Les garanties comprises dans la vente de logement neuf en VEFA

Le contrat d'achat d'un bien immobilier neuf qui n'est pas terminé, plus connu sous l'acronyme VEFA pour Vente en Etat Futur d'Achèvement, est aujourd'hui un moyen intéressant pour devenir propriétaire. Le futur acquéreur de logement neuf bénéficie, via la VEFA, de protections pour sécuriser son achat, aussi bien liées à l'opération immobilière qu'au logement lui-même. Ces garanties obligatoires rendent particulièrement attractives cette vente sur plan. 

Lorsque l'on achète un bien sur plan, en VEFA, le promoteur immobilier s'engage sur différentes obligations vis à vis de l'acheteur. Les garanties sont de différentes natures, obligatoires et se cumulent, dès la réservation de son bien neuf par contrat. Ces garanties concernent aussi bien la défaillance éventuelle du constructeur, les retards, que les vices qui pourraient apparaître une fois le logement neuf livré.

La garantie de remboursement

Si une défaillance du promoteur a lieu de façon précoce et empêche l'achèvement du logement commandé, le contrat stipule que l'acte de vente est annulé. L'établissement financier du promoteur rembourse intégralement les sommes déjà versées par l'acheteur.

La garantie d'achèvement 

Même en cas de défaillance du promoteur ou constructeur, cette garantie d'achèvement permet d'assurer l'acheteur que le logement neuf qu'il a commandé sera achevé et livré. Cette garantie peut soit reposer :

  • sur les fonds propres du promoteur, avec des conditions suspensives drastiques (soit immeuble déjà hors d’eau et sans gage ; soit fondations achevées et fonds couvrant 75 % du montant total du projet consignés) 
  • sur une assurance contractée par le promoteur ou constructeur pour sécuriser le chantier jusqu'à son achèvement 

En cas de retard, l'acheteur peut parfaitement demander des pénalités. Suivant le type de garantie d'achèvement (intrinsèque ou extrinsèque) expliquée ci-dessus, il se retournera par lettre recommandée directement vers le promoteur, ou bien vers l'assurance contractée par celui-ci.

La garantie de parfait achèvement

Cette garantie de parfait achèvement permet de couvrir, sur un an, les défauts et non-conformités sur le gros oeuvre. L'acheteur peut, au moment de la livraison (sur procès verbal) et jusqu'à un an après (par lettre recommandée) demander la réparation de dommages constatés : cloisons mal placées ou manquantes, portes, fenêtres absentes ou mal placées, mauvaise orientation du bâtiment, etc.
A noter : le défaut sur l'isolation phonique du bâtiment et du logement vendu en VEFA - qui ne respecterait pas la Nouvelle Règlementation Acoustique (NRA) - rentre dans la garantie de parfait achèvement.

La garantie de bon fonctionnement

Appelée aussi garantie biennale, cette garantie de bon fonctionnement s'étend sur deux ans. Elle couvre les vices cachés et/ou les défauts du second oeuvre. Tous les "équipements dissociables" du logement sont concernés : 

  • ouvrants : portes - fenêtres - volets
  • canalisations - robinetterie
  • sanitaires - radiateurs - chaudière
  • revêtements sols et murs

Ces anomalies doivent être soit répertoriées puis portées à la connaissance du promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception, soit constatées par huissier.

La garantie décennale

Automatique pour toute construction neuve, y compris lorsque l'on achète son logement en VEFA, cette garantie décennale est la plus connue des garanties constructeur. Celle-ci couvre, sur 10 ans l'ensemble des désordres et vices mettant en jeu la solidité globale de la structure. Le constructeur est tenu de remedier aux dysfonctionnements ou malfaçons apparus sur les éléments stratégiques du bâti : étanchéité, murs porteurs, fondations, planchers, toitures et charpentes, ascenseurs, escaliers, canalisations, réseau électrique, etc.
L'assurance dommages-ouvrage (DO), contracté par l'acheteur (le maître d'ouvrage), permet d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre, dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Cette garantie peut être déclenchée sans recherche de responsabilité devant un tribunal. Elle intervient si le constructeur fait défaut à son obligation de mise en œuvre de la garantie décennale.

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