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Femme en réflexion sur son investissement LMNP

LMNP

Contenu
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À première vue, le régime LMNP peut sembler complexe pour un investisseur débutant. En effet, contrairement à la location nue, il nécessite une expertise poussée en matière de bail, de fiscalité et de gestion locative. Mais ne vous méprenez pas ! La location meublée non professionnelle peut aussi offrir des bénéfices indéniables, comme des rendements locatifs élevés et des avantages fiscaux attractifs. Si vous souhaitez maximiser votre investissement immobilier, il est donc crucial de bien comprendre les rouages du régime LMNP. Et bonne nouvelle : pour vous guider, vous pouvez dès maintenant accéder au livre blanc LP Promotion !

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Femme qui calcule sa rentabilité locative en LMNP
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Plan du dossier :

  • Le régime LMNP, c’est quoi ?
  • Quelle est la fiscalité du LMNP ?
    • Le régime micro-BIC en LMNP
    • Le régime réel simplifié en LMNP
    • Micro-BIC ou régime réel simplifié : lequel choisir ?
  • Pourquoi choisir le statut de loueur de meublé non professionnel ?
    • Des avantages fiscaux
    • La possibilité de récupérer la TVA
    • Une rentabilité élevée
    • Une souplesse dans la gestion du bien
  • Quelles différences entre le LMNP et le LMP ?
  • Obtenir le statut de LMNP : comment s’y prendre ?
  • LMNP : les grands changements à partir du 1er janvier 2023 ?
    • Une nouvelle obligation déclarative pour les LMNP
    • La revalorisation des seuils fiscaux
    • L’interdiction de la location des passoires thermiques
    • Rallongement des délais de changement de régime fiscal
  • Comment réaliser le meilleur investissement en tant que LMNP ?
    • Choisir avec soin son bien immobilier
    • Opter pour un mode de financement adéquat
    • Préparer le logement pour la location meublée
    • Sélectionner le bon locataire
    • Optimiser son investissement locatif
  • Amortir son bien en LMNP : comment ça marche en pratique ?
  • Exemple de calcul d’amortissement en LMNP
    • Le tableau d’amortissement LMNP
    • L’imputation des amortissements sur les recettes locatives 
  • Comment faire sa déclaration de LMNP ?
    • Comment remplir sa déclaration en micro-BIC LMNP ?
    • Comment remplir sa déclaration en réel simplifié LMNP ?
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Le régime LMNP, c’est quoi ?

Le régime LMNP est un régime fiscal applicable à tout investisseur proposant à la location un bien immobilier meublé à usage d’habitation.

Concrètement, le statut de LMNP peut concerner deux grandes catégories de logement :

  • Les appartements et maisons, loués meublés comme les studios étudiants ; 
  • Les appartements situés dans les résidences de services destinés aux seniors, au tourisme ou encore aux étudiants.
Titre
Pour bénéficier du régime LMNP, il est nécessaire de respecter un certain nombre de conditions :
Bloc numéroté
1
Condition Nº 1 – Être un particulier (personne physique)
Texte

Les sociétés ayant une personnalité morale ne peuvent pas bénéficier de ce régime. En revanche, les SCI et les SARL familiales sont éligibles au statut de loueurs de meublés non professionnels.

2
Condition Nº 2 – Être propriétaire d’un bien immobilier en direct
Texte

Les détenteurs de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) ne peuvent pas prétendre au statut de LMNP.

3
Condition Nº 3 – Le bien doit être loué meublé
Texte

C’est évidemment une condition essentielle pour profiter du statut de LMNP. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des équipements indispensables. Le logement proposé à la location doit notamment contenir des étagères de rangement, des luminaires, une cuisine équipée, de la vaisselle ou encore les literies nécessaires (avec couverture ou couette).

4
Condition Nº 4 – L’activité de location ne doit pas constituer l’activité professionnelle principale de l’investisseur
Texte

Pour cela, ses recettes locatives doivent rester inférieures à 23 000 € par an. Par ailleurs, elles ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal du propriétaire . Enfin, le bailleur ne doit pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

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Quelle est la fiscalité du LMNP ?

Les revenus tirés de l’activité de location meublée non professionnelle sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon votre taux marginal d’imposition. Dans ce cadre, il existe deux régimes fiscaux distincts.

Le régime micro-BIC en LMNP

Le micro-BIC s’applique par défaut à tous les loueurs de meublés non professionnels, dont les recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an (ou 188 700 € pour les meublés de tourismes classés et les chambres d’hôtes).

Ce régime fiscal ne vous permet pas de déduire les charges réelles relatives à votre bien. En contrepartie, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos revenus locatifs (71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes). Par conséquent, si vos loyers annuels s’élèvent à 10 000 €, vous ne serez imposé que sur 5 000 €.

Le régime réel simplifié en LMNP

Le régime réel simplifié est l’autre option fiscale pour un investissement en LMNP. Il s’applique automatiquement si vos recettes locatives sont supérieures aux plafonds mentionnés. Les investisseurs en micro-BIC peuvent toutefois opter volontairement pour ce régime.

Dans le cadre du régime réel simplifié, vous êtes autorisé à déduire certaines charges de vos loyers :

  • Frais d’électricité, d’eau, de téléphone et d’Internet ;
  • Taxe foncière, taxe d’habitation, contribution foncière des entreprises (CFE) ;
  • Intérêts d’emprunts ;
  • Assurances (loyers impayés, emprunteur, propriétaire non occupant) ;
  • Dépenses d’entretien et coût de certains travaux ;
  • Certaines charges de copropriété ;
  • Frais de notaire ;
  • Frais de mise en location du bien.

Pour être déductibles, ces dépenses doivent être réalisées dans l’intérêt de la location, au cours de l’exercice fiscal concerné par la déduction. Elles doivent également être justifiées (par des factures ou des devis).

Par ailleurs, le régime réel simplifié LMNP vous permet de réaliser des amortissements sur le prix d’acquisition du bien et sur certaines dépenses (frais de travaux, valeur du mobilier, frais d’acquisition).

Enfin, vous êtes autorisé à reporter pendant 10 ans votre déficit foncier sur vos revenus BIC, dans la limite de 10 700 € par an.

Micro-BIC ou régime réel simplifié : lequel choisir ?

Le micro-BIC LMNP se caractérise par une grande simplicité. Les obligations comptables se limitent à la tenue d’un livre de recettes et à la déclaration annuelle de vos revenus locatifs.

Toutefois, si vos charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire, il est préférable d’opter pour le régime réel simplifié. Vous devez alors tenir une comptabilité, réaliser un bilan et un compte de résultat, puis transmettre votre liasse fiscale à l’administration. Il est bien souvent préférable de faire appel à un expert-comptable pour effectuer ces différentes formalités.
 

Bon à savoir : les recettes locatives des LMNP sont soumises aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

 

Pourquoi choisir le statut de loueur de meublé non professionnel ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel reste très populaire auprès des investisseurs immobiliers. Voici les raisons pour lesquelles vous devriez envisager le statut LMNP.

Des avantages fiscaux

Comme nous venons de le voir, le statut LMNP est, de ce point de vue, un régime très avantageux. En micro-BIC, vous profitez de l’abattement forfaitaire dans un cadre fiscal simple et pratique. En régime réel simplifié, vous pouvez déduire vos charges et amortir votre bien afin de tenir compte de sa dévalorisation. 

La possibilité de récupérer la TVA

Si vous achetez un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’acquisition. Cela peut représenter une économie importante, puisque la TVA sur l’immobilier est de 20 %. Pour bénéficier de cet avantage LMNP, il est toutefois nécessaire de remplir un certain nombre de conditions strictes :

  • La construction doit avoir moins de 5 ans ;
  • Vous devez être le premier propriétaire ;
  • Le bien doit être conservé dans votre patrimoine pendant au moins 20 ans ;
  • Sa gestion doit être effectuée par un professionnel pendant au moins 9 ans.

Une rentabilité élevée

En général, les investissements locatifs en meublé sont plus rentables que les locations nues. Les loyers perçus sont en effet plus élevés, ce qui permet de générer un cash-flow positif plus rapidement.

 

Bon à savoir : comment calculer la rentabilité de son investissement en LMNP ? La rentabilité brute correspond au coût de votre acquisition divisée par le montant annuel de vos recettes locatives. Pour obtenir un taux, le résultat doit être multiplié par 100. Ce chiffre donne néanmoins une vision partielle des performances réelles de votre investissement. Il est, en effet, beaucoup plus intéressant de s’appuyer sur la rentabilité nette de votre location meublée. Pour cela, vous devez déduire de vos loyers l’ensemble des frais liés à l’exploitation du bien.
 

Une souplesse dans la gestion du bien

La location en meublé permet une plus grande souplesse pour les propriétaires. Les contrats de location sont, en effet, généralement plus courts que ceux des locations en nu. Cela permet de s’adapter plus facilement aux fluctuations du marché.

Toutefois, le statut LMNP n’est pas adapté à tous les investisseurs. Chaque situation doit être étudiée en fonction des objectifs et de la situation fiscale du contribuable. Pour faire le bon choix, n’hésitez pas à faire appel aux conseils d’un professionnel de l’immobilier.

 

Quelles différences entre le LMNP et le LMP ?

En tout premier lieu, les conditions d’éligibilité ne sont évidemment pas les mêmes. Pour exercer une activité de loueur de meublé professionnel, vos recettes locatives doivent  :

  • Dépasser 23 000 € par an ;
  • Être supérieures au montant total des autres revenus de votre foyer fiscal.

En second lieu, le statut de LMP présente des spécificités majeures, notamment en matière fiscale.

Contrairement aux LMNP, le régime réel simplifié est le régime fiscal par défaut des LMP.

Par ailleurs, dans le cadre d’une activité de LMP, les déficits sont imputables sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal, sans limite de montant. Ils peuvent être reportés pendant 6 ans.

Autre particularité, les LMP sont imposés au titre des plus-values professionnelles à court terme et à long terme. Des exonérations totales ou partielles sont disponibles. A contrario, celles réalisées par les loueurs non professionnels sont imposées au taux forfaitaire de 19 % (plus 17,2 % de prélèvements sociaux). Un abattement pour durée de détention s’applique. Après 22 ans, le propriétaire est exonéré de l’impôt sur la plus-value (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Sous certaines réserves, les loueurs professionnels peuvent également profiter d’une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ce n’est pas le cas des LMNP.

Enfin, les LMP ont l’obligation d’enregistrer leur activité de location de meublés auprès de l’URSSAF. Contrairement aux LMNP, ils sont donc redevables des cotisations sociales.

 

Obtenir le statut de LMNP : comment s’y prendre ?

La procédure est simple et rapide. Une fois propriétaire de votre bien immobilier, il est nécessaire de le meubler, conformément aux équipements requis pour cette catégorie de bail.

Par la suite, vous devez effectuer une déclaration en ligne, via le guichet unique de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle), dans les 15 jours suivant le démarrage de votre activité. Si vous préférez, vous conservez la possibilité de compléter le formulaire Cerfa n° 11921*06 « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (formulaire P0i) en format papier. Celui-ci doit être déposé, ou envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception, au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre logement.

En remplissant votre formulaire, vous devez :

  • Cocher la case « loueur meublé non professionnel » ;
  • Sélectionner votre régime fiscal (micro-BIC ou réel simplifié) ;
  • Préciser la date de votre début d’activité.

Une fois la déclaration effectuée, l’administration vous communique votre numéro SIRET pour votre activité LMNP. En parallèle, le service des impôts des entreprises (SIE) vous adresse le formulaire n° 1447, relatif à la cotisation foncière des entreprises (CFE), accompagné du questionnaire 751-SD. Celle-ci est obligatoire.

Votre activité LMNP est maintenant enregistrée et prise en compte par l’administration fiscale.

 

Bon à savoir : vous envisagez une location meublée touristique ? Il est indispensable de déclarer votre activité à votre mairie en remplissant le formulaire cerfa n° 14004 en ligne ou en format papier. À défaut de déclaration, vous encourez une amende pouvant aller jusqu’à 450 euros . Attention, dans certaines communes, la déclaration est insuffisante. Vous devez alors obtenir une autorisation pour toute activité de meublé touristique. Dans tous les cas, vous serez également redevable d’une taxe de séjour.

 

LMNP : les grands changements à partir du 1er janvier 2023 ?

En 2023, de nouvelles règles entrent en vigueur et certaines s’appliquent justement aux loueurs de meublés non professionnels.

Une nouvelle obligation déclarative pour les LMNP

Les propriétaires de logements, occupants ou bailleurs, ont jusqu’au 1er juillet 2023 pour déclarer leur bien immobilier sur le portail « Gérer mes biens immobiliers ». Cette obligation déclarative concerne aussi les loueurs de meublés non professionnels. 
 
À cette occasion, il est nécessaire de préciser :

  • Les caractéristiques du logement ;
  • L’identité du ou des locataires ;
  • La période d’occupation du bien ;
  • Le montant du loyer : cette information reste toutefois facultative.

 

Bon à savoir : en l’absence de déclaration de votre bien, vous encourez une amende de 150 € par logement.

 

La revalorisation des seuils fiscaux

Pour tenir compte de l’inflation et des évolutions du marché de l’immobilier, le législateur a relevé un certain nombre de seuils applicables au LMNP.

  • Nouveau seuil de chiffre d’affaires pour le régime micro-BIC
    Auparavant, pour profiter du régime micro-BIC, les loueurs de meublés non professionnels devaient déclarer un chiffre d’affaires hors taxe maximum de 72 600 € (176 200 € pour les chambres d’hôtes). Depuis le 1er janvier 2023, ce seuil a été relevé à 77 700 € (ou 188 700 €) et restera valable en 2024 et 2025.
  • Nouveau plafond pour le régime réel simplifié d’imposition
    Jusqu’au 31 décembre 2022, le régime réel simplifié était accordé aux LMNP dont le chiffre d’affaires restait inférieur à 247 000 €. À compter du 1er janvier 2023, ce plafond est relevé à 254 000 € .

L’interdiction de la location des passoires thermiques

La loi Climat et Résilience interdit dorénavant aux bailleurs de proposer à la location des logements dont la consommation d’énergie finale est supérieure à 450 kWh par m2 et par an. Les baux en cours ne sont pas concernés. Lors de votre acquisition, faites bien attention au résultat du diagnostic performance énergétique (DPE) du bien. En effet, cette interdiction sera progressivement étendue à d’autres classes du DPE :

  • G à partir de 2025 ;
  • F en 2028 ;
  • E en 2034.

Dernier point important à retenir. Depuis le 24 août 2022, il n’est plus possible d’augmenter les loyers des logements disposant d’un DPE classé F ou G. La seule solution est de réaliser des travaux de rénovation permettant d’améliorer la performance énergétique du bien.

 

Bon à savoir : À compter du 1er avril 2023, les biens immobiliers avec un DPE F ou G sont obligatoirement soumis à un audit énergétique. Ce document vise à informer les acquéreurs des travaux à réaliser pour améliorer la performance du logement. Il doit être remis aux potentiels acheteurs dès la première visite.

 

Rallongement des délais de changement de régime fiscal

Le législateur vous laisse plus de temps pour choisir votre régime d’imposition. Jusqu’en 2021, l’option devait être soulevée au plus tard le 1er février. Le régime choisi s’appliquait alors aux recettes locatives de l’année en cours.

En 2023, ce délai est plus long. Vous pouvez, en effet, opter pour le régime réel simplifié jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de l’ensemble de vos revenus. Concrètement, pour une application du régime aux revenus BIC 2023, vous devez formuler votre option en mai ou juin 2023. La formalité est simple. Il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée au service des impôts des entreprises en charge de votre dossier.

 

Comment réaliser le meilleur investissement en tant que LMNP ?

Pour réussir votre investissement en LMNP, vous devez réaliser un certain nombre d’étapes indispensables.

Choisir avec soin son bien immobilier

En tout premier lieu, il est indispensable de bien analyser le marché immobilier pour identifier :

  • Le prix de vente au m2 ;
  • La rentabilité locative moyenne dans le secteur ;
  • Le niveau de la demande et le risque de vacance locative ;
  • Le dynamisme de la commune ou du secteur ;
  • Le profil des locataires présents.

Il convient ensuite de sélectionner le logement en tenant compte de certains critères cruciaux pour la location :

  • L’emplacement du bien ;
  • Son adéquation avec la demande du secteur : si vous optez pour un quartier étudiant, privilégiez les studios ou les appartements propices à la colocation. Inversement, dans les secteurs destinés aux familles, les biens avec au moins 2 chambres sont davantage recherchés ;  
  • Son état et ses prestations ; 
  • Son niveau de confort : exposition, vis-à-vis, isolation, etc. ; 
  • Le montant du loyer. 

Avant d’investir en LMNP, n’oubliez pas de calculer votre rentabilité brute et nette. Dans tous les cas, ne vous précipitez pas. Prenez votre temps en visitant plusieurs fois le bien à des moments différents de la journée et en vérifiant chaque détail.

Opter pour un mode de financement adéquat

Avant de financer votre acquisition, vous devez bien entendu évaluer vos capacités financières. Elles dépendent de vos ressources (revenus du travail, revenus locatifs, etc.) et de vos charges fixes (emprunt immobilier, crédit à la consommation, loyer, etc.).

Le financement de votre investissement peut être réalisé sur vos fonds propres ou grâce à un emprunt immobilier classique ou in fine. Cette seconde option vous permet de profiter d’un effet levier particulièrement intéressant pour vous constituer un patrimoine sans effort.

 

Bon à savoir : le viager non occupé peut aussi vous donner la possibilité de financer votre investissement locatif en LMNP. Cette méthode présente toutefois un risque. Le prix d’acquisition de votre bien dépendra en effet de la durée de vie du vendeur. 

 

Préparer le logement pour la location meublée

Si votre bien a besoin de quelques travaux de mise aux normes, il est indispensable de les réaliser avant sa mise en location. Vous devez, en effet, proposer à vos locataires un bien décent, conforme à la réglementation.

Pour louer plus rapidement votre logement, n’hésitez pas à effectuer quelques aménagements pour l’adapter à la demande et au profil de vos locataires.

Enfin, votre logement doit proposer l’ensemble des équipements pour entrer dans les critères de la location meublée.

Sélectionner le bon locataire

Il est temps maintenant de choisir votre locataire. Vous pouvez effectuer cette démarche seul (via des annonces sur Internet ou dans votre quartier par exemple) ou passer par une agence immobilière.

Le critère principal reste évidemment le niveau de revenus de votre futur locataire. Celui-ci doit être en mesure de payer son loyer régulièrement chaque mois. Par ailleurs, si vous décidez de souscrire une assurance « loyers impayés », il devra nécessairement disposer de revenus au moins équivalents à trois mois de loyers. À cet égard, la loi vous autorise à vérifier les documents suivants :

  • Son justificatif d’identité et de domicile ;
  • Ses trois derniers bulletins de salaire ou équivalent ;
  • Son contrat de travail ou équivalent ;
  • Ses dernières quittances de loyer ;
  • Son dernier avis d’imposition.

Ce n’est toutefois pas le seul élément à prendre en compte. Votre locataire doit aussi correspondre à votre projet. Si vous souhaitez une location longue durée, mieux vaut opter pour une famille avec enfants. Les étudiants et les jeunes actifs ont tendance à déménager plus fréquemment.

Enfin, ne négligez pas l’aspect relationnel. Bien s’entendre avec son locataire, c’est limiter les risques d’impayés.

 

Bon à savoir : le viager non occupé peut aussi vous donner la possibilité de financer votre investissement locatif en LMNP. Cette méthode présente toutefois un risque. Le prix d’acquisition de votre bien dépendra en effet de la durée de vie du vendeur. 

 

Optimiser son investissement locatif

Pour cela, il va falloir procéder à une gestion méticuleuse de votre bien. Pour éviter les tracas du quotidien (changement de locataire, encaissement des loyers, gestion des réparations), il est possible de confier cette tâche à une agence immobilière. Ce service est évidemment payant. Il faut compter entre 5 et 10 % du montant du loyer.

Dans tous les cas, il est indispensable de veiller à maintenir votre logement en bon état. Vous retiendrez ainsi plus facilement vos locataires tout en valorisant votre bien. D’autres éléments permettent d’optimiser et de pérenniser votre investissement :

  • Fixer un loyer optimal et le revaloriser : des règles strictes s’appliquent en matière d’indexation. Vous ne pouvez pas y déroger ;
  • Réaliser des améliorations dans le logement : agrandissement et modernisation par exemple ;
  • Être actif au sein de la copropriété afin d’assurer son bon entretien ;
  • Choisir le bon régime fiscal en fonction de ses recettes locatives et du montant de ses charges.

 

Amortir son bien en LMNP : comment ça marche en pratique ?

L’amortissement est une méthode comptable permettant de prendre en compte la diminution de la valeur d’un bien neuf ou ancien, sur une période donnée. Elle est possible pour les biens neufs comme pour les anciens.

En utilisant cette méthode, l’investisseur peut réduire sa base imposable. Il diminue ainsi le montant de son impôt sur le revenu et celui de ses prélèvements sociaux.

 

Bon à savoir : seul le régime réel simplifié permet aux propriétaires non professionnels de meublés de pratiquer l’amortissement. Par conséquent, l’amortissement en LMNP n’est pas possible en micro-BIC. 

 

En LMNP, il est possible d’amortir à 100 % les éléments suivants  :

  • Le prix d’acquisition du bien immobilier : le terrain sur lequel le bien est construit n’est pas amortissable. L’administration fiscale estime la valeur de cet élément à 15 % du prix d’acquisition. Par conséquent, l’amortissement est réalisé sur 85 % de la valeur du bien ;
  • Les frais de notaire ;
  • Le montant hors taxe des meubles et des travaux réalisés dans le logement dont le montant est supérieur à 600 €.

L’amortissement doit toujours être effectué de manière linéaire. Il doit par conséquent être identique chaque année, pendant toute la durée applicable au poste concerné.

Pour les meubles par exemple, il est, en général, réalisé sur une durée comprise en 5 et 10 ans. Le taux d’amortissement se situe donc entre 10 et 20 % chaque année. Le coût de l’opération (prix d’achat et frais d’actes) s’amortit, quant à lui, sur une durée de 20 à 40 ans, soit 2 à 4 % chaque année.

D’un point de vue comptable, l’amortissement de la valeur du bien n’est pas réalisé de manière globale. Il tient compte, en effet, de différents composants :

  • Gros œuvre sur 75 ans ;
  • Installation électrique sur 30 ans ;
  • Toiture sur 25 ans ;
  • Étanchéité sur 25 ans.

La durée d’amortissement des meubles peut également varier en fonction de leur nature :

  • 6 ans pour la literie ;
  • 10 ans pour un canapé ;
  • 10 ans pour la peinture ;
  • 15 ans pour un nouveau revêtement de sol.

 

Bon à savoir : il est parfaitement possible d’amortir un bien acheté il y a plusieurs années. Dans ce cas de figure, l’amortissement débute en même temps que la mise en location du bien. Il ne sera pas pris en compte pour calculer la plus-value lors de la revente.

 

Exemple de calcul d’amortissement en LMNP

Le tableau d’amortissement LMNP

Vous achetez un appartement neuf pour 300 000 €. Le terrain n’étant pas amortissable, vous devez déduire 15 % du prix d’acquisition, soit 45 000 €. Le prix d’acquisition est amortissable à hauteur de 255 000 €. Vous dépensez 10 000 € pour meubler le logement.

Voici à quoi ressemblerait votre tableau d’amortissement :

Composant

Durée d’amortissement

Valeur

Amortissement annuel

Frais de notaire

15 ans

6 000 €

6 000/15 = 400 €

Prix d’acquisition hors terrain

30 ans

255 000 €

255 000/30 = 8 500 €

Meubles

5 ans

10 000 €

10 000/5 = 2 000 €

 

Les 5 premières années, votre amortissement annuel sera donc de 10 900 € (400 € + 8 500 € + 2 000 €).

Les 10 années suivantes, vous pourrez continuer à amortir les frais de notaire et le prix d’acquisition du bien pour un montant de 8 900 € par an (400 € + 8 500 €).

Enfin, les 15 dernières années, seule la valeur du logement est amortissable, soit 8 400 € par an.

L’imputation des amortissements sur les recettes locatives

Une fois l’amortissement calculé, vous devez le déduire de vos recettes locatives afin de déterminer votre base imposable.

Prenons l’exemple de la deuxième année de location avec des loyers nets (une fois les charges déduites) d’un montant de 15 000 €. Cette année-là, vous pouvez déduire 10 900 € d’amortissement sur vos revenus BIC. Vous êtes donc imposé sur un bénéfice net de 4 100 € (15 000 – 10 900).

Imaginons maintenant que l’année suivante (N+3), vos recettes locatives nettes diminuent fortement pour atteindre 5 000 €. Vos amortissements sont supérieurs à vos revenus. En LMNP, il est interdit de créer des déficits d’exploitation. Toutefois, vous êtes autorisé à reporter ce déficit sur vos revenus BIC pendant 10 ans. Par conséquent, l’année N+3, vos revenus locatifs seront de 0 €. Vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux. Par ailleurs, votre déficit est reportable sur l’année N+4 à hauteur de 5 900 €.

Une bonne nouvelle pour finir : le statut LMNP n’est pas considéré comme une niche fiscale. Il n’est donc pas concerné par le plafonnement à 10 000 euros des avantages fiscaux.

 

Comment faire sa déclaration de LMNP ?

Relativement simple en micro-BIC, la déclaration fiscale LMNP est plus complexe en cas de régime réel simplifié. Dans les deux cas, vos revenus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre déclaration peut être effectuée en ligne ou sur papier.

Comment remplir sa déclaration en micro-BIC LMNP ?

En micro-BIC, vous devez remplir le formulaire numéro 2042 C PRO. Il vous suffit pour cela d’indiquer le montant total de vos recettes locatives brutes aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD. Ne déduisez aucune charge et n’appliquez pas votre abattement forfaitaire. L’administration fiscale effectue, en effet, ce calcul pour vous.

Pour les locations de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes, le montant doit être indiqué dans les cases 5NG, 5OG ou 5PG.

Comment remplir sa déclaration en réel simplifié LMNP ?

Si vous choisissez de déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel simplifié, la procédure est bien plus lourde. Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour effectuer ses formalités et ne pas commettre d’erreurs.

En plus du formulaire 2042 C-PRO, vous devez également compléter la déclaration de résultat n° 2031-SD ainsi que les annexes suivantes :

  • Annexe n° 2033-A : bilan mentionnant les créances et dettes à la clôture de l’exercice ;
  • Annexe n° 2033-B : compte de résultat simplifié ;
  • Annexe n° 2033-C : tableau des immobilisations et des amortissements ;
  • Annexe n° 2033-D : relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
  • Annexe n° 2033-E : valeur ajoutée au cours de l’exercice.

Les recettes locatives mentionnées correspondent à vos revenus nets, une fois les charges déduites. Si vous êtes adhérent à un organisme de gestion agréé, vous devrez indiquer ce montant dans la case 5 NA. À défaut, cette information doit être précisée dans la case 5NK.

 

Bon à savoir : centre de gestion agréé (CGA), de quoi s’agit-il ? 
Il s’agit d’une association venant en aide aux petites entreprises. Elle les accompagne notamment dans la gestion quotidienne et les démarches fiscales. Elle joue également un rôle dans la prévention des difficultés. L’adhésion des LMNP en régime réel à une CGA est fortement conseillée.

 

Pour conclure, l’investissement en LMNP offre aux investisseurs un potentiel de revenus passifs stables et durables, associés à des avantages fiscaux attractifs. Le marché immobilier actuel offre, par ailleurs, des atouts incontestables. Avec une demande locative en forte hausse et une baisse des prix d’acquisition, les investisseurs peuvent trouver des opportunités attrayantes pour maximiser leur rendement.

Toutefois, la réussite de votre projet dépend de nombreux facteurs. En plus de l’emplacement du bien et de la qualité de la gestion locative, il est crucial de bien comprendre les règles fiscales et leurs implications. Travailler avec des experts de l’immobilier est donc indispensable pour assurer le succès à long terme de votre investissement.

Alors, n’attendez plus pour investir dans un bien en LMNP ! Avec une bonne planification et une exécution méticuleuse, vous pouvez atteindre vos objectifs financiers à long terme.

Vous êtes prêt à vous lancer ? LP Promotion vous propose un accompagnement sur mesure et de nombreux services dédiés. Contactez l’un de nos experts en investissement LMNP dès maintenant !