Trouvez votre bonheur parmi tous nos programmes éligibles au dispositif Pinel et au statut LMNP !