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Réaliser des économies d'impôts en investissant en résidence étudiante

Les investisseurs chevronnés achètent un appartement ou un studio en résidence étudiante en préparant leur projet locatif en toutes connaissance des dispositifs fiscaux : loi Pinel et statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) n'ont plus de secrets pour eux. En revanche, les particuliers novices en la matière ne sont pas toujours informés des réductions d'impôts qu'ils peuvent réaliser lors d'un investissement en résidence étudiante. Voici donc quelques conseils pour rentabiliser son investissement locatif.

Article mis à jour le 30 mai 2018

Investir dans une résidence étudiante neuve

"Pourquoi acheter un appartement étudiant neuf plutôt que dans l'ancien ?" Cette question récurrente trouve sa réponse dans le fait que les dispositifs fiscaux et les mesures gouvernementales sont en partie mis en place pour dynamiser la construction de logements neufs. Les réductions d'impôts dans l'immobilier neuf sont donc attractives pour l'investisseur particulier. On assimile souvent l'investissement en résidence services au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMNP). Les appartements étudiants meublés font en effet le gros de l'offre en résidence étudiante. Disponible jusqu'à fin 2018, la loi Censi-Bouvard encadrant le statut LMNP permet d'obtenir une réduction d'impôts de 11% du prix du bien pour un investissement sur 9 ans. Certains appartements neufs en résidence étudiante sont aussi adaptés à un investissement en loi Pinel. Ce dispositif, prolongé jusqu'à fin 2021, ouvre droit à une réduction d'impôts correspondant à 12 , 18 ou 21% du prix du bien, selon la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans). Au-delà de la possibilité de réduire ses impôts en achetant dans l'immobilier neuf, choisir d'acquérir un appartement en résidence étudiante en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) présente d'autres atouts :

  • L'immobilier neuf bénéficie de frais de notaires de 2 à 3% du prix du bien, contre 7 à 8% pour un bien ancien équivalent.
  • Les charges de copropriété et de gestion sont moins élevées dans la mesure où l'entretien d'un bien récent est moins onéreux, et qu'il n'y a pas d'appel de charge pour le ravalement des façades ou la rénovation du système de chauffage.
  • Un appartement neuf en résidence étudiante est plus attractif pour le futur locataire : facture énergétique plus faible, équipements et services aux standards actuels (connexion Wifi dans la résidence, cuisine équipée moderne, interphone avec caméra, salle de fitness...).

Pour en savoir plus sur cette catégorie de résidence services, nous vous invitons à lire notre article : Tout savoir sur les résidences étudiantes. Vous découvrirez les services offerts et leur mode de gestion.

Réduire ses impôts en louant à sa famille

Jusqu'en 2014, il n'était pas possible pour un investisseur de louer son appartement étudiant à un membre de sa famille. Dans le cadre de la loi Pinel, le propriétaire peut depuis la rentrée 2014 louer un bien neuf à ses ascendants (parents) ou descendants (enfants), si ces derniers font de ce logement leur résidence principale. L'atout est évident pour les résidences étudiantes lorsque son fils ou sa fille poursuit des études supérieures et qu'il s'agit de trouver un logement. La réduction d'impôt offerte par la loi Pinel s'applique pour une durée de location minimale de 6 ans. Il est donc nécessaire d'anticiper sur la situation future du bien :

  • Soit votre enfant poursuit des études longues, ou vos enfants se suivent dans leurs études : alors, investir sur 6 ans peut être suffisant.
  • Soit la durée des études de votre enfant est inférieure à 6 ans. Vous devrez alors louer le bien à un tiers pour percevoir la réduction d'impôt.

Dans ce second cas, rien ne vous limite à 6 ans. Vous pouvez choisir un investissement sur 12 ans pour profiter de la réduction d'impôt maximale de 21% du prix de l'appartement étudiant, en louant dans un premier temps à votre enfant, puis à un tiers.

Devenir Loueur Meublé Non Professionnel

Dans une perspective d'investissement à moyen ou long terme, rien ne vous empêche, une fois l'investissement Pinel réalisé, de prendre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Vous devraient alors louer votre appartement étudiant en meublé. Pour une résidence de services étudiante vous devez signer un bail commercial avec l'exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans. L'avantage pour le propriétaire est qu'il se libère de la recherche d'un locataire et de la gestion des loyers. L'avantage du statut LMNP est que les revenus locatifs ne sont pas imposés : un dispositif fiscal très avantageux pour le propriétaire. Cependant, les loyers perçus ne doivent pas dépasser 23 000€ par an, et ne pas représenter plus de 50% des revenus du propriétaire. Ce régime fiscal ne nécessite pas pour un particulier une inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).  

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