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Les garanties de l’immobilier neuf

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Le contrat d'achat d'un logement neuf à construire ou en cours de construction, plus connu sous l'acronyme VEFA pour Vente en l’Etat Futur d'Achèvement, offre aujourd’hui des avantages très intéressants au futur propriétaire. Ces avantages se reflètent entre autres au travers de protections visant à sécuriser l’achat aussi bien au niveau de l'opération immobilière qu'au logement lui-même. Ces garanties propres à l’immobilier neuf rendent particulièrement attractive cette vente sur plan.

Les garanties de l’immobilier neuf

Lorsque l'on achète un logement sur plan, en VEFA, le promoteur immobilier s'engage à respecter différentes obligations vis-à-vis de l'acheteur. Ces engagements ont pour but de rassurer les acquéreurs dans leur projet d’achat d’un logement neuf à construire ou en cours de construction. Les garanties sont de différentes natures, obligatoires et se cumulent dès la réservation de son logement neuf par contrat. Elles concernent aussi bien la défaillance éventuelle du constructeur, que les retards de construction, l’usure de la résidence ou encore les vices qui pourraient apparaître une fois le logement neuf livré.

La garantie d’achèvement

Même en cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, cette garantie d'achèvement permet d'assurer à l'acheteur que le logement neuf qu'il a acheté sera achevé et livré. Cette garantie peut être de deux natures différentes en fonction de la situation : 

  • La garantie d’achèvement intrinsèque : Ce sont les fonds propres du promoteur qui sont engagés avec des conditions suspensives drastiques : immeuble déjà hors d’eau et sans gage ou fondations achevées et fonds couvrant 75 % du montant total du projet consigné.
  • La garantie d’achèvement extrinsèque : Une assurance est contractée par le promoteur ou le constructeur pour sécuriser le chantier jusqu'à son achèvement.

En cas de retard, l’acquéreur peut parfaitement demander des pénalités. Suivant la nature de la garantie d'achèvement expliquée ci-dessus (intrinsèque ou extrinsèque), il se retournera par lettre recommandée directement vers le promoteur immobilier, ou bien vers l'assurance contractée par celui-ci.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement permet de couvrir les défauts sur le gros œuvre et la non-conformité de ceux-ci par rapport au contrat de vente. L’acquéreur peut demander la réparation des dommages constatés dans le cas où il perçoit des défauts de construction. Parmi ces dommages, nous retrouvons en autres : les cloisons mal placées ou manquantes, des portes et fenêtres absentes ou mal placées, une mauvaise orientation du bâtiment, etc…

La demande peut être formulée lors de la remise des clés au moment de la livraison du logement neuf, sous la forme d’un procès-verbal. L'acquéreur dispose également d’une période d’une année afin de constater des défauts et formuler une demande de réparation par lettre recommandée. Une fois la demande formulée et prise en compte par le promoteur immobilier, un accord commun est fixé entre les deux parties concernant le délai de réparation. Dans le cas où le promoteur ne respecte pas ce délai, l’acquéreur peut saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Pour information, le défaut sur l'isolation phonique du bâtiment et du logement neuf qui ne respecterait pas la Nouvelle Réglementation Acoustique (NRA), est compris dans la garantie de parfait achèvement.

La garantie biennale

Aussi appelée garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale couvre l’ensemble des vices cachés et/ou des défauts du second œuvre. Cette garantie oblige le promoteur immobilier à réparer ou remplacer l’ensemble des équipements qui ne fonctionnent pas correctement. Elle s'étend sur deux ans à compter de la remise des clés du logement neuf et porte sur tous les "équipements amovibles" du logement, soit ceux qui peuvent être dissociés du logement sans dégrader le bâtiment. On retrouve donc les :

  • Ouvrants : Portes - Fenêtres - Volets
  • Canalisations - Robinetterie
  • Sanitaires - Radiateurs - Chaudière
  • Revêtements sols et murs

Ces anomalies peuvent être constatées par huissier ou alors répertoriées puis portées à la connaissance du promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La garantie décennale

Automatique pour toute construction neuve, y compris lorsque l'on achète son logement en VEFA, la garantie décennale est la plus connue des garanties constructeur. Celle-ci couvre l'ensemble des désordres et vices mettant en jeu la solidité globale de la structure du bâtiment, sur 10 ans. Le promoteur immobilier est tenu de remédier aux dysfonctionnements ou malfaçons apparus sur les éléments stratégiques du bâtiment : étanchéité, murs porteurs, fondations, planchers, ascenseurs, escaliers, canalisations, réseau électrique, toitures et charpentes, etc…

Pour bénéficier de cette garantie décennale, l'acquéreur dresse une liste de l’ensemble des défauts recensés qu’il fait ensuite parvenir au promoteur immobilier par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il est également tenu d’informer son assureur pour faire valoir son assurance construction dommages-ouvrage.

L'assurance dommages-ouvrage (DO) permet d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre, dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Cette garantie peut être déclenchée sans recherche de responsabilité devant un tribunal. Elle intervient si le constructeur fait défaut à son obligation de mise en œuvre de la garantie décennale. L'acquéreur doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception dans les plus brefs délais afin d’obtenir réparation le plus rapidement possible.