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Jeune couple signant dossier de financement

Les différents types de prêt immobilier

Contenu
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Pour financer votre projet immobilier, vous pouvez bénéficier de plusieurs solutions de financement. Prêt à Taux Zéro, Prêt Action Logement, Prêt d’Accession Sociale ou encore Prêt Épargne Logement… En fonction de votre situation, de vos revenus, mais aussi du type de bien souhaité, différents types de prêts immobiliers s’offrent à vous. Parfois, il est même envisageable de combiner plusieurs types de prêts immobiliers.

Encore faut-il connaître et maîtriser les différents dispositifs pour construire le financement le plus avantageux possible.

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Jeune couple faisant le point sur leur dossier de financement
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Plan du dossier :

  • Le Prêt à Taux Zéro
    • Quels sont les avantages du Prêt à Taux Zéro ?
    • Quelles sont les conditions à remplir pour profiter du Prêt à Taux Zéro ?
    • Quels sont les revenus à ne pas dépasser pour profiter du Prêt à Taux Zéro ?
    • Comment demander un Prêt à Taux Zéro ?
    • Comment calculer le montant du Prêt à Taux Zéro pour son logement ?
  • Le Prêt Action Logement
    • Quels sont les avantages du Prêt Action Logement ?
    • Quelles sont les conditions à remplir pour profiter du Prêt Action Logement ?
    • Comment calculer le montant du Prêt Action Logemen pour son logement ?
  • Le Prêt d’Accession Sociale
    • Quels sont les avantages du Prêt d’Accession Sociale ?
    • Quelles sont les conditions à remplir pour profiter du Prêt d’Accession Sociale ?
    • Quels sont les revenus à ne pas dépasser pour profiter du Prêt d’Accession Sociale ?
    • Comment calculer le montant du Prêt d’Accession Sociale pour son logement ?
    • Quels taux d’intérêt pour un Prêt d’Accession Sociale ?
  • Le Prêt Épargne Logement
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Le Prêt à Taux Zéro

Le Prêt à Taux Zéro (ou PTZ) est un type de prêt destiné à faciliter l’acquisition de sa première résidence principale. Particulièrement prisé par les primo-accédants, ce dispositif permet de monter un plan de financement efficace puisqu’il propose un taux de crédit à 0%. Autrement dit, seul le capital emprunté doit être remboursé, sans intérêts, ni frais de dossier.

À ce titre, il apparaît comme une solution idéale pour accéder à la propriété en toute sérénité.

 

Quels sont les avantages du Prêt à Taux Zéro ?

Mis en place par l’État, le Prêt à Taux Zéro avait pour objectif de relancer le marché de l'accession à la propriété dans l’immobilier neuf. Il est particulièrement efficace dans de grandes agglomérations françaises telles que Toulouse, Bordeaux, Paris, Lyon, etc…

Instauré par le gouvernement en 2011, le dispositif s’est renforcé en 2016 au vu de son attractivité et de sa popularité auprès des Français.

Comme pour tout type prêt, le montant du Prêt à Taux Zéro doit être remboursé dans sa globalité selon une échéance définie. Le PTZ se différencie des autres prêts dit “traditionnels” en exonérant les futurs propriétaires de dépenses supplémentaires.

Les contractants d’un PTZ n’ont donc pas à payer d'intérêts ou de frais additionnels (dossier, expertise, etc…).

Dans l’immobilier neuf, le PTZ est particulièrement intéressant pour créer un plan de financement efficace. Le dispositif permet aux futurs propriétaires de financer jusqu’à 40% du coût d’achat d’un logement neuf (20% dans les zones B2 et C), net d’intérêts. Son montant varie donc entre 100 000 € et 345 000 € selon plusieurs conditions d’éligibilité.

Considéré comme un complément de prêt, le Prêt à Taux Zéro n’est pas conçu pour financer l’intégralité d’un projet immobilier. Mis à part un apport personnel conséquent, il est donc possible de le cumuler avec au moins un autre prêt parmi les suivants :

  • Prêt immobilier “classique” ;
  • Prêt épargne logement (PEL) ;
  • Prêt d’accession sociale (PAS) ;
  • Prêt Action Logement (PAL) ;
  • Prêt conventionné ;
  • Prêts immobiliers complémentaires.

 

Quelles sont les conditions à remplir pour profiter du Prêt à Taux Zéro ?

Pour prétendre au Prêt à Taux Zéro, les futurs propriétaires doivent être considérés comme primo-accédant. Cela signifie qu’il ne faut pas avoir été propriétaire d’une résidence principale durant les deux dernières années précédant la contraction du PTZ.

Il existe cependants quelques dérogations à cette condition :

  • La résidence principale est en usufruit. Autrement dit, vous avez le droit d'utiliser le logement, afin de l’habiter ou le louer, sans pour autant en être propriétaire et avoir le droit de le vendre. On parle souvent de viager lorsqu’on fait allusion à l’usufruit.
  • La résidence principale est en nue-propriété. La nue-propriété se traduit par le droit d’un propriétaire de disposer d’un logement sans en avoir la jouissance, contrairement à l’usufruit. Le nu-propriétaire a la possibilité de vendre son droit de propriété sans pour autant vendre la jouissance du bien.
  • Un ou plusieurs occupants sont en situation de handicap. Sont concernés toutes les personnes possédant une carte mobilité inclusion portant la mention “invalidité” ou une carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie. Et également la part de la population percevant l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH).
  • Le logement est considéré comme définitivement inhabitable. Ce jugement est rendu exclusivement à la suite d' une catastrophe d’origine naturelle ou technologique. La contraction du PTZ doit se faire dans les deux années suivant la publication de l'arrêté constatant le sinistre.

Les futurs propriétaires doivent également faire du nouveau logement leur résidence principale au plus tard 1 an après l’achat, ou après la fin des travaux pour un logement neuf. Ils auront ensuite l’interdiction formelle de procéder à la mise en location du logement dans les 6 ans suivants la contraction du Prêt à Taux Zéro, sauf dans certains cas précis :

  • Être au chômage depuis plus d'un an ;
  • Avoir une mutation professionnelle nécessitant une distance de 50 km ou 1h30 de trajet entre votre domicile et votre travail ;
  • Faire face à une rupture de PACS ou un divorce ;
  • Être en situation d'invalidité ;
  • Le bien est destiné à devenir votre résidence principale une fois retraité (retraite dans un maximum de six ans).

 

Quels sont les revenus à ne pas dépasser pour profiter du Prêt à Taux Zéro ?

L’État a mis en place le Prêt à Taux Zéro dans le but de favoriser l’accès à la propriété pour les foyers modestes. Il a donc naturellement plafonné le montant des revenus des personnes éligibles.

Ce montant se détermine selon deux variables : le nombre de personnes constituant le foyer ainsi que la zone dans laquelle se situe le futur logement.

On dénombre 5 zones différentes : A, A bis, B1, B2 ou C. À titre d’exemple, Toulouse et Bordeaux se situent en zone B1, Paris en zone A bis et Lyon est en zone A.

Vous pouvez consulter le site officiel du service-public afin de connaître la zone dans laquelle se trouve le futur logement.

Une fois que vous avez connaissance de la zone concernée par le logement, nous vous invitons à vous référer au tableau suivant afin de vérifier votre éligibilité au PTZ :

Nombre d'occupants

Zone A bis et A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

37 000 €

30 000 €

27 000 €

24 000 €

2

51 800 €

42 000 €

37 800 €

33 600 €

3

62 900 €

51 000 €

45 900 €

40 800 €

4

74 000 €

60 000 €

54 000 €

48 000 €

5

85 100 €

69 000 €

62 100 €

55 200 €

6

96 200 €

78 000 €

70 200 €

62 400 €

7

107 300 €

87 000 €

78 300 €

69 600 €

8 et plus

118 400 €

96 000 €

86 400 €

76 800 €

Seuils de ressources maximum pour bénéficier du PTZ selon le nombre d’occupants et la zone d’implantation du logement

Le montant des revenus correspond à l’ensemble des revenus fiscaux de référence de l’emprunteur et des occupants qui ne sont pas rattachés fiscalement à lui.

 

Bon à savoir : Jusqu'à présent, les revenus de l’année N-2 étaient pris en compte pour le calcul du PTZ. Cependant, depuis janvier 2023, les calculs sont effectués à partir des revenus de l'année en cours.

 

Comment demander un Prêt à Taux Zéro ?

Maintenant que vous êtes sur d’être éligible au Prêt à Taux Zéro, il vous faut faire une demande auprès d’un organisme habilité. Ces organismes sont exclusivement les établissements financiers possédant un accord par convention pour accorder des PTZ. Parmi ces établissements nous retrouvons communément les banques, mais également des sociétés de courtage ou encore des compagnies d’assurance.

Les établissements financiers vont alors analyser votre solvabilité ainsi que vos garanties. Le jugement découlant de cette analyse est rendu librement selon des critères propres à chaque établissement. Le Prêt à Taux Zéro peut ainsi vous être refusé dans le cas où l’établissement estime subjectivement qu’il y a un risque important de non-remboursement.

 

Comment calculer le montant du Prêt à Taux Zéro pour son logement ?

Outre le nombre d’occupants et la zone d'implantation du futur logement, une troisième variable entre en jeu pour déterminer le montant du Prêt à Taux Zéro : le coût total de l’opération à financer. Celui-ci englobe le coût de la construction et de l’achat ainsi que les honoraires de négociation.

Les frais d’acte notarié, les droits d’enregistrement ainsi que l’achat des meubles ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Afin de déterminer le montant du PTZ auquel vous pouvez prétendre, nous vous invitons à vous référer aux tableaux suivants :

 

Zones A et A bis

Vous pouvez prétendre à un PTZ représentant jusqu’à 40% du coût total de l’opération, exprimé toutes taxes comprises (TTC).

Nombre d'occupants

Coût total maximum de l'opération

Montant maximum du PTZ

1

150 000 €

60 000 €

2

210 000 €

84 000 €

3

255 000 €

102 000 €

4

300 000 €

120 000 €

5 et plus

345 000 €

138 000 €

Montant 2023 du PTZ selon le nombre d’occupants et le coût total de l’opération en zones A et A bis

 

Zone B1

Vous pouvez prétendre à un PTZ représentant jusqu’à 40% du coût total de l’opération, exprimé toutes taxes comprises (TTC).

Nombre d'occupants

Coût total maximum de l'opération

Montant maximum du PTZ

1

135 000 €

54 000 €

2

189 000 €

75 600 €

3

230 000 €

92 000 €

4

270 000 €

108 000 €

5 et plus

311 000 €

124 400 €

Montant 2023 du PTZ selon le nombre d’occupants et le coût total de l’opération en zone B1

 

Zone B2

Vous pouvez prétendre à un PTZ représentant jusqu’à 20% du coût total de l’opération, exprimé toutes taxes comprises (TTC).

Nombre d'occupants

Coût total maximum de l'opération

Montant maximum du PTZ

1

110 000 €

22 000 €

2

154 000 €

30 800 €

3

187 000 €

37 400 €

4

220 000 €

44 000 €

5 et plus

253 000 €

50 600 €

Montant 2023 du PTZ selon le nombre d’occupants et le coût total de l’opération en zone B2

 

Zone C

Vous pouvez prétendre à un PTZ représentant jusqu’à 20% du coût total de l’opération, exprimé toutes taxes comprises (TTC).

Nombre d'occupants

Coût total maximum de l'opération

Montant maximum du PTZ

1

100 000 €

20 000 €

2

140 000 €

28 000 €

3

170 000 €

34 000 €

4

200 000 €

40 000 €

5 et plus

230 000 €

46 000 €

Montant 2023 du PTZ selon le nombre d’occupants et le coût total de l’opération en zone C

 

Quelle est la durée de remboursement du Prêt à Taux Zéro ?

La durée de remboursement d’un Prêt à Taux Zéro varie en fonction de l’ensemble des variables abordées précédemment. Nous retrouvons donc :

  • Le nombre d’occupants du futur logement ;
  • La zone d'implantation du futur logement ;
  • Les revenus de l’emprunteur et des occupants non rattachés fiscalement à celui-ci ;
  • Le coût total de l’opération à financer.

Le Prêt à Taux Zéro court pour une durée de 20 à 25 ans selon les situations, répartie comme suit :

  • Une période de différé allant de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus, durant laquelle aucune échéance de remboursement n’est due ;
  • Une période de remboursement du prêt sur 10, 12 ou 15 ans.

Nous vous invitons à vous rapprocher de votre organisme financier afin de déterminer la durée de remboursement du Prêt à Taux Zéro que vous avez contracté.

 

Le Prêt Action Logement (PAL)

Le prêt Action Logement (anciennement connu sous le nom de prêt employeur ou prêt 1 % logement) est un type de prêt destiné aux salariés travaillant pour une entreprise privée comptant plus de 10 employés.

Qu’il s’agisse d’un bien immobilier ancien ou neuf, ce prêt a pour objectif de faciliter l'accession à la propriété en finançant l'achat ou la construction de la résidence principale de l'emprunteur.

 

Quels sont les avantages du Prêt Action Logement ?

En plus d’offrir un taux particulièrement attractif de 1,5% (hors assurance et garanties) dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale, le prêt Action Logement ne nécessite aucune condition de ressource particulière.

Il peut également être cumulé avec d'autres prêts, à condition que le total des prêts Action Logement ne dépasse pas le plafond global.

La durée de remboursement diffère en fonction de l'entité qui verse le prêt, que ce soit l'organisme collecteur ou l'employeur :

  • Si le prêt est accordé par un organisme collecteur, la durée de remboursement varie entre 1 an et 20 ans ;
  • Dans le cas où le prêt est octroyé directement par l'employeur, la durée minimale de remboursement est de 5 ans.

Si l’emprunteur le souhaite, il peut rembourser son prêt par anticipation.

 

Quelles sont les conditions à remplir pour profiter du Prêt Action Logement ?

Bien qu’il soit accordé indépendamment du niveau de ressources, le Prêt Action Logement, (également connu sous le nom de prêt 1% logement) nécessite le cumul d’autres conditions :

  • Être employé par une entreprise de plus de 10 salariés et accéder pour la première fois à la propriété ;
  • Le prêt action logement ne peut être utilisé que pour l'acquisition de votre résidence principale, ou en cas de changement de résidence principale pour des raisons professionnelles. Il s’applique également pour financer des travaux d'amélioration tels que des rénovations énergétiques ou des aménagements pour personnes handicapées. Cependant, il ne peut pas être utilisé pour l'achat d'un logement destiné à la location.

Il est important de noter que même si vous remplissez les conditions requises, l'accord du Prêt Action Logement reste à la discrétion de votre employeur, en fonction des fonds disponibles et des critères établis par l'entreprise après consultation du comité d'entreprise et de l'organisme collecteur de l'entreprise.

 

Comment calculer le montant du Prêt Action Logement pour son logement ?

Le prêt Action Logement est plafonné à un double niveau, et c'est votre employeur qui détermine le montant accordé.

D’une part, il ne peut excéder 40% du coût de l’opération, dans la limite de 40 000€, sauf dans le cas d’une vente HLM ou d’accession en bail réel solidaire. Dans ce cas, les plafonds prévus sont identiques à ceux du Prêt d’Accession Sociale (PAS).

D'autre part, le montant maximum du prêt dépend de la localisation du bien immobilier et de vos revenus :

Composition  du foyer

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2 et C

DROM

1 personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

28 217 €

28 408 €

2 personnes sans personne à charge

57 489 €

57 489 €

41 868 €

37 681 €

37 938 €

3 personnes OU 1 personne seul + 1 à charge

75 361 €

69 105 €

50 349 €

45 314 €

45 623 €

4 personnes OU 1 personne seul + 2 à charge

89 976 €

82 776 €

60 783 €

54 705 €

55 077 €

5 personnes OU 1 personne seul + 3 à charge

107 053 €

97 991 €

71 504 €

64 354 €

64 790 €

6 personnes OU 1 personne seul + 4 à charge

120 463 €

110 271 €

80 584 €

72 526 €

73 018 €

Par personne supplémentaire

+ 13 421 €

+12 286 €

+ 8 990 €

+ 8 089 €

+ 8 149 €

 

Enfin, une majoration peut être effectuée en fonction du niveau de ressources de l’emprunteur :

  • Si ses ressources sont inférieures aux plafonds prévus dans le cadre du PAS, la majoration est de 4 800 € ;
  • Si ses ressources se situent entre 100% et 170% des plafonds du PAS, la majoration est de 3 200 € ;
  • Si ses ressources sont supérieures à 170% des plafonds du PAS, la majoration est de 1 600 €.

 

Le Prêt d’accession sociale (PAS)

Le Prêt d’accession sociale (PAS) est un type de prêt très avantageux pour financer son nouveau logement. Il permet aux personnes avec des revenus modestes de financer la totalité de l'opération immobilière sans pour autant nécessiter d’apport personnel.

Seuls les frais de notaire restent dû aux futurs propriétaires au moment de l’achat.

Ce dispositif est exclusivement dédié aux primo-accédants et non à l’investissement locatif. Le PAS doit donc servir à financer l’achat de votre résidence principale neuve, en VEFA ou ancienne avec travaux.

 

Bon à savoir : Le nouveau logement est considéré comme résidence principale lorsque les propriétaires l’occupent au minimum 8 mois par an, sauf exceptions.

 

Quels sont les avantages du Prêt d’Accession Sociale ?

Qu’il s’agisse de l’achat d’un bien neuf ou d’un logement avec travaux, le Prêt d’Accession Social représente un coup de pouce intéressant. Et pour cause, il permet de financer jusqu’à 100% de l’opération immobilière (hors frais d’actes notariés).

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf, le montant minimum garanti est de 4 500€. Selon les conditions, ce montant peut même financer l’intégralité du coût de l’opération !

Mais le financement de l’opération immobilière à hauteur de 100% n’est pas le seul intérêt de ce dispositif. En souscrivant à un PAS, les futurs acquéreurs profiteront de multiples autres avantages :

  • Dans la cas de la construction d’un logement neuf, les acquéreurs peuvent opter pour un remboursement progressif. Autrement dit, pendant toute la durée de construction, seuls les intérêts d’emprunt seront remboursés. Ce n’est qu’une fois l’emménagement effectué que le propriétaire remboursera le capital emprunté.
  • La durée du Prêt d’Accession Social est de 5 à 30 ans, avec la possibilité de la prolonger ou de la raccourcir si l’acquéreur justifie d’un changement de situation. Dès lors, aucune durée minimum n’est imposée mais la durée du prêt ne peut excéder 35 ans.
  • Si l’acheteur opte pour une opération de construction, les frais de dossier du Prêt Accession Sociale sont plafonnés et les frais de garantie, minorés.
  • Le PAS peut être cumulé avec d'autres prêts avantageux tels que le Prêt à Taux Zéro ou le Prêt Action Logement.
  • Si vous y êtes éligible, le PAS peut ouvrir le droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL), qui sera versée mensuellement à votre organisme prêteur pour aider à rembourser votre prêt.

 

Quelles sont les conditions à remplir pour profiter du Prêt d’Accession Sociale ?

Le PAS ne peut être utilisé que pour financer l'achat d'une résidence principale dans laquelle vous devez habiter au moins 8 mois par an. De plus, pour profiter du Prêt d’Accession Sociale, vous devez emménager au sein de votre logement dans l'année suivant l’acquisition ou la fin des travaux.

 

Bon à savoir : Sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d'une période plus longue allant jusqu'à 6 ans. Ces conditions comprennent l'occupation du bien immobilier lors de votre départ à la retraite - qui doit se produire dans les 6 ans - ainsi que la location du logement en attendant ce changement de statut.

 

Quels sont les revenus à ne pas dépasser pour profiter du Prêt d’Accession Sociale ?

Le Prêt d’accession sociale est accordé uniquement par les établissements financiers reconnus par l’État au travers d’une convention signée par les deux parties.

Les acquéreurs sont également soumis à des conditions de ressources qui varient selon le nombre d'occupants et la localisation du logement à construire ou à acheter. Ces conditions sont similaires à celles requises pour bénéficier du Prêt à Taux Zéro :

Nombre d'occupants

Zone A bis et A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

37 000 €

30 000 €

27 000 €

24 000 €

2

51 800 €

42 000 €

37 800 €

33 600 €

3

62 900 €

51 000 €

45 900 €

40 800 €

4

74 000 €

60 000 €

54 000 €

48 000 €

5

85 100 €

69 000 €

62 100 €

55 200 €

6

96 200 €

78 000 €

70 200 €

62 400 €

7

107 300 €

87 000 €

78 300 €

69 600 €

8 et plus

118 400 €

96 000 €

86 400 €

76 800 €

Seuils de ressources maximum pour bénéficier du PAS selon le nombre d’occupants et la zone d’implantation du logement

 

Comment calculer le montant du Prêt d’Accession Sociale pour son logement ?

Si le montant alloué par le Prêt d'Accession Sociale dépend du type d'opération immobilière envisagée, il dispose toutefois de montants minimums requis pour chaque type de projet :

  • 4 500 € pour une construction ou l’acquisition d’un logement neuf ;
  • 4 000 € pour des travaux dans un logement qui a plus de 10 ans ;
  • 1 500 € pour des travaux d’amélioration.

Le PAS peut également être utilisé pour couvrir les taxes, les honoraires de négociation, les frais d'état des lieux et les coûts d'assurance. Cependant, la somme accordée ne peut pas être utilisée pour financer les frais de notaire, les frais d'hypothèque ou les commissions d'agences immobilières.

 

Quels taux d’intérêt pour un Prêt d’Accession Sociale ?

Lors de la souscription du prêt, vous avez la possibilité de choisir entre un taux fixe et un taux variable. Si le premier cas assure une stabilité des remboursements mensuels, le taux variable peut quant à lui être avantageux lorsqu’il baisse. Toutefois, il est difficile de prévoir quelle sera son évolution : il y a donc un risque de hausse des mensualités.

Si vous optez pour un taux variable, sachez que le taux d’intérêt de ce prêt est plafonné. Ainsi, même si les taux augmentent, ils ne pourront  pas dépasser les plafonds suivants :

Type de crédit

Durée

Taux maximum

Taux fixe

Moins de 12 ans

2,45 %

Taux fixe

de 12 à 15 ans

2,65 %

Taux fixe

de 15 à 20 ans

2,80 %

Taux fixe

plus de 20 ans

2,90 %

Taux variable ou révisable

Toutes durées

2,45 %

 

Il est recommandé de comparer les offres des différents organismes de crédit, car chacun fixe son propre taux d'intérêt dans le cadre du plafond autorisé.

 

Le Plan épargne logement (PEL)

Le Plan Épargne Logement, appelé communément PEL, est un dispositif avantageux qui permet à l’emprunteur de négocier un prêt immobilier à un taux fixe prédéterminé. Cette négociation est rendue possible suite à un engagement de la part de l’emprunteur à épargner une certaine somme selon une fréquence définie contractuellement, et ce, pour une durée de 4 ans minimum.

La période d’épargne est définie à l’ouverture du PEL et varie de 4 à 10 ans. La somme à épargner est également définie à l’ouverture selon différents éléments analysés par la banque, à savoir :

  • La situation financière de l’emprunteur ;
  • Le type d’habitation souhaité (résidence principale, résidence secondaire, etc…) ;
  • La zone du logement à financer ;
  • L’ancienneté du logement.

Au terme de cette période d’épargne, l’emprunteur détiendra alors suffisamment de garanties auprès de sa banque pour contracter un prêt immobilier à un taux d’intérêt particulièrement intéressant.